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Installazione ascensore condominiale: possibile opporsi?

Quando l'ascensore costituisce innovazione vietata
Avv. Maria Monteleone Avv. Maria Monteleone 

Il condomino può opporsi all'installazione dell'ascensore, qualora essa rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, ne alteri il decoro architettonico o renda alcune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Occorre, tuttavia, operare un bilanciamento fra interessi contrapposti che tenga conto di alcuni aspetti prioritari, quale può essere l'eliminazione delle barriere architettoniche.

Se, per esempio, nell'edificio risiedono persone anziane e disabili, l'installazione dell'ascensore è sicuramente utile e necessaria e tale necessità prevale sul pregiudizio al godimento di una parte comune da parte di un solo condomino.

Il principio del bilanciamento degli interessi, con priorità all'eliminazione delle barriere architettoniche, è stato recentemente esaminato da una sentenza del Tribunale di Vicenza (sentenza n. 1370 del 1 luglio 2021), tenendo conto, ovviamente, di tutte le conseguenze dell'installazione dell'ascensore con riguardo alla stabilità e sicurezza dell'edificio.

Installazione dell'ascensore per disabili in caso di rifiuto degli altri condomini.

Cosa si intende per innovazione

Le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo: sotto il profilo oggettivo, le prime consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa; per quanto concerne, poi, l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (Cassazione civile, Sez. II, ordinanza n. 20712 del 4 settembre 2017).

Premesso ciò, ai sensi dell'art. 1120, ultimo comma, costituiscono innovazioni vietate, quelle che recano pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, pregiudicano il decoro architettonico o rendono inservibile all'uso e al godimento una parte comune anche ad un solo condomino.

La delibera assembleare con la quale i condomini decidano di installare un ascensore, nonostante i divieti appena citati, è annullabile su iniziativa anche di un solo condomino, il quale è chiamato a dimostrare i pregiudizi derivanti dall'installazione.

Ascensore, quando l'innovazione è vietata

Quando prevale la tutela dei disabili per l'installazione dell'ascensore condominiale

La questione delle modifiche alle parti comuni per l'installazione di ascensore è strettamente correlata alla problematica del superamento e dell'abbattimento delle c.d. barriere architettoniche, essendo a pieno titolo l'ascensore un elemento accessorio di servizio (ormai) necessario per l'abitabilità effettiva di un appartamento allocato in posizione svantaggiosa per le persone portatrici di handicap o anziane.

In tale prospettiva . una sfumata, ridotta "fruibilità" di porzioni comuni dell'edificio, laddove indispensabile ed inevitabile per la collocazione del manufatto. , recede di fronte alla necessità di tutelare la salute delle persone anziane e disabili.

Al contrario, prevale l'interesse dei condomini oppostisi all'installazione dell'ascensore, qualora l'innovazione comporti che alcune porzioni comuni dell'immobile diventino inservibili, ovvero che la modifica pregiudichi od esponga a rischio la stabilità e la sicurezza del fabbricato.

Sulla base di tali considerazioni, il Tribunale di Vicenza, con la citata sentenza, ha rigettato il ricorso della condomina che si era opposta all'installazione dell'ascensore, in quanto non è stato dimostrato che la delibera di per sé prevedesse un'innovazione vietata.

In particolare, il sacrificio dedotto dalla condomina, consistente di una parziale modifica e riduzione della propria visuale diretta sull'entrata del portone di ingresso all'edificio condominiale, non potrebbe giustificare il divieto dell'installazione del manufatto.

Ciò in quanto "in un'ottica di bilanciamento di interessi quello lamentato costituirebbe "disagio" di fatto che non potrebbe certo equipararsi, e sarebbe pertanto destinato a cedere, all'impedimento della piena fruibilità degli appartamenti ai piani superiori.

Al riguardo si rileva come la condivisibile evoluzione giurisprudenziale, ispirata all'assetto normativo costituito dalle norme di legge ordinaria (sul superamento delle barriere architettoniche) ed ai valori costituzionali (diritto alla salute; tutela dei diritti fondamentali della persona), consenta di ritenere equiparabili le condizioni della disabilità (o invalidità) fisica in senso proprio e quelle dell'età avanzata (tutela degli anziani, a cui la giurisprudenza per convenzione riconosce rilevanza laddove l'età sia eccedente il limite dii 65 anni)".

Come ha più volte affermato la Suprema Corte (tra le altre, Cassazione civile, sez. II, 27.12.20111 n. 28920), l'installazione dell'ascensore, rientrando tra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, comma 1, legge 30 marzo 1971 n. 118 ed all'art. 1, comma 1.

DPR 27 aprile 1978 n. 384, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 Legge 9 gennaio 1989 n. 13, deve essere approvata (è sufficiente sia approvata) dalla maggioranza prescritta dall'art. 1136, commi 1 e 2, c.c., purché siano rispettati i limiti previsti dagli artt. 1120 e 1121 c.c.

Di conseguenza, una volta accertata la regolarità formale della delibera assembleare, occorre verificare, innanzitutto, se l'installazione dell'ascensore pregiudica la stabilità e la sicurezza dell'edificio.

Poi, sulla base delle deduzioni del condomino opponente, è necessario accertare se il sacrificio affermato da quest'ultimo, si indentifica nel semplice disagio, ovvero nel minor godimento che l'innovazione comporta, rispetto a quella che, fino a quel momento, è stata la sua fruizione della cosa comune, implicando il concetto di inservibilità la concreta inutilizzabilità della "res communis" secondo la sua naturale fruibilità (Cass. sent. n. 21342/2018).

Successivamente, il giudice è chiamato a verificare se prevale l'interesse del singolo condomino al maggior uso e godimento della cosa comune, o la tutela della salute delle persone anziane e disabili, per le quali l'installazione dell'ascensore rappresenti eliminazione di barriera architettonica.

Quando c'è una corsia preferenziale per l'installazione dell'ascensore?

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI VICENZA n. 1370 del 01/07/2021

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