Soprattutto tra parenti, la concessione di un immobile in comodato è molto frequente. Si pensi al caso del genitore che mette a disposizione un appartamento per il figlio che sta per sposarsi, affinché questi lo destini ad abitazione familiare.
Invece, nella vicenda esaminata dal Tribunale di Velletri e risolta, almeno per ora, con la sentenza n. 2099 del 18 novembre 2021, il comodato era stato pattuito tra un fratello e una sorella.
Ebbene, nonostante gli iniziali buoni rapporti tra le parti, i due parenti sono finiti in Tribunale. In particolare, l'ufficio laziale è stato chiamato a regolare il rilascio dell'immobile in contestazione nonché a fissare la misura del risarcimento dovuta per l'occupazione abusiva del cespite.
Non mi resta, perciò, che approfondire il caso concreto, prima di esaminare il merito giuridico della lite.
Comodato verbale immobile: durata, termine e risarcimento: il caso concreto
La controversia nasceva tra un fratello e una sorella, allorquando il primo aveva espresso la necessità di riavere il proprio immobile, originariamente concesso in comodato alla seconda. In particolare, la descritta detenzione durava dal lontano 2003.
Era accaduto, però, che le condizioni di salute dell'uomo erano peggiorate, al punto da diventare inabile al lavoro al 100%. Per questa ragione, il fratello aveva bisogno di rientrare in possesso del proprio appartamento. Così facendo, infatti, lo avrebbe potuto vendere e, ricavandone il corrispettivo, risolvere le proprie difficoltà economiche.
Nonostante ciò e sebbene avesse inviato alla sorella una richiesta formale di restituzione del bene, questa si rifiutava di rilasciarlo. A quel punto, la lite era diventata inevitabile e perciò era investito della questione il Tribunale di Velletri.
In tale sede, l'uomo, oltre a chiedere l'ordine di rilascio dell'immobile, avanzava nei confronti della convenuta una domanda di risarcimento per tutti i mesi in cui questa aveva occupato, abusivamente, il bene.
La sorella si costituiva in giudizio, negando la legittimità di ogni addebito e, senza opporsi al rilascio, chiedendo, semplicemente, che fosse fissato non prima di un congruo termine, allo scopo di poter meglio organizzare il proprio trasferimento in altro loco.
Il Tribunale di Velletri, esaminati gli atti, ha accolto la domanda di rilascio, ha stabilito che dovesse avvenire in soli sessanta giorni e ha riconosciuto all'attore un risarcimento, per l'occupazione abusiva, pari a € 270 mensili, decorrenti dall'ottobre del 2019 e sino all'attualità.
Comodato verbale immobile senza termine: quando scade?
L'ufficio giudiziario in commento ha, giustamente, inquadrato la vicenda nell'ambito del comodato senza determinazione di durata. In pratica, quindi, il fratello ha consegnato alla sorella il proprio immobile, affinché questa ne facesse uso (Art. 1803 c.c.), ma a condizione di riaverlo a semplice richiesta (Art. 1810 c.c.).
A tale conclusione, il Tribunale di Velletri è arrivato in considerazione dell'assenza di un patto scritto da cui evincere un termine finale nonché dalla destinazione abitativa dell'immobile.
Secondo il magistrato, infatti, si tratta del tipico uso di un bene che, per sua natura, è indeterminato e, pertanto, non può presumere l'esistenza di un termine finale «la determinazione della durata del comodato non può automaticamente desumersi dalla destinazione abitativa cui per sua natura è adibito un immobile, derivando anzi da tale destinazione proprio l'indicazione di un uso indeterminato e continuativo, inidoneo a sorreggere un termine finale».
Se queste sono le caratteristiche del comodato, il comodante ha diritto a riavere il bene a semplice richiesta «il contratto va qualificato come un comodato senza termine. Deve pertanto farsi applicazione della previsione normativa di cui all'art. 1810 c.c., secondo cui il bene deve essere restituito "non appena il comodante" ne fa richiesta.
La disposizione citata riconnette infatti la cessazione del vincolo esclusivamente alla volontà del comodante, la quale, potendo essere manifestata ad nutum, determina quale inevitabile conseguenza che, una volta sciolto il contratto per iniziativa di quest'ultimo, il comodatario resta senz'altro obbligato alla restituzione immediata della cosa (cfr. Trib. Roma n. 4537 del 6 marzo 2017)».
In conclusione, quindi, il comodato di un immobile senza termine si scioglie allorquando il comodante manifesta la propria intenzione di riavere il bene. A quel punto, il comodatario è tenuto alla restituzione del cespite senza alcun indugio.
Concessione in comodato di una parte comune, infiltrazioni e richiesta danni.
Comodato verbale immobile scaduto: il risarcimento da occupazione abusiva
Abbiamo visto in precedenza, che nel caso in cui viene concesso un immobile in comodato senza la fissazione di un termine, questo si scioglie a semplice richiesta del comodante e, a quel punto, il comodatario è obbligato alla restituzione del bene.
In caso contrario, il detentore è tenuto a risarcire il proprietario del danno da occupazione abusiva. Ovviamente, però, tale pregiudizio deve essere provato dal comodante (non è un danno in re ipsa).
Ad esempio, nel caso della controversia in commento, l'attore aveva necessità di riavere il bene per sfruttarlo economicamente e per sopperire alle proprie difficoltà.
Per questa ragione si era, quindi, affidato ad un intermediario immobiliare, il cui operato era, però, risultato vano per la presenza della sorella nell'appartamento.
Ebbene, in una circostanza come questa, secondo il Tribunale di Velletri, la richiesta di un danno da occupazione abusiva, corrispondente ai canoni di locazione che il comodante avrebbe potuto percepire durante tale periodo, appare congrua.
Per quantificare la misura di tale canone, è stato, quindi, sufficiente riferirsi alle quotazioni del mercato immobiliare della zona ricavabili dall'Agenzia delle Entrate.
Il contratto di comodato gratuito dev'essere registrato?
