Obbligatorietà della deliberazione
La decisione assunta dall'assemblea dell'edificio è obbligatoria per tutti i condomini sin dal momento della sua approvazione (art. 1137 c.c.).
L'impugnazione di una delibera, previo procedimento di mediazione
Se è contraria alla legge o al regolamento o ingiusta, il singolo può presentare in tribunale domanda giudiziale di annullamento, previo l'esperimento della mediazione, procedimento obbligatorio a pena di improcedibilità dell'azione giudiziaria (D. Lgs. 28.2010 e ss.mm., su questo argomento vedasi infra).
L'annullamento della deliberazione dell'assemblea ha valore dal momento della decisione del tribunale: la delibera impugnata perde efficacia da quando è pubblicata la pronunzia dell'autorità giudiziaria che la invalida. Si suole parlare di efficacia ex nunc della sentenza.
Impugnazione di una delibera, termine di decadenza e mediazione
L'impugnazione (da esercitarsi in via preliminare in mediazione) deve essere promossa nel termine di decadenza di trenta giorni, termine che decorre a seconda che il condomino sia stato presente con voto contrario - a cui è parificato il condomino astenuto - o assente alla riunione.
L'azione deve essere oggetto del procedimento di mediazione prima di vedere accesso in sede contenziosa. Nel caso di annullabilità della deliberazione, entro il termine di decadenza di trenta giorni occorre presentare l'istanza di mediazione.
Se la conciliazione non riesce, questo termine inizia a decorrere ex novo dal momento del deposito del verbale negativo presso l'organismo di mediazione. Da questa data si ha nuovamente il termine di trenta giorni per promuovere il giudizio in sede contenziosa.
Legittimati all'impugnazione di una delibera
L'impugnazione per annullare la deliberazione spetta al condomino assente, dissenziente e, a seguito della L. 220.2012, astenuto.
Il dissenziente - qualificazione legislativa che non ha subito alcuna modifica in ragione della novella - vede l'onere dell'impugnativa entro trenta giorni dalla data della tenuta riunione, stante la sua partecipazione alla riunione. L'assente, il quale non avendo presenziato all'assemblea, deve impugnare la decisione entro trenta giorni dal momento in cui materialmente è venuto a conoscenza del suo contenuto, cioè dalla data del ricevimento del relativo verbale.
Il soggetto che si è astenuto dal partecipare a una certa decisione assembleare è titolato a chiedere in sede giudiziale l'annullamento della medesima decisione, come per il dissenziente (cfr. Cass. n. 21298/2007; Cass. n. 129/1999; Cass. n. 6671/1988).
Impugnazione delibera: giusto compensare le spese se non v'è stato sollecito stragiudiziale
Temi di discussione, ordine del giorno e impugnazione di una delibera
Normalmente nella riunione di condominio i temi che vengono discussi e decisi sono più di uno.
A seconda del tema e a seconda della posizione assunta dai vari condomini, si può avere la qualificazione di soggetto astenuto, assente o dissenziente in capo al medesimo soggetto., da cui la possibilità di impugnazione della singola delibera o, se del caso, di tutte le decisioni assunte dall'assemblea.
L'impugnazione di una deliberazione non comporta la caducazione di tutto il deciso assembleare.
È noto come le delibere vengano formate sulla base dei singoli ordini del giorni indicati nell'avviso di convocazione. Questi temi sono tra loro autonomi e si esauriscono per singolo punto dell'ordine del giorno.
Naturalmente ove un argomento sia consequenziale all'altro deve essere cura del condomino promuovere l'azione di impugnazione di entrambi i temi, se sono strettamente connessi e se questo è il suo interesse, dopo aver assunto la debita qualifica atta a permettergli l'impugnazione (assente, dissenziente, astenuto, come sopra indicato).
Impugnazione di una delibera, il caso risolto da Cassazione 5 novembre 2020, n. 24761
Come ha evidenziato la Cassazione con la decisione del 5 novembre 2020, n. 24761, il giudice è tenuto al rispetto del principio di corrispondenza del chiesto e pronunciato.
Ciò significa che la domanda giudiziale di declaratoria dell'invalidità di una delibera dell'assemblea dei condomini per un determinato motivo non permette all'autorità giudiziaria di disporre l'annullamento della medesima delibera per qualsiasi altra ragione attinente a quella questione né, tantomeno, l'annullamento, sia pure per la stessa ragione esplicitata con riferimento alla deliberazione specificamente impugnata, delle altre delibere adottate nella stessa adunanza ma non ritualmente impugnate.
Impugnazione della delibera condominiale e competenza per valore
Anche se viene redatto un unico processo verbale per l'intera adunanza, l'assemblea pone in essere tante deliberazioni ontologicamente distinte ed autonome fra loro, quante siano le diverse questioni e materie in discussione, con la conseguente astratta configurabilità di separate ragioni di invalidità attinenti all'una o all'altra (Cass. Sez. 6 - 2, 25/06/2018, n. 16675).
Nel caso di specie il condomino che aveva promosso l'azione giudiziale ex art. 1137 c.c. aveva evidenziato domandare l'invalidità della deliberazione assembleare sotto il profilo della mancata individuazione e riproduzione nel relativo verbale dei nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, nonché dei rispettivi millesimi.
La Suprema Corte evidenzia che simile impugnazione è differente dall'azione di annullabilità della delibera per violazione delle maggioranze con riferimento all'elemento reale ed all'elemento personale, evidenza già affermata dalla Corte di Appello.
Questa ha infatti concluso che facesse difetto "una specifica denuncia di assenza dei quorum prescritti ex lege in relazione alle singole delibere dell'assemblea…".
La conclusione è il rigetto del ricorso, con conferma della decisione di appello.
Impugnazione di una delibera e azione di nullità
Quanto detto - peraltro, in termini assolutamente generali e sommari - vale per l'annullamento e non per la nullità della deliberazione.
L'azione di nullità è retta dai principi generali codicistici, non essendo disciplinata dall'art. 1137 c.c., norma che tratta il solo tema dell'annullamento della decisione del condominio.
Le deliberazioni sono nulle se prive degli elementi essenziali, con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali sulle cose o sevizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto (cfr. Cass., Sez. Unite, n. 4806/2005).
Non possono sottrarsi alla valutazione in chiave di nullità le deliberazioni con le quali l'assemblea travalica le proprie attribuzioni, venendo sostanzialmente ad invadere la sfera dei diritti soggettivi dei singoli condomini.
Così e ad esempio nel caso di deliberazione, non unanime, che muta i criteri di riparto delle spese condominiali non in base alla mera ricognizione di errori di computo.
È nulla per illiceità dell'oggetto la delibera assunta a maggioranza (e non all'unanimità), con la quale si è deciso di non provvedere alla manutenzione ed all'adattamento alle norme di legge dell'impianto di riscaldamento centralizzato. Il limite di confine tra le due tipologie di vizi è quello evidenziato da Cass. Civ. Sez.
Unite, 4806/05 sulla cui base la nullità è riservata alle ipotesi più radicali, come sopra detto.
