È frequente che si parli di lastrico solare" e "terrazzo" per indicare quella parte del caseggiato che funge da copertura ai vani sottostanti. Tuttavia, per precisione, occorre osservare che il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto o, quanto meno, una copertura di ambienti sottostanti, mentre la terrazza è un ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti.
A prescindere da questa sottile distinzione si deve ricordare che il titolare o l'utente esclusivo del lastrico solare o di una terrazza a livello si trova in rapporto alla copertura dell'edificio condominiale in una posizione del tutto specifica, che lo rende custode della superficie del lastrico o della terrazza, con il conseguente insorgere a suo carico di una responsabilità ex art. 2051 c.c. per i danni nelle proprietà esclusive sottostanti.
Certo non bisogna dimenticare che per i danni nelle proprietà esclusive sottostanti si aggiunge la responsabilità del condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorchè di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130 c.c., comma 1, n. 4) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135 c.c., comma 1, n. 4). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio. Tale conclusione va bene per lastrico o terrazza che copre un solo caseggiato.
La situazione diventa più complessa nella singolare ipotesi di un lastrico (o terrazza) di proprietà esclusiva che copre due caseggiati.
Tale problema è stato preso in considerazione dalla sentenza del Tribunale di Napoli n. 120 del 4 gennaio 2024.
Infiltrazione da terrazza a livello posto a copertura di due caseggiati: un caso complesso. Fatto e decisione
Un caseggiato (consistente in un'antica costruzione) era coperto dalla terrazza di un appartamento posto al terzo piano della scala B di altro condominio.
In altre parole vi era la compenetrazione tra i due edifici e la detta terrazza a livello fungeva contemporaneamente da lastrico solare ad entrambi i caseggiati.
Sotto la porzione di uno dei due fabbricati si trovava un'immobile che subiva danni per infiltrazioni provenienti dalla copertura comune ai due caseggiati.
Conseguentemente quest'ultimi venivano citati in giudizio dai titolari dell'immobile danneggiato per sentirli condannare all'esecuzione dei lavori per l'eliminazione delle cause delle infiltrazioni di acqua ed al risarcimento dei danni tutti subiti e subendi.
I palazzi convenuti si costituivano in giudizio e chiedevano la chiamata in causa del terzo (cioè la proprietaria della terrazza a livello).
Nel corso del procedimento, all'esito della ricostruzione planimetrico/catastale dei due fabbricati attigui, risultava che la terrazza in questione fungeva da lastrico solare di un condominio per il 62,7% e da lastrico solare del condominio attiguo per il 37,3%.
In ogni caso il giudicante, accertata la responsabilità dei convenuti e tenendo conto dei principi sopra detti (elaborati dalle Sezioni Unite) ha stabilito che, in tale ipotesi, la quota di due terzi che cade a carico dei due condomini convenuti deve essere ripartita al loro interno nella misura percentuale indicata dal consulente tecnico così come sopra specificato (cioè il 62,7% per un palazzo e il 37,3% per altro palazzo).
Il Tribunale ha accolto la domanda nei confronti sia dei due condominii convenuti che nei confronti della terza chiamata (titolare terrazza a livello).
Terrazza a livello in condominio: chi paga per le infiltrazioni?
Considerazioni conclusive
Qualora il lastrico solare abbia la doppia funzione di copertura dell'edificio e di terrazzo a livello di pertinenza di un appartamento di proprietà esclusiva, alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario.
Infatti i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico deteriorato per difetto di manutenzione vanno addebitati di regola a tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 c.c., vale a dire tutti i condomini ai quali il lastrico serve da copertura (in proporzione ai due terzi), ed il titolare della proprietà esclusiva in ragione del terzo residuo." (App. Roma sez. VII, 18/01/2023, n.35).
Nel caso esaminato i responsabili dei danni sono risultati il titolare della terrazza e i due caseggiati coperti.
Il rapporto di responsabilità tra i diversi soggetti obbligati va ricostruito in termini di solidarietà, ai sensi dell'art. 2055 c.c., con esclusione del litisconsorzio necessario di tutti i presunti autori dell'illecito (Cass. civ., sez. VI, 11/01/2022, n. 516). La circostanza che, a fronte di responsabilità solidale, sussista facoltà di escutere per l'intero anche uno solo dei danneggianti, non fa venire meno la previsione normativa di cui all'art. 1126 c.c., in forza della quale gli stessi attori -danneggiati, partecipanti ad uno dei condomini coperti dalla terrazza in questione (che invece è pertinenza di un appartamento nell'altro palazzo), in assenza di prova su imputabilità esclusive, concorrono con i loro millesimi nella quota percentuale dei due terzi previsti dal CTU dell'importo riconosciuto a titolo di danno.
