Locazione del lastrico solare a terzi: installazione reti radio e tele/videocomunicazioni

Come noto agli attenti lettori, la Cassazione, con le pronunce gemelle a Sezioni Unite nn. 8434 e 8435 del 30 aprile 2020, ha risolto il contrasto insorto circa la natura del contratto con cui i Condominii erano soliti cedere l'uso ed il godimento dei propri lastrici solari a compagnie telefoniche o altri soggetti, allo scopo di installare antenne, ripetitori, etc., dando indicazioni utili per gli addetti ai lavori allo scopo di discernere tra le varie ipotesi.

Si dibatteva in giurisprudenza se detto contratto recasse con sé un diritto reale, nella fattispecie un diritto di superficie oppure una semplice pattuizione ad effetti obbligatori; v'era poi la questione, di non poco conto, relativa al quorum da utilizzare per votare l'approvazione di un simile contratto in Assemblea.

Esaminiamo allora la pronuncia del Tribunale di Roma (sentenza n. 7903 del 20 maggio 2022) per analizzare le diverse posizioni e le ulteriori prospettazioni fornite dalle parti in causa.

Locazione del lastrico solare a terzi: installazione reti radio e tele/videocomunicazioni. La pronuncia

Alcuni condòmini impugnano la delibera adottata il 29 maggio 2018, ritenendola viziata, in particolare in relazione al punto dell'Ordine del Giorno in cui si richiedeva all'Assemblea di approvare la stipula del contratto di locazione di una porzione del lastrico solare per la posa degli impianti di infrastrutture per reti di radio e tele/videocomunicazioni, precedentemente sottoscritto con la Alfa Spa il 03 aprile 2018.

I condòmini attori avevano peraltro già impugnato la precedente delibera del 20 febbraio 2018, avente oggetto simile a quella del 29 maggio 2018.

Secondo loro, la delibera è viziata, perché:

Viola l'art. 1108 c.c., in quanto, posto che il contratto attribuirebbe alla Alfa Spa non un mero diritto di godimento, ma un diritto reale di superficie con annessa servitù regolare relativa al passaggio dei cavi, il quorum per approvare detto contratto dovrebbe necessariamente essere l'unanimità (attenzione, non dei partecipanti all'Assemblea, ma di tutti i condòmini); anche qualora si qualificasse il contratto come godimento e quindi a carattere personale e non reale, si tratterebbe comunque di locazione ultranovennale e, per ciò, richiederebbe comunque l'unanimità dei consensi dei condòmini
Viola l'art. 1120 c.c., perché le strutture che Alfa Spa realizzerà provocheranno pregiudizio alla stabilità e sicurezza del fabbricato, laddove peraltro il contratto prevede che gli interventi strutturali strumentali all'installazione siano a carico del Condominio locatore, nonché l'alterazione del decoro architettonico e l'inservibilità all'uso o al godimento del lastrico comune anche di un solo condòmino - ricordiamo a noi stessi che queste sono le caratteristiche delle innovazioni che il Legislatore ritiene vietate, come esplicitate all'art. 1120, 4° comma, c.c.
Sussiste pericolosità per la salute derivante dalle onde elettromagnetiche
Viola l'art. 1120, 3° comma, c.c. perché non viene indicata l'esatta consistenza dell'intervento da realizzare
Incide sui diritti dei condòmini attori sul lastrico, atteso che è pendente presso la Cassazione il giudizio circa la proprietà del medesimo (attribuita sia in I° che in appello al Condominio)

Il Condominio, dal canto suo, ritiene invece che l'impugnativa sia priva di pregio e sia già in parte stata esaminata dal medesimo Tribunale, atteso che gli stessi attori avevano impugnato una delibera avente il medesimo oggetto adottata nel 2008 ed il Tribunale aveva rigettato la domanda degli attori, sulla scorta di CTU, la quale aveva escluso sia la lesione del decoro architettonico che la pericolosità delle emissioni.

Ritenendo il lastrico proprietà comune, a fronte delle citate sentenze di merito in doppio grado, il Condominio sostiene che non si tratta di contratto istitutivo di diritto di superficie, pertanto il quorum deliberativo è stato rispettato.

Il Tribunale di Roma, con la sentenza citata, rigetta la domanda dei condòmini attori.

L'esame delle delibere e dei (diversi) contratti)

È necessario, per il Giudice, partire dalla ricostruzione del thema decidendum, facendo chiarezza circa l'oggetto della delibera impugnata e quello delle 'altre' delibere oggetto di azione da parte dei medesimi attori.

Rispetto alla delibera del 2008, menzionata dal Condominio nella propria difesa, essa era stata ritenuta valida dal Tribunale con sentenza del 2012, ma si riferiva ad installazioni non aventi le stesse caratteristiche di quelle oggetto del contratto del 03 aprile 2018 che avrebbe dovuto essere approvato con la delibera 29 maggio 2018 sub iudice.

Pertanto, la CTU svolta in quel giudizio non è pertinente nel presente, avendo per oggetto l'accertamento di manufatti differenti.

Il Giudice menziona che non è dato sapere, dagli atti e documenti versati nel presente giudizio, se la delibera del 2008 ebbe esecuzione - se cioè il Condominio avesse poi effettivamente concesso la parte di lastrico per l'installazione deliberata.

Quanto al procedimento per la cassazione della sentenza d'appello che, confermando il primo grado, attribuì la proprietà del lastrico al Condominio, riconoscendone la natura di bene comune, si dà atto della sua pendenza.

Circa l'impugnativa della delibera del 20 febbraio 2018, precedente quella oggetto dell'attuale giudizio, il Giudice dà atto che la medesima approvava la stipula di una proposta contrattuale avente la medesima portata del contratto del 03 aprile 2018, tranne che per la clausola che escludeva la possibilità per il Condominio, quale locatore, di negare il rinnovo alla prima scadenza, tant'è che il Tribunale accolse l'impugnazione rilevando la durata ultranovennale del contratto approvato dalla delibera del febbraio 2018 e, riteniamo, in assenza di altri elementi, l'assenza dell'unanimità dei consensi dei condòmini che avrebbe reso valida la delibera - essendo la durata di una locazione di questo tipo, quindi ad uso diverso dall'abitativo, di 6 anni, rinnovabili di altri 6, eliminando la facoltà di diniego di rinnovo del locatore dopo i primi 6 anni, il contratto si trasforma in un impegno di 12 anni.

In quel giudizio, in particolare nella sede cautelare apertasi con la domanda di sospensione dell'efficacia della delibera del 20 febbraio 2018, era stata espletata CTU, che il Giudice ritiene utilizzabile perché, oltre ad essere versata in atti tra le medesime parti del giudizio odierno, con rispetto del contraddittorio, ha avuto per oggetto la medesima questione: al CTU era stato posto un unico quesito, ovvero se le strutture da installare potessero pregiudicare la stabilità dell'edificio o del solaio o altra struttura cui sarebbero state poggiate e se fossero necessari lavori di consolidamento.

Il CTU non poté rispondere al quesito, rilevando che le informazioni presenti nel contratto approvato con la delibera del 20 febbraio 2018 non erano sufficienti a determinare le specifiche tecniche delle strutture da appoggiare sul lastrico.

Il Condominio non impugnò la sentenza che annullava la delibera del 20 febbraio 2018, perché, il 29 maggio 2018, adottava una nuova delibera 'correttiva' - quella sub iudice - eliminando il profilo di criticità dato dalla rinuncia al diniego di rinnovo alla prima scadenza (che permetteva di mantenere il contratto nell'alveo degli infranovennali).

Contratto reale o ad effetti obbligatori?

Premessa la ricostruzione della delibera via via impugnate dagli attori, il Giudice afferma che la loro domanda non è accoglibile.

Il contratto stipulato il 03 aprile 2018 e approvato con la delibera del 29 maggio 2018 sub iudice è un contratto ad effetti obbligatori, non una costituzione di diritto di superficie.

Il Giudice richiama le pronunce a Sezioni Unite della Cassazione, sopra citate, dove vengono indicati, quali parametri per distinguere le due tipologie di contratto:

l'effettiva volontà delle parti, desumibile, oltre che dal nomen juris (di per sé stesso non determinante, ma nemmeno del tutto trascurabile nel processo interpretativo), anche da altri elementi testuali, quali
la previsione relativa alla durata,
la disciplina negoziale della sorte del manufatto al momento della cessazione del rapporto,
la determinazione del corrispettivo come unitario o come canone periodico,
la regolazione degli obblighi del cessionario in ordine alla manutenzione della base della installazione,
l'eventuale richiamo a specifici aspetti della disciplina delle locazioni non abitative
elementi extratestuali, quali la forma dell'atto e il comportamento delle parti,

e, a quest'ultimo riguardo, si sottolinea che la stipula del contratto per atto pubblico può essere valorizzata a favore della qualificazione dell'atto come contratto a effetti reali ed altrettanto può dirsi, ai sensi dell'art. 1362, comma 2, c.c. in relazione al comportamento delle parti, successivo alla conclusione del contratto, consistente nella decisione di trascrivere l'atto nei registri immobiliari, pur quando il diritto di utilizzazione del lastrico solare sia stato concesso per una durata inferiore a nove anni.

Riteniamo opportuno integrare quanto sopra riportando i passaggi salienti della sentenza n. 8434/2020 delle Sezioni Unite:

«la collocazione sul lastrico condominiale di un manufatto stabilmente infisso nell'impiantito va considerata una "innovazione", nel senso di cui all'articolo 1120 c.c., in quanto determina una parziale trasformazione della destinazione del medesimo lastrico.

Un lastrico solare sul quale venga realizzato un manufatto mantiene, ciò non di meno, la propria funzione di copertura del fabbricato e di protezione del medesimo dalle intemperie, ma tuttavia perde, per la parte della sua estensione su cui il manufatto insiste, la sua destinazione al calpestio».

«La ragione per cui la cessione temporanea a terzi di un lastrico condominiale, finalizzata all'installazione sul medesimo di un ripetitore di segnale, non è riconducibile alla disciplina delle innovazioni dettata dall'art. 1120 c.c., non va, dunque, rinvenuta nelle caratteristiche oggettive dell'opera, bensì nella considerazione che l'immutatio foci [recte: loci, del luogo, N.d.r.] derivante dall'ancoraggio dell'impianto al lastrico solare viene realizzata non su disposizione, a spese e nell'interesse del condominio, bensì su disposizione, a spese e nell'interesse del terzo cessionario del godimento del lastrico.

Non si tratta, in altri termini, dell'installazione, ad opera del condominio, di un impianto tecnologico destinato all'uso comune, […] ma dell'installazione, ad opera ed a spese di un terzo, di un impianto tecnologico destinato all'utilizzo esclusivo di tale terzo. La vicenda va quindi guardata non nella prospettiva dell'approvazione di una innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c., bensì nella prospettiva dell'approvazione di un atto di amministrazione (il contratto con il terzo) ai sensi dell'art. 1108 c.c., comma 3».

«Il contratto avente ad oggetto la concessione totale o parziale, a titolo oneroso, del godimento del lastrico solare di un fabbricato, allo scopo di consentire al concessionario l'installazione di un ripetitore di segnale, del quale il medesimo concessionario abbia la facoltà di godere e disporre nel corso del rapporto e di asportarlo al termine del rapporto, va ricondotto - in mancanza di indicazioni di segno contrario suggerite dall'interpretazione del singolo contratto - allo schema del contratto atipico di concessione ad aedificandum ad effetti obbligatori; concessione soggetta, oltre che ai patti negoziali, alle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c., disciplina generale dei contratti, anche atipici, N.d.R.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, alle norme sul contratto tipico di locazione».

«Al riguardo il Collegio osserva, […] che, ai sensi dell'art. 1108 c.c., comma 3, per la costituzione di un diritto reale di superficie sul lastrico condominiale è necessario il consenso di tutti i condomini; per contro, per il rilascio di una concessione ad aedificandum, come tratteggiata nel p. 29.3, di durata non superiore a nove anni è sufficiente la maggioranza prevista per gli atti di ordinaria amministrazione dagli articoli [1136, N.d.R.] commi 2 e 3 c.c., a seconda che si tratti di prima o di seconda convocazione dell'assemblea condominiale».

Quindi, avendo il contratto del 3 aprile 2018 tutte le caratteristiche indicate dalla Cassazione come elementi univocamente determinanti la cessione ad aedificandum e non il diritto di superficie, lo stesso è stato validamente approvato dall'Assemblea del 29 maggio 2018, la cui delibera sul punto è pertanto da ritenersi valida.

Stabilità dell'edificio, decoro architettonico, inservibilità

Uno dei punti di frizione, come ricordato sopra, è costituito, per gli attori, dal pregiudizio alla stabilità dell'edificio.

Il magistrato dà risposta a questa lagnanza, ritenendo che, avendo la CTU, svolta nel giudizio di impugnativa della delibera del 20 febbraio 2018, restituito una non risposta, dato che, come visto sopra, non si poté stabilire alcunché non avendo il contratto la specifica tecnica delle opere, la medesima aveva pur tuttavia osservato come le strutture esistenti (da intendersi come il lastrico solare) non fossero, ictu oculi, in perfette condizioni di manutenzione e, per ciò, necessitassero di opere di consolidamento o rinforzo prima dell'installazione.

Rileva il magistrato che alle opere di consolidamento il Condominio si impegnò successivamente, con il contratto del 03 aprile 2018 e che in ogni caso, trattandosi di bene comune e di questione di stabilità, lo stesso vi sarebbe tenuto ai sensi dell'art. 2051 c.c., cioè quale custode della cosa ed allo scopo di evitare che la stessa creasse danni in futuro.

Sentiamo di dover sommessamente notare come gli attori abbiano invocato 'vizi' che appartengono al regime delle innovazioni vietate, quando, come visto, secondo la Cassazione questa tipologia di opere non va inquadrata come innovazione perché semplicemente non si tratta di opera che il Condominio delibera a favore delle parti comuni, bensì di contratto con un terzo per il beneficio del medesimo.

Comprendiamo tuttavia che il Giudice abbia ritenuto di dover comunque dirimere sul punto, atteso che le parti ne avevano fatto questione di dibattito.

Circa il decoro architettonico, valgono analoghe considerazioni.

Infine, rispetto all'inservibilità derivante dall'utilizzo di parte del lastrico da parte della Alfa Spa e dei suoi ripetitori, il Giudice rileva che la CTU del famoso giudizio del 2018 (impugnativa della delibera 20 febbraio 2018) aveva evidenziato che al lastrico era possibile accedere solamente tramite una botola, elemento da cui si deduce che non fosse, allora come ora, immaginabile un uso alternativo, più intenso, anche solo potenziale da parte dei singoli condòmini, ad esempio come terrazzo 'vivibile' e fermo rimanendo che l'installazione avrebbe interessato parte del lastrico.

Peraltro, da tale configurazione del lastrico, il Giudice deduce l'irrilevanza, ai fini del giudizio, della pendenza del ricorso per Cassazione relativo alla proprietà, perché in questo giudizio si fa invece questione di altro tipo, relativa all'inservibilità ed agli altri elementi previsti che prescindono dalla proprietà.

Nulla vieterà, pertanto, agli attori, eventualmente ottenuta ragione dalla Corte di cassazione, di recarsi a 'ripetere' la loro proprietà dal Condominio, così ponendo nel nulla gli eventuali accordi con Alfa Spa.

Pericolosità per la salute, il principio di precauzione

Secondo il Tribunale, non sussistono evidenze scientifiche circa la lesività delle opere da installare sotto il profilo del danno alla salute - rammentiamo che la prima CTU, quella del giudizio intercorso nel 2008 tra le medesime parti, escluse detto pericolo.

Il Giudice condivide la prospettazione del Condominio, che aveva denunciato la presenza di molti altri ripetitori nell'intero territorio cittadino.

Inoltre, il magistrato nega l'applicabilità, in subiecta materia, del principio di precauzione, di derivazione comunitaria (si veda l'art. 191, 2° comma, del Trattato sul funzionamento dell'UE) ed elaborato da dottrina e giurisprudenza amministrativiste, in base al quale quando sussistono incertezze in ordine all'esistenza o al livello di rischi per la salute delle persone, le autorità competenti possono adottare misure protettive senza dover attendere che la comunità scientifica raggiunga la certezza sull'effettiva esistenza o sull'effettivo livello dei rischi.

Infatti, rammenta il Tribunale che «applicato nel diritto privato, in assenza di un adeguato giudizio di bilanciamento tra i benefici che l'attività potenzialmente rischiosa comporta e i rischi potenziali che ne derivano, tale principio giungerebbe a paralizzare diverse attività economiche, talune delle quali espressione ed attuazione, oltre al principio della libertà di iniziativa economica - già esso provvisto di fondamento costituzionale ex artt. 411 e 42 Cost. - anche di altri principi costituzionali, proprio come nel caso degli impianti per la radio e tele/videocomunicazione.

Sul punto, è stato condivisibilmente affermato che "l'invocato principio di precauzione presuppone la deduzione di validi elementi idonei a contrastare ragionevolmente l'insediamento energetico; diversamente, infatti, si verrebbe a paralizzare ogni utile iniziativa, quale un impianto per la produzione elettrica con fonti rinnovabili (obiettivo peraltro auspicato anche in sede comunitaria) in base a generiche previsioni di rischio, generate dal cosiddetto effetto NIMBY - Not In My Back Yard, "non nel mio cortile"" (Tar Abruzzo, Pescara, 3 luglio 2012, n. 325); logica del not in my back yard cui pare effettivamente improntata la doglianza attorea, anche alla luce del fatto che quello da installare sul lastrico di proprietà del Condominio non è certo l'unico presente nella zona».

Tradotto, ancora una volta ciò che si domanda e si afferma deve essere sostenuto da evidenze e prove sufficienti a corroborare la tesi difensiva perseguita.

L'art. 1120, 3° comma, c.c. non è applicabile

Come riportato, gli attori censurano la delibera anche per indeterminatezza, o meglio, la ritengono nulla per violazione del disposto dell'art. 1120, 3° comma, c.c. - norma dichiarata inderogabile dall'art. 1138 c.c.

Tale norma prevede che, laddove anche un solo condòmino intenda richiedere la convocazione dell'Assemblea per l'adozione delle delibere concernenti le innovazioni di cui all'art. 1120, 1° r 2° comma, c.c., detta richiesta deve contenere la specificazione degli interventi da realizzare e le modalità degli interventi, dovendo l'Amministratore peraltro 'invitare' il condòmino a fornire le integrazioni in caso di carenza.

Il Giudice rileva che non si tratta, nel caso di specie, di un'innovazione richiesta dal condòmino, bensì di una stipula di un contratto da parte del Condominio con un terzo, pertanto la norma richiamata non è applicabile.