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Giacomo Dei

GESTIONE SPESE Straordinarie IN FASE DI COMPRAVENDITA Appartamento

Buongiorno amici del Forum,

 

scrivo per richiedere alcuni consigli. Perché si sa che le norme e le consuetudini sono abbastanza chiare ma, spesso, nella quotidianità le situazioni si presentano nella maniera più impensata. Procedo a descrivere:

La fattispecie è la classica situazione in cui in un condominio sussiste un soggetto che è in procinto di acquistare dal proprietario un appartamento. 

 

Essendo stato già fissato l'atto di compravendita, come di consueto, il notaio richiede all'amministratore del condominio la solita certificazione attestante la regolarità dei pagamenti condominiali e la specifica su eventuali delibere assembleari approvate circa Manutenzione Straordinaria sulle parti comuni. E fin qui niente di strano... 

Il motivo della richiesta di un confronto con il forum inizia adesso. l'amministratore in pratica emette questa certificazione, ma non emette niente circa la situazione del condominio circa delibere assembleari ecc, riguardanti la manutenzione straordinaria. Alla richiesta, da parte del notaio, di emettere anche questa certificazione, l'amministratore si è rifiutato, sostenendo che lui è legittimato e autorizzato a non rilasciare niente circa la manutenzione straordinaria stessa.

La vicenda va avanti, e i potenziali nuovi acquirenti, indagano con i condomini residenti nel condominio, per capire questo quindi se ci siano o meno qualcosa di deliberato e viene fuori che nell'anno 2017 sono stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria al tetto. Nel 2018 non sono stati eseguiti per problematiche con l'impresa. Adesso le domane:

 

1) Può l'amministratore rifiutarsi di emettere la certificazione inerente la delibera sulla manutenzione straordinaria?

2) ricercando anche sul form argomentazioni e discussioni analoghe domando come si può comportare il potenziale nuovo acquirente?

3) E' chiaro che le spese riguardo alla manutenzione straordinaria spetterebbero al venditore, ma se lo stesso si rifiuta di pagare? 

 

Grazie per tutte le risposte.

 

Giacomo      

Giacomo Dei dice:

1) Può l'amministratore rifiutarsi di emettere la certificazione inerente la delibera sulla manutenzione straordinaria?

Si, può rifiutarsi, soprattutto al nuovo acquirente verso il quale non ha alcun obbligo fino a che non diventerà condòmino ed anche al notaio.

L'unico obbligo dell'amministratore verso colui che è ancora condòmino (venditore) consiste nel

"fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;" (art. 1130 c.c.)

 

Giacomo Dei dice:

2) ricercando anche sul form argomentazioni e discussioni analoghe domando come si può comportare il potenziale nuovo acquirente?

3) E' chiaro che le spese riguardo alla manutenzione straordinaria spetterebbero al venditore, ma se lo stesso si rifiuta di pagare? 

Il potenziale acquirente avrebbe dovuto indagare prima di firmare un eventuale preliminare, accollandosi lui (l'acquirente) il costo della spesa deliberata e scalandola dal prezzo di acquisto.

Se questo non è stato fatto, ormai non gli resterà che avvalersi esclusivamente del diritto di rivalsa, con tutti i rischi che comporta il fatto che il venditore possa diventare nulla tenente.

 

Se il preliminare non prevede caparre/penali (cosa alquanto rara), l'acquirnte può decidere di non acquistare se non alle proprie condizioni.

Modificato da Leonardo53
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Cocnordo con Leo.

Giacomo Dei dice:

La vicenda va avanti, e i potenziali nuovi acquirenti, indagano con i condomini residenti nel condominio, per capire questo quindi se ci siano o meno qualcosa di deliberato e viene fuori che nell'anno 2017 sono stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria al tetto. Nel 2018 non sono stati eseguiti per problematiche con l'impresa.

Ma perchè indagare con altri condomini residenti e non col venditore?🤔

GIME dice:

Cocnordo con Leo.

Ma perchè indagare con altri condomini residenti e non col venditore?🤔

Beh, è evidente che se l'acquirente, TRAMITE il venditore, avesse chiesto all'amministratore, a proprie spese, copia firmata del registro verbali contenente le delibere degli ultimi 5 anni, l'amministratore non avrebbe potuto rifiutare una simile richiesta.

Suppongo che l'investigazione è stata necessaria proprio perchè è stata intenzione del venditore nascondere la delibera e non voler produrre documentazione che lui avrebbe potuto chiedere al proprio amministratore.

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Leonardo53 dice:

Suppongo che l'investigazione è stata necessaria proprio perchè è stata intenzione del venditore nascondere la delibera e non voler produrre documentazione che lui avrebbe potuto chiedere al proprio amministratore.

Ahhh, ho capito: una sorta di auto-secretazione degli atti...

Certo che il provebio non sbaglia: "siamo tutti onesti..ma la roba manca lo stesso"

GIME dice:

Ahhh, ho capito: una sorta di auto-secretazione degli atti...

Certo che il provebio non sbaglia: "siamo tutti onesti..ma la roba manca lo stesso"

Non si tratta di secretazione ma, se possibile, nel limite della legalità, omettere quanto è possibile omettere.

(Citazione manuale)

 

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Acquaiuo’, l’acqua è fresca?… Manco ‘a neve!!!

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Bhe, ringrazio anticipatamente tutti per i commenti risposte ecc...

Cerco di rispondere in ordine: 

Il fatto che l'amministratore non rilasci alcunché al potenziale acquirente è normale e, nel mio piccolo, farei lo stesso. l'Acquirente infatti non ha nessun titolo per il momento e circa le informazioni che, come amministratore, devo gestire e tutelare riguardo al condominio e i condomini che lo vivono è comprensibile che l'amministratore non divulghi info a riguardo. 

In definitiva sta proprio come molti avete scritto. Ci deve essere "comunella", tra venditore e amministratore circa la gestione di questo aspetto. Potete darmi dei ulteriori consigli? Domani dovrebbe incontrarsi acquirente e venditore per definire il tutto.

Giacomo

ciao

È sempre la solita storia. Chi sta per acquistare in preliminare un appartamento o un unità in condominio farebbe bene a farsi fare una delega scritta da parte del condomino che gli propone la vendita che lo autorizzi ad accedere nell'ufficio dell'amministratore per avere le informazioni del caso. Infatti è la soluzione ideale in quanto l'amministratore del condominio è l'unico veramente neutrale a quel affare in quanto sia venditore a vendere che l'agenzia immobiliare per la mediazione hanno l'interesse che l'affare si concluda per cui meno problemi presentano meglio è. L'amministratore di condominio sarà sempre comunque sincero se non altro per necessità visto che poi chi gli chiede informazioni, poi sarà un condomino con cui avrà a che fare in futuro.

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Grazie a tutti per la consueta professionalità con cui erogate consigli, direttive ecc.

Buon lavoro a tutti.

Alla prossima.

Torno su questa discussione per incollare un articolo di un preliminare di vendita che toglie qualsiasi dubbio sul diritto dell'acquirente di conoscere (evidentemente da parte del venditore) lo stato dei pagamenti e delle "decisioni assembleari straordinarie" ante rogito. Reputo che sia un modo per tutelare chi acquista dai soliti furbetti del "condominio":

 

Parte  promittente venditrice garantisce che, al momento della stipulazione dell'atto definitivo di vendita, non sussisteranno arretrati per spese condominiali ordinarie o straordinarie.

Parte promittente venditrice dichiara che non  sono state deliberate dall’assemblea condominiale, per opere non ancora realizzate, spese straordinarie.

Oppure

Parte promittente venditrice dichiara che sono state deliberate dall’assemblea condominiale, per opere non ancora realizzate, spese straordinarie relative a . . . . . . . Di tale delibera consegna copia alla parte promissaria acquirente.

Le parti convengono che di tali spese straordinarie si farà carico la parte . . . . . . . . . . .

Parte promittente venditrice dichiara che presso l’amministrazione condominiale è/non è  costituito un fondo di riserva spese straordinarie

Parte promittente venditrice dichiara che è / non è stato costituito presso l’amministrazione condominiale un fondo per l’accantonamento del trattamento di fine rapporto del portiere.

Nel caso in cui, nel periodo intercorrente da oggi alla stipulazione dell'atto definitivo di vendita, fossero convocate assemblee condominiali aventi all’ordine del giorno l'assunzione di decisioni per spese straordinarie, la parte promittente venditrice si impegna a rilasciare delega per l'intervento a dette assemblee a parte promissaria acquirente.

In ogni caso parte promittente venditrice procurerà e consegnerà a parte promissaria acquirente, entro la data fissata per il contratto definitivo (rogito), una dichiarazione dell'amministratore del condominio da cui risulti:

a) l'indicazione della quota millesimale di partecipazione alla comproprietà ed alle spese condominiali spettanti a quanto oggetto del presente contratto, secondo la tabella in uso;

b) l'insussistenza di arretrati nei pagamenti;

c) i criteri per procedere alla determinazione dei conguagli.

 

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