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Installazione di un ripetitore radio sulle terrazze condominiali: serve il consenso unanime dei condomini?

Una sentenza del Tribunale di Roma chiarisce quando deve considerarsi valida la delibera che autorizza la stipula di un contratto di locazione per l'installazione di un ripetitore sulle terrazze condominiali.
Avv. Dina Colucci 
14 Feb, 2023

La questione è stata trattata dal Tribunale di Roma nella sentenza del 9 gennaio 2023, n. 312.

Delibera condominiale ed installazione di un ripetitore radio sulle terrazze condominiali: il fatto

La proprietaria di un appartamento ubicato in uno stabile condominiale impugna la delibera del Condominio che, nel 2019, ha deliberato di modificare il contratto di locazione stipulato la società Alfa ed avente ad oggetto la locazione di 35 mq di terrazzi condominiali che sarebbero stati destinati alla posa di apparati radioelettrici per un impianto di telecomunicazione mobile.

Sostiene la ricorrente che la decisione in questione era stata adottata dopo una delibera dell'anno precedente con la quale lo stesso Condominio aveva accettato la proposta contrattuale della società ALFA consistente nella stipula di un contratto per l'installazione di un ripetitore sul fondo comune.

Anche tale delibera del 2018, osserva l'attrice era stata da oggetto di sua impugnativa poiché la relativa delibera che decideva la stipula di un contratto di locazione stipulato dal condominio e la medesima società, di durata della locazione ultranovennale, era stata adottata con il voto della sola maggioranza dei condomini e non all'unanimità violando, di fatto, quanto sancito dal terzo comma dell'art. 1108 c.c. che così recita "È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni".

Oggetto del giudizio, conclusosi con la sentenza 312 del 2023 della quinta sezione civile del Tribunale di Roma, è l'impugnazione della delibera del 2019 da parte della ricorrente che sostiene che il condominio abbia di fatto modificato il contratto di locazione stipulato con la società ALFA eliminando la clausola che prevedeva una durata del rapporto contrattuale in questione superiore a nove anni.

A parere della ricorrente, quindi, tale deliberazione sarebbe illegittima poiché era stata adottata senza l'unanimità dei consensi ed avrebbe, inoltre, alterato la destinazione residenziale del fondo comune (terrazze condominiali) disponendo innovazioni in grado di pregiudicare la sicurezza e la stabilità dell'edifico, osservando che le stesse, alterando il decoro architettonico dello stabile, avrebbero arrecato un danno grave ed intollerabile all'appartamento di sua esclusiva proprietà.

Fra le sue doglianze, inoltre, la ricorrente lamenta che l'installazione della stazione radio sulle terrazze condominiali non sarebbe stata preceduta da uno studio, commissionato dal Condominio, in grado di accertare l'effettivo impatto dello stesso sulla salute e sulla sicurezza dei residenti nello stabile, rilevando al contempo che tale installazione avrebbe indubbiamente determinato un deprezzamento delle unità immobiliari rivendicando, alla luce di tali circostanze, il risarcimento dei danni patiti.

Installazione di ripetitori telefonici sul lastrico condominiale.

Il Condominio si è costituito puntualizzando che la delibera impugnata (adottata nel 2019) non avesse costituito, in favore della società ALFA, un diritto reale di superficie bensì solo un diritto di godimento e che l'area concessa in locazione era piuttosto limitata e non escludeva il godimento, da parte di tutti gli altri condomini di spazi comuni, osservando come l'installazione dell'impianto radio aveva natura temporanea ed era priva di quel carattere di permanenza che, invece, connota le innovazioni.

Decisioni giuridiche sull'installazione di impianti radio in condominio

La quinta sezione civile del Tribunale di Roma, con sentenza del 9 gennaio 2023, ha respinto i motivi addotti dalla ricorrente a sostegno dell'impugnativa della delibera assembleare effettuando alcune importanti precisazioni in merito alle maggioranze necessarie per l'adozione di una delibera assembleare che riconosca ad un terzo (società ALFA) la possibilità di installare un impianto su un terrazzo condominiale in virtù di un contratto di locazione di durata non superiore a nove anni. (Tribunale di Roma, sez. civ. V, 9.1.2023 n. 312)

La pronuncia chiarisce che, nell'assemblea condominiale del 2019 il primo punto dell'ordine del giorno era costituito dall'esame della relazione con la quale l'amministratore, facendo seguito alla precedente controversia del 2018 instaurata dalla stessa ricorrente, in adempimento dell'accertamento contenuto da una sentenza del 2018 che ne definì il relativo giudizio era stato abrogato un comma dell'art. 2 del contratto di locazione stipulato fra il Condominio e la società alfa.

Proprio per dare seguito a quanto stabilito dalla sentenza del Tribunale di Roma nel 2018, l'assemblea condominiale nel 2019 aveva sospeso l'efficacia della delibera del 2018, che aveva disposto la stipulazione del contratto di locazione, precisando che era stata fissata una durata ultranovennale in difetto del consenso di tutti i condomini.

In occasione dell'assemblea del 2019, rettificando il contenuto della delibera dell'anno precedente, il consesso aveva stabilito, a maggioranza e con il voto contrario della sola ricorrente, l'eliminazione di un comma di un articolo del medesimo contratto di locazione stabilendo che il contratto avrebbe avuto una durata di nove anni.

Alla luce di tale constatazione la sentenza n. 312/2023 del Tribunale di Roma ha stabilito in primo luogo la validità di tale deliberazione che, pertanto, si limitava solo a fissare la durata del contratto di locazione stipulato fra Condominio e società Alfa in nove anni.

Osserva a tal riguardo il Giudicante che occorre prendere in considerazione solo tale effettiva durata del contratto di locazione "… e non l'ipotetica maggiore durata accertabile alla prima scadenza" ossia quella stabilita dal contratto stipulato nel 2018 fra Condominio e società Alfa, per "stabilire se si versi o meno nella previsione dell'art. 1108 c.c. che richiede il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni".

Precisa, inoltre, la sentenza in questione come non possa trovare accoglimento la doglianza della ricorrente secondo la quale nel caso di specie il Condominio abbia provveduto, di fatto, alla costituzione di una servitù che invece non ricorre nell'ipotesi di sottoscrizione del contratto in questione.

Muovendo da tale assunto la quinta sezione del Tribunale romano condivide quanto già ampliamente chiarito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui "la cessione temporanea a terzi di un lastrico solare condominiale non è riconducibile alla disciplina delle innovazioni dettata dall'art. 1120 c.c. …" (Cass. sez. Un., 8434/2020).

Sulla scia di tale percorso interpretativo la sentenza ha stabilito, analizzando il caso di specie, che la società Alfa godeva della concessione a titolo oneroso del godimento del lastrico solare che le avrebbe consentito l'installazione di un ripetitore di segnale di conseguenza, in qualità di concessionaria era titolare di una concessione ad aedificandum, di durata NON superiore a nove anni, e, per la validità della delibera che aveva stabilito tale concessione, era necessaria la maggioranza prevista per "gli atti di ordinaria amministrazioni poiché ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, c.c. non è necessario il consenso unanime di tutti i condomini nel caso in cui tale concessione trovi titolo in un contratto che non abbia ad oggetto il trasferimento o la costituzione di diritti reali e non attribuisca un diritto personale di godimento di durata superiore a nove anni".

Nel caso di specie, precisa la sentenza, la conduttrice società ALFA avrebbe provveduto al termine del contratto di locazione alla rimozione a propria cura e spese dell'impianto di ripetizione del segnale radio installato sulle terrazze condominiali.

Alla luce di tale ragionamento la sentenza si conclude con il rigetto delle pretese dell'attrice, ed alla condanna della stesse al pagamento di tutte le spese di giudizio inclusa anche quelle relative alla consulenza tecnica d'ufficio.

In conclusione il contratto di locazione stipulato dal condominio per l'installazione di un ripetitore di segnale radio è valido, se ha una durata non superiore a nove anni, anche se la relativa delibera è stata adottata senza il consenso unanime dei condomini.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 9 gennaio 2023 n. 312
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