L' art. 1123 c.c., 1 comma e 2 comma, (che si riferisce alle sole spese necessarie e che ha, peraltro, natura dispositiva, facendo salva ogni diversa convenzione) enumera le spese per la conservazione, per il godimento, per la prestazione dei servizi e per la innovazioni (disciplinate dall'art. 1120 e 1121 c.c.) e, al 3 comma, cita genericamente le spese di manutenzione: l'articolo 1125 c.c. menziona le spese di ricostruzione, mentre l'articolo 1126 c.c. elenca quelle per le riparazioni e per le ricostruzioni.
L'art. 1136 c.c., 4 comma, prende poi in considerazione le riparazioni straordinarie di notevole entità che devono essere sempre prese approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Merita di essere chiarito che la parola "intervenuti" va intesa come "presenti" alla riunione, a patto che i condomini approvanti (innanzitutto, costituenti maggioranza dei presenti all'assemblea) non siano mai inferiori ad un terzo del totale dei partecipanti al condominio.
L'individuazione della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie, costituisce, però, un problema per la mancanza di un criterio fissato dalla legge. In caso di contestazione, quindi, nell'assenza di uno specifico criterio normativo, bisogna affidarsi alla valutazione discrezionale del giudice.
Ma di che cosa tiene conto il giudice per stabilire se la spesa è di notevole entità?
L'individuazione delle spese di notevole entità: i criteri
in tema di riparazione di un edificio condominiale, l'individuazione della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie, la cui approvazione esige, ai sensi del comma 4 dell'art. 1136 c.c., la maggioranza qualificata indicata dal capoverso, è affidata, nell'assenza di uno specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito.
Nei casi dubbi, il giudice tiene conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare oggettivo della spesa occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del rapporto fra costo delle opere, valore dell'edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condomini.
Cosa si intende per riparazioni straordinarie di notevole entità?
Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno o agli altri criteri di apprezzamento e della sufficienza, ai fini dell'obbligo della motivazione, delle risultanze reputate determinanti in ordine alla "notevole entità" della spesa deliberata.
Non è lecito però il comportamento del giudice che esclude l'esistenza di riparazioni straordinarie di notevole entità senza fornire in merito la minima indispensabile motivazione con riferimento all'ammontare della spesa, al suo rapporto col valore dell'edificio ed alla ricaduta economica sui singoli condomini.
Spese di notevole entità: esempi pratici
Non vi è dubbio che la definizione di "notevole entità" non sia statica, certa e determinabile. È sicuramente invece elastica, variando di volta in volta a seconda della fattispecie concreta.
In una decisione risalente nel tempo il giudice ha ritenuto di notevole entità la spesa per delle opere di ristrutturazione e consolidamento dell'edificio che, per la sua rilevante in assoluto entità di L. 173.000.000, ha espressamente ritenuto costituire già di per sé solo un elemento di immediato ed esaustivo rilievo ai fini dell'indagine" (Cass. civ., Sez. II, 29/01/1999, n. 810). Più recentemente sono stata fatte rientrare nella manutenzione di notevole entità una serie di opere provvisionali, di demolizione, di ricostruzione e di copertura per un ammontare complessivo superiore alla somma di euro 500.000,00 (Trib. Roma 1 febbraio 2022 n. 1573).
Spese non di notevole entità: due casi recenti
Un condominio citava in giudizio il condominio impugnando la delibera assembleare con la quale si era stata decisa l'assunzione di un lavoratore subordinato con le mansioni di manutentore delle parti condominiali. Il Tribunale annullava la delibera.
Secondo il giudice la delibera relativa all'assunzione di un lavoratore dipendente era da considerarsi come atto di straordinaria amministrazione; di conseguenza la decisione avrebbe dovuto essere adottata con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c.
La Corte di Appello però non ha condiviso il ragionamento del giudice di primo grado. L'attuale disciplina del condominio negli edifici non prevede nessuna distinzione generale tra delibere di ordinaria e straordinaria amministrazione, ma si limita ad individuare singole ipotesi tassative nelle quali l'assemblea condominiale deve deliberare a maggioranza qualificata. Tra tali tassative ipotesi non rientra, senza dubbio alcuno, quella dell'assunzione di lavoratori dipendenti, tanto più che i compiti nella fattispecie assegnati all'assumendo non sono limitati, stante la dizione generica utilizzata di manutentore, alla piccola manutenzione quotidiana ed alle piccole riparazioni delle parti condominiali che non richiedano particolari abilitazioni o per le quali il dipendente sia in possesso di apposita abilitazione.
In questa prospettiva la Corte ha ragionevolmente affermato che l'assunzione del lavoratore non può essere inquadrata nell'ambito delle riparazioni straordinarie di notevole entità per le quali l'art. 1136 c.c. prevede decisioni da adottarsi a maggioranza qualificata di conferimento dell'incarico ovviamente a ditte all'uopo abilitate secondo l'ordinamento giuridico (App. Lecce 12 settembre 2023 n. 715). Allo stesso modo la bonifica cisterna del gasolio con esborso previsto ed approvato pari ad €.3.350,00 oltre Iva, considerato il riparto per millesimi di proprietà, l'importo della spesa approvata e la dimensione del condominio - comprendente trenta condomini - non è stata considerata dal Tribunale di Piacenza (sentenza n. 224 del 4 maggio 2021) una spesa di notevole entità (e quindi tale esborso può conseguentemente ritenersi validamente approvato con il quorum previsto dal comma 3° dell'art.1136 c.c. per le votazioni in seconda convocazione).
