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SisterOfNight

Lavori di manutenzione straordinaria quando sono di notevole entità?

ciao

un piccolo dubbio su cui confrontasi con chi è del mestiere.

I lavori di manutenzione straordinaria  hanno quorum diversi (in seconda convocazione) a seconda che si tratti di lavori straordinari o lavori straordinari di notevole entità.

Mi fate qualche esempio di notevole entità?

 

per dire: 30 appartamenti (condominio decoroso ma non nuovo, e deprezzato proprio per la costante mancanza di manutenzioni) deliberano lavori per 150mila euro di manutenzione (tetto, facciata..)

posso considerarli di notevole entità?

SisterOfNight dice:

ciao

un piccolo dubbio su cui confrontasi con chi è del mestiere.

I lavori di manutenzione straordinaria  hanno quorum diversi (in seconda convocazione) a seconda che si tratti di lavori straordinari o lavori straordinari di notevole entità.

Mi fate qualche esempio di notevole entità?

 

per dire: 30 appartamenti (condominio decoroso ma non nuovo, e deprezzato proprio per la costante mancanza di manutenzioni) deliberano lavori per 150mila euro di manutenzione (tetto, facciata..)

posso considerarli di notevole entità?

Non è certo facile valutare la notevole entità, nei casi dubbi ad evitare ricorsi direi che è meglio approvare con il 2°c. art 1136 cc, oppure volendo si potrebbe ricorrere al Giudice;

 

L'individuazione agli effetti dell'art. 1136 c.c., comma 4 della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione dell'opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e l'entità delle spese ricadenti sui singoli condomini (Cass. civ. Sez. II Sentenza del 6 novembre 2008 n. 26733)

SisterOfNight dice:

posso considerarli di notevole entità?

Criteri possibili:

1) proporzione fra valore economico dell'opera e valore dell'edificio

2) relazione con la capacità economica dei condòmini

3) entità dell'opera da eseguire (rifacimento di parti dell'edificio ecc. ecc.)

praticamente nulla di certo e tutto di discrezionale, una sorta di terno al lotto.

 

Nel tuo caso la mancanza di manutenzioni eseguite nel tempo, mi farebbe propendere per la manutenzione di notevole entità, partendo dal presupposto che i condòmini hannno scarsa possibilità economica.

  • Grazie 1

occhio...io voglio farlo ricadere nella notevole entità..  😋

nel senso:

 

la delibera dei lavori è stata approvata con 590 mm (seconda convocazione)  (non ci si è quindi posti il problema se bastavano 334 mm o ne servissero 500mm)

ora alcuni ci ripensano (sostanzialmente i vecchietti braccio corto) e chiedono una nuova assemblea per annullare la precedente delibera.

Servono stesse maggioranze della sua approvazione.. Indi visto che coloro che vogliono rivedere la questione hanno poco meno di 334 mm, se ne servissero 500 sono certa che non ci arrivano a quel quorum (magari non arrivano neppure ai 334..)

 

Capito? un ragionamento al contrario il mio,

 

Inoltre troverei folle che ad esempio 334 mm sconfessassero una delibera presa in precedenza da 590mm!

 

SisterOfNight dice:

occhio...io voglio farlo ricadere nella notevole entità..  😋

nel senso:

 

la delibera dei lavori è stata approvata con 590 mm (seconda convocazione)  (non ci si è quindi posti il problema se bastavano 334 mm o ne servissero 500mm)

ora alcuni ci ripensano (sostanzialmente i vecchietti braccio corto) e chiedono una nuova assemblea per annullare la precedente delibera.

Servono stesse maggioranze della sua approvazione.. Indi visto che coloro che vogliono rivedere la questione hanno poco meno di 334 mm, se ne servissero 500 sono certa che non ci arrivano a quel quorum (magari non arrivano neppure ai 334..)

 

Capito? un ragionamento al contrario il mio,

 

Inoltre troverei folle che ad esempio 334 mm sconfessassero una delibera presa in precedenza da 590mm!

 

I condomini che hanno richiesto la nuova assemblea lo hanno fatto a norma dell'art 66 Dacc, ovvero con almeno due condomini rappresentanti 1/6 del valore dello stabile, oppure solo in via informale, nel primo caso dovrai valutare se convocarla tu come amministratore (se lo sei) oppure lasciare che siano loro a convocarla.

Nel scondo caso, non pensarci nemmeno a convocare l'assemblea richiesta non a norma.

SisterOfNight dice:

Capito? un ragionamento al contrario il mio,

🤭  ah, be'.....

 

SisterOfNight dice:

Inoltre troverei folle che ad esempio 334 mm sconfessassero una delibera presa in precedenza da 590mm!

Sono d'accordo!! Quindi i braccini corti, proprio perchè corti rispetto ad un intervento che richiede disponibilità, fanno ritenere un lavoro da 150.000,00 eu come di notevole entità in relazione al condomìnio/condòmini, di conseguenza per sconfessare la precedente delibera è necessario il quorum piu' alto! ☺️

hanno fatto richiesta a norma. L'amministratore ha fatto sapere che convocherà pertanto a breve.

Tullio Ts dice:

I condomini che hanno richiesto la nuova assemblea lo hanno fatto a norma dell'art 66 Dacc, ovvero con almeno due condomini rappresentanti 1/6 del valore dello stabile, oppure solo in via informale, nel primo caso dovrai valutare se convocarla tu come amministratore (se lo sei) oppure lasciare che siano loro a convocarla.

Nel scondo caso, non pensarci nemmeno a convocare l'assemblea richiesta non a norma.

hanno fatto richiesta,  e hanno 320 mm

 

 

SisterOfNight dice:

per dire: 30 appartamenti (condominio decoroso ma non nuovo, e deprezzato proprio per la costante mancanza di manutenzioni) deliberano lavori per 150mila euro di manutenzione (tetto, facciata..)

posso considerarli di notevole entità?

Vado a memoria da quanto ricordo nelle varie discussioni sul forum; non so se Tullio ha qualcosa in archivio ma ricordo una sentenza che come unità di misura per stimare la "notevole entità" usava il bilancio annuale ordinario. Se la spesa superava il bilancio annuale ordinario era da considerare di notevole entità.

Poichè parliamo di una spesa straordinaria di 150mila euro, questa non sarebbe di notevole entità nel caso in cui il condominio fosse così numeroso da avere un bilancio annuale di 150mila euro.

 

Detto questo, se hai paura che l'annullamento possa essere deliberato con 333,334 millesimi, presumo che molti condòmini sono assenteisti perchè, tu mi insegni, che se è vero che per deliberare in seconda convocazione è sufficiente una maggioranza di 333,334 millesimi, è pur vero che i favorevoli devono essere superiori ai contrari (ed astenuti). 

Se ci sono 333,334 millesimi favorevoli ma ci sono 350 millesimi contrari, la delibera è ugualmente bocciata.

Leonardo53 dice:

... non so se Tullio ha qualcosa in archivio ma ricordo una sentenza che come unità di misura per stimare la "notevole entità" usava il bilancio annuale ordinario. Se la spesa superava il bilancio annuale ordinario era da considerare di notevole entità.

A che ricordo io non era una sentanza che diceva questo, ovvero "come unità di misura per stimare la "notevole entità" usava il bilancio annuale ordinario" ma una riflessione di un utente esperto, ma non ricordo chi l'aveva detto, comunque sono d'accordo su questa stima, ma non esiste nessuna sentenza che io ricordo che lo affermi.

 

p.s. nel mio archivio ho tre sole sentenze sulla notevole entità e citano lo stesso principio che ho già postato con la sentenza in # 2

Modificato da Tullio Ts
Leonardo53 dice:

 

 

Detto questo, se hai paura che l'annullamento possa essere deliberato con 333,334 millesimi, presumo che molti condòmini sono assenteisti perchè, tu mi insegni, che se è vero che per deliberare in seconda convocazione è sufficiente una maggioranza di 333,334 millesimi, è pur vero che i favorevoli devono essere superiori ai contrari (ed astenuti). 

Se ci sono 333,334 millesimi favorevoli ma ci sono 350 millesimi contrari, la delibera è ugualmente bocciata.

Grazie per lo spunto e parametro, in effetti mi sembra saggio. No, il condominio non ha un bilancio ordinario da 150milaeuro

 

Normalmente in assemblea è molto se vi sono 600 mm..molti sono asseinteisti, sì..

SisterOfNight dice:

Grazie per lo spunto e parametro, in effetti mi sembra saggio. No, il condominio non ha un bilancio ordinario da 150milaeuro

 

Normalmente in assemblea è molto se vi sono 600 mm..molti sono asseinteisti, sì..

se utile, altro spunto dell'avv. gallucci dove è richiamato quanto già detto da @Tullio Ts

 

Si badi: nel concetto di notevole entità, sebbene riferibile all'importo dei lavori rispetto al contesto nel quale s'inseriscono, non è compresa la condizione economica del singolo condomino al momento della deliberazione dei lavori di manutenzione straordinaria.

 

https://www.condominioweb.com/lavori-importanti-e-costosi-lassemblea-puo-deliberarli.11519

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