La Corte d'Appello di Roma, con la sentenza n. 5136 del 14 luglio 2023, ha delineato i connotati che deve possedere il titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., stabilendo che, a tal fine, occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Analizziamo la vicenda nel dettaglio.
Titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità: fatto e decisione
Il giudizio prendeva le mosse dall'atto di citazione con cui uno dei condòmini lamentava l'indebita occupazione di alcune parti comuni dell'edificio, in particolare di una porzione di pianerottolo e del vano ascensore oramai dismesso.
Tale illegittima acquisizione si sarebbe verificata in occasione dell'esecuzione di alcuni lavori riguardanti gli appartamenti della parte convenuta.
Quest'ultima si costituiva eccependo l'assoluta liceità della propria condotta, atteso che l'atto costitutivo del condominio le conferiva la proprietà esclusiva dei beni oggetti del contenzioso.
Soccombente in primo grado, parte convenuta proponeva impugnazione innanzi alla Corte d'appello, la quale accoglieva il motivo di gravame.
In effetti, il collegio capitolino faceva rivelare come l'atto di divisione recante la descrizione del fabbricato dovesse essere interpretato alla luce degli allegati, di cui erano parte integrante.
Dal combinato disposto di tali documenti (planimetria, ecc.) si evinceva inequivocabilmente come i locali destinati alle macchine dell'ascensore di servizio fossero di proprietà esclusiva del convenuto, seppur fossero stati destinati, a seguito dell'installazione dell'ascensore stesso, all'uso comune.
Eliminato il servizio (l'ascensore era stato infatti dismesso), i locali in questione tornavano quindi nell'esclusiva disponibilità della parte convenuta.
Alla luce di tale considerazione, la sentenza di primo grado veniva riformata con il rigetto della relativa domanda di parte attrice, non configurandosi un'indebita annessione di spazi comuni una volta dismesso l'ascensore sulla base di una decisione condivisa dai condòmini.
Titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità: considerazioni conclusive
La Corte d'Appello di Roma, con la sentenza in commento, ha fatto corretta applicazione dei pacifici principi giurisprudenziali.
Nello specifico, la presunzione di proprietà condominiale sulle strutture essenziali all'esistenza dell'edificio, elencate nell'art. 1117, n. 1, c.c., può esser superata soltanto dalla prova, della quale è onerato chi rivendica la proprietà esclusiva, dell'esistenza di un titolo idoneo, e pertanto rispondente ai requisiti dell'art. 1350 c.c., mentre la stessa presunzione non può esser superata dal concreto accertamento della destinazione delle suddette strutture all'uso esclusivo del singolo condomino, va precisata la qualificazione del titolo idoneo.
A tal fine, "occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto. Pertanto, se in occasione della prima vendita la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell'ambito dei beni comuni risulti riservata ad uno solo dei contraenti, deve escludersi che tale bene possa farsi rientrare nel novero di quelli comuni" (così Cass., sent. 27.05.2011, n. 11812).
In particolare, "in caso di frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall'originario unico proprietario ad altri soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale di comunione "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - destinate all'uso comune o a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso: ciò sempre che il contrario non risulti dal titolo, cioè che questo non dimostri una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condòmini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri. (Cass., ord. 9.5.2023 n. 12381; Cass., 19.11.2002 n. 16292)"