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DanielaRana

Esclusione da diritti e oneri condominiali

Buongiorno

ho da qualche mese rilevato un condominio formato da una palazzina di 4 piano fuori terra e da un piano interrato con destinazione autorimessa. Vi è un’area condominiale scoperta che funge da copertura all’autorimessa. Il proprietario dell’autorimessa non ha mai contribuito ad alcuna spesa condominiale atteso che nel suo atto di compravendita, risalente al 1972, è scritto che “l’immobile viene venduto con esclusione da ogni diritto e onere di condominio, salvo l’obbligo di concorrere, come per legge, alle eventuali spese di riparazione del lastrico solare come diritto di copertura”. il precedente amministratore gli ha sempre addebitato sole le spese di pulizia dell’atrio scoperto (che gli fa da copertura) e gli onorari di amministrazione, che naturalmente il proprietario dell’autorimessa non ha mai pagato, accumulando una debitoria di € 1500,00 in circa 8 anni (mai recuperate dal Condominio).

Dopo aver rilevato il Condominio, sono risalita al primo atto di compravendita (1969) nel quale, relativamente all’autorimessa, ho trovato una dicitura diversa. Infatti si legge “i venditori si riservano la proprietà del piano scantinato adibito a garage, precisando che tale piano è escluso da tutti i diritti di condominio, salvo l’obbligo come per legge, di concorrere alle spese di manutenzione del lastrico come diritto di copertura”.

Il regolamento di condominio non prevede alcuna esclusione.

Ora mi chiedo…, poichè il primo atto di compravendita obbliga il proprietario dell’autorimessa a concorrere alle spese di manutenzione (senza specificare in ordinarie e straordinarie) è corretto che, in tutti questi anni, gli siano state addebitate la sua quota parte (su Tabella) delle spese di pulizia mensile? ed ancora. Il compenso dell’amministratore, essendo obbligatorio per legge, è addebitabile anche a lui?

Grazie mille

Situazione spinosa ma anche intrigante che merita di essere affrontata con circospezione. Non mi è chiaro se il piano interrato è coperto solo dal lastrico, che suppongo sia un piano di calpestio comune, o se è parzialmente sottostante al fabbricato. È ovvio però che in una situazione “normale” quella u.i. è parte integrante del condominio e come tale deve partecipare alle spese. Hai fatto benissimo a risalire al primo atto di vendita per provare a vederci chiaro, perchè è l’unico modo per “cristallizzare” la nascita del condominio e chiarire la consistenza delle parti comuni e di quelle trasferibili. Il venditore, come accade spesso anche oggi, ha inserito quella dicitura per estraniarsi totalmente dalle spese di condominio, pur essendo conscio di farne parte, riconoscendo soltanto ciò che la legge gli impone, e cioè il concorso di spese nel rifacimento della copertura ... nient’altro. Oggi una norma di questo genere, sebbene contrattuale, avrebbe un tempo limite che qualcuno pone a due anni ma che in realtà potrebbe anche prolungarsi, a patto che abbia un termine, e che quindi non sia una condizione “irrealizzabile” o “potestativa” cioè senza alcun termine ... in sostanza senza via d’uscita.

 

Questa norma che hai trascritto è in effetti una condizione senza termine e in base ad una sentenza di Cassazione del 2016, si legge tra le righe che è inammissibile e pertanto viziata da nullità. Quindi il condòmino in questione, perchè tale è, sarà costretto non solo a pagare le spese pregresse, ma da ora in poi dovrà partecipare a tutte le spese condominiali in base all’art. 1123 cc e successivi.

 

Ti posto il link perchè questo potrebbe cambiare di parecchio le carte in tavola nel tuo nuovo condominio:

 

https://www.condominioweb.com/spese-condominiali-costruttore.13100

Grazie per la risposta.

Preciso che il piano interrato si trova parzialmente sotto il condominio e la sua copertura è piano di calpestio comune. nel corso di tutti questi anni non ha mai contribuito a nessuna spesa nemmeno per manutenzione straordinaria delle facciate e del lastrico.

grazie per i riferimenti a questa sentenza. credo che previa delibera e approvazione bilancio provvederoal recupero.

Fammi sapere sono curioso. Quella norma, a maggior ragione per ciò che hai precisato, è del tutto illegittima.

Certamente...ti terrò aggiornato.

Mi ponevo però adesso un altro problema. La morosità in capo al famoso condomino è stata accertata nel mese di ottobre 2017 quando il precedente amministratore, prima del passaggio di consegne, convoca assemblea per approvazione rendiconto (anni 2006-2016). in pratica in 10 anni non aveva mai presentato il rendiconto. Dal rendiconto approvato viene fuori la situazione debitoria del famoso condomino che riguarda 10 anni di gestione. Mi ponevo un problema di prescrizione per il recupero di almeno una parte del credito, anche se in effetti la spesa è stata approvata solo nel mese di ottobre.

Certamente...ti terrò aggiornato.

Mi ponevo però adesso un altro problema. La morosità in capo al famoso condomino è stata accertata nel mese di ottobre 2017 quando il precedente amministratore, prima del passaggio di consegne, convoca assemblea per approvazione rendiconto (anni 2006-2016). in pratica in 10 anni non aveva mai presentato il rendiconto. Dal rendiconto approvato viene fuori la situazione debitoria del famoso condomino che riguarda 10 anni di gestione. Mi ponevo un problema di prescrizione per il recupero di almeno una parte del credito, anche se in effetti la spesa è stata approvata solo nel mese di ottobre.

LA MIA OPINIONE:

La CONVENZIONE contrattuale a me pare abbastanza chiara.

Se il condòmino è escluso dai diritti è escluso anche dai doveri.

L'unica spesa alla quale è tenuto a partecipare è la MANUTENZIONE/RIPARAZIONE del lastrico e solo quando c'era da deliberare su questa spesa andava convocato all'assemblea.

La PULIZIA del lastrico non è una spesa di manutenzione ma solo di MIGLIOR GODIMENTO.

Un lastrico che resta sporco, infatti, non si deteriora e se vogliamo scherzarci su, la polvere lo conserverebbe meglio perchè creerebbe un ulteriore strato protettivo 😂

è vero che la clausola contrattuale parla chiaro...ma credo sia necessario capire se una tale clausola sia legittima o meno.

E ciò in ragione del fatto che il regolamento di condominio predisposto dallo stesso costruttore in epoca antecedente all'acquisto dell'autorimessa, in diversi punti, espressamente prevede che l'autorimessa è tenuta a contribuire a tutte "le spese per conservare e mantenere in condizioni di comodità e decoro le cose comuni". Per tali ragioni, l'autorimessa è inserita nella Tabella A (tabella generale) e nella Tabella H (tabella lastrico solare, da intendersi quello a copertura del palazzo).

 

Probabilmente, affinché quella clausola contrattuale possa dirsi legittima, doveva essere contenuta nel regolamento condominiale ovvero deliberata dall'assemblea con approvazione di tutti i condomini.

è vero che la clausola contrattuale parla chiaro...ma credo sia necessario capire se una tale clausola sia legittima o meno.

E ciò in ragione del fatto che il regolamento di condominio predisposto dallo stesso costruttore in epoca antecedente all'acquisto dell'autorimessa, in diversi punti, espressamente prevede che l'autorimessa è tenuta a contribuire a tutte "le spese per conservare e mantenere in condizioni di comodità e decoro le cose comuni". Per tali ragioni, l'autorimessa è inserita nella Tabella A (tabella generale) e nella Tabella H (tabella lastrico solare, da intendersi quello a copertura del palazzo).

 

Probabilmente, affinché quella clausola contrattuale possa dirsi legittima, doveva essere contenuta nel regolamento condominiale ovvero deliberata dall'assemblea con approvazione di tutti i condomini.

Nel primo post hai detto che quella clausola era nel primo atto di acquisto predisposto dal costruttore per cui se è Registrato in Conservatoria ha valore di regolamento contrattuale.

Ora dici che lo stesso costruttore ha previsto spese per l'autorimessa...

 

Sarà bene approfondire in Conservatoria cosa è registrato e cosa no.

A questo punto niente è scontato ma, comunque, se l'autorimessa non usa il cortile che fa da lastrico, non deve pagarne la pulizia, al pari di come non deve pagare la pulizia delle scale.

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