Un lettore pone il seguente quesito: «In un condominio, nel quale per il momento l'accesso al lastrico solare è possibile solo passando attraverso terrazza privata di condomino dell'ultimo piano, mi chiedono di votare per la realizzazione di una botola. Quale quorum deliberativo occorre?».
In buona sostanza, viene chiesta con quale maggioranza l'assemblea deve votare la realizzazione di un'apertura che consenta a tutti di raggiungere il lastrico solare di proprietà comune. Approfondiamo la questione.
Apertura per collegare il lastrico all'appartamento sottostante
Analizziamo innanzitutto una delle ipotesi più ricorrenti nelle realtà condominiali: l'apertura di un accesso che consenta al proprietario esclusivo di un appartamento di raggiungere il lastrico solare.
Per la realizzazione di tale opera si ritiene che non serva il consenso assembleare: il singolo condomino interessato può effettuare tale tipo di intervento in autonomia, ovviamente sostenendone le spese.
Vale infatti la regola di cui all'art. 1102 cod. civ., a tenore del quale «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».
Basti solamente pensare che la giurisprudenza ha ritenuto legittima l'apertura di una porta realizzata da un condomino nel muro della tromba scale, costituendo l'opera una modificazione consentita della cosa comune a norma dell'articolo 1102 cod. civ. (così Trib. Roma, sent. n. 7159 del 10 maggio 2022).
Ciò che conta è che l'intervento non pregiudichi la stabilità e la sicurezza dell'edificio, e che non ne leda altresì il decoro architettonico.
Botola per accesso lastrico solare: manutenzione straordinaria o innovazione?
Diverso è il discorso posto dal lettore nel quesito riproposto in apertura. Nella circostanza esposta, infatti, si tratta di realizzare un'apertura (nella specie, una botola) che consenta di collegare il lastrico solare all'intero condominio, in quanto allo stato l'accesso è garantito solamente attraversando la proprietà privata del condomino che si trova all'ultimo piano.
Non c'è dubbio che l'opera sia assolutamente fattibile: si tratta infatti di intervento di cui beneficerebbero tutti i condòmini.
Trattasi di lavoro rientrante nella competenza dell'assemblea: non sarebbe ipotizzabile, infatti, che l'amministratore, di propria iniziativa, incaricasse un'impresa per la realizzazione di un'apertura prima non presente, per quanto possa giovare all'intero condominio.
Ciò induce a ritenere che l'apertura di una botola per consentire l'accesso al lastrico solare senza passare per la proprietà del singolo condomino sia un intervento di manutenzione straordinaria, così come stabilito dall'art. 1135, comma primo, nr. 4), cod. civ.
A sommesso parere dello scrivente, deve invece escludersi che l'apertura di una botola possa rientrare nel novero delle innovazioni, per tali dovendosi intendere le opere di trasformazione che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione (ex multis, Cass., ord. n. 3440 del 3 febbraio 2022).
Sempre la giurisprudenza (Trib. Roma, sent. n. 15695 del 26 ottobre 2022) ha stabilito che le innovazioni possono essere definite come tutte quelle modificazioni che determinano l'alterazione dell'entità materiale o il mutamento della destinazione originaria, nel senso che le parti comuni, in seguito all'attività o alle opere eseguite, devono presentare una diversa consistenza materiale oppure devono essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti.
È il caso, ad esempio, della trasformazione di un bene comune in un altro (giardino in parcheggio, ad esempio), oppure dell'installazione di un ascensore prima non esistente.
Orbene, attesa la residualità di questa categoria di interventi, deve ritenersi che l'apertura di una semplice botola che permetta ai condòmini di accedere al lastrico solare rientri tra i lavori straordinari e non tra le innovazioni, con tutto ciò che ne consegue in termini di quorum deliberativo.
Tale conclusione sembra essere corroborata dalle pronunce giurisprudenziali (una delle quali citata nel precedente paragrafo) che consentono al singolo condomino di ricavare porte e accessi all'interno delle mura condominiali: se ciò avesse costituito un'innovazione, si sarebbe trattata di attività illegittima.
Apertura per accesso lastrico solare: quale maggioranza?
Orbene, ricondotta l'apertura di una botola per l'accesso al lastrico all'interno degli interventi straordinari, la determinazione del quorum deliberativo necessario all'approvazione dipende essenzialmente dall'onerosità dei lavori.
Contrariamente a quanto si pensa, infatti, il codice civile non prevede una particolare maggioranza ai fini dell'approvazione di questa tipologia di interventi, specificando (art. 1136, comma quarto, cod. civ.) che occorre la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio solamente per le «riparazioni straordinarie di notevole entità».
Ciò significa che:
- se i lavori per la realizzazione della botola sono di facile e rapida esecuzione, tanto da non comportare alcun costo esorbitante, allora per l'approvazione può essere sufficiente, in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio;
- al contrario, se, come quasi sempre avviene, i lavori comportano un esborso non indifferente a carico della compagine, allora servirà il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea che abbiano almeno la metà dei millesimi dell'edificio (500 millesimi).
Se, invece, la realizzazione della botola che consente l'accesso al lastrico dovesse essere fatta rientrare nel novero delle innovazioni, ad esempio per via dell'importante modifica strutturale che occorre apportare al condominio, allora servirebbe la maggioranza degli intervenuti che rappresentano i 2/3 dei millesimi.
