Intervento su tetto per infiltrazione Acqua su Terrazzi da Conversa Manutenzione Ordinaria o Straordinaria?

[GIADAC]

Buongiorno a tutti,

Abito al secondo ed ultimo piano di un condominio di 8 unità ed ho due terrazzi, uno sul lato nord e l'altro sul lato sud. Da diverso tempo, come potete verificare dalle foto allegate, 4 foto sono più vecchie altre 4 scattate più recentemente, vi è questa situazione per cui sul solaio dei balconi, soprattutto sul terrazzo posto sul lato nord, vi sono infiltrazioni di acqua, che hanno creato macchie, muffe ed ora anche distacco dell'intonaco sulla parte nord-ovest, in corrispondenza delle grondaie di rame che scendono dal tetto. Presumibilmente le macchie sono dovute alla mancata tenuta della conversa attorno alle grondaie dal tetto. La cosa era già stata oggetto di intervento alcuni anni fa da parte di un vecchio amministratore, ma il problema a distanza di non molto tempo si è ripresentato.

 

Ho fatto presente la cosa a fine novembre del 2017 all'amministratore che fece un sopralluogo a seguito di un altro danno condominiale. Lo stesso mi rispose di stare tranquillo in quanto i soldi sul c/c condominiale erano disponibili e che avrebbe fatto fare i lavori a breve senza specificare in alcun modo se fossero interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Io dalle sue parole avevo intuito, visto che lui niente aveva specificato in merito e che sarebbe intervenuto a breve, che fosse un intervento di manutenzione ordinaria e quindi sarebbe intervenuto, come già capitato in passato, senza bisogno di approvazione dell'intervento da parte dell'assemblea condominiale essendo una mera riparazione di una situazione preesistente. Nei mesi successivi con un paio di email ho sollecitato questa cosa ed altre cose. Non ho mai ricevuto risposta alle mie email in merito.

 

In data 29/06/2018 si è svolta l'assemblea ordinaria dove lui ha risposto, nel momento in cui l'ho attaccato sul fatto che non avesse provveduto dopo 7 mesi ad intervenire per questa situazione, che tutti i lavori sul tetto sono sempre da considerarsi manutenzione straordinaria e che dovevano essere approvati dall'assemblea, evito di raccontare gli eventi gravissimi capitati in quella riunione, risposta che non mi trovava d'accordo. Lì per lì ho accettato la sua risposta, il clima era rovente, ma nei giorni successivi mi sono posto una domanda.....se anche fossero stati di manutenzione straordinaria ed occorreva che fossere deliberati in un'apposita assemblea tu amministratore eri a conoscenza della cosa da mesi, allora per quale motivo non li hai messi all'ordine del giorno di quella riunione in modo da poter fare il lavoro nelle settimane successive in un periodo ideale come quello estivo evitando che la cosa andasse avanti per altri 6/8 mesi?

 

Successivamente ha detto che nella successiva riunione, ne facciamo due l'anno, sarebbe stato messo all'ordine del giorno cosa che ha fatto nella convocazione della nuova riunione che si terrà a fine Dicembre. Gli abbiamo chiesto, qualora i lavori non vengano approvati dall maggioranza, a quel punto saremmo costretti a tenerci la situazione? Lui ha risposto di stare tranquilli che i lavori sarebbero stati approvati e che comunque avrebbe trovato il modo di farli fare anche qualora non fossero stati approvati....... Inoltre ci ha detto di aver già fatto il conto dell'ammontare di tali lavori in circa 700 euro. Non so su che basi possa aver detto tale cifra visto che fino ad oggi non è mai venuto nessuno a vedere il problema in cosa consista, quali sono gli interventi da effettuare e non essendoci di conseguenza alcun preventivo scritto in merito.

 

Il problema di fondo è che secondo me sono lavori ordinari, so che per quelli condominiali non vi è la stessa valenza di quelli edilizi, ma mi chiedo qualora fossero straordinari c'è quindi bisogno del permesso del Comune, di nominare un direttore dei lavori e della sicurezza, e poter chiedere di usufruire della detrazione fiscale per le ristrutturazioni edilizie ecc.?

 

Le mie domande in merito sono le seguenti:

1) Si tratta di un lavoro ordinario o straordinario? A mia moglie ha detto che esistono 3 tipi di manutenzione. Dalle mie conoscenza esistono lavori di manutenzione ordinaria, straordinaria e straordinaria di notevole entità.

2) Il comportamento dell'amministratore in merito, in particolare sul fatto che non abbia risposto alle mie email e sopratutto sul fatto che ha omesso di mettere all'ordine del giorno il lavoro, sapendo del problema da moltissimi mesi, e affermando che fosse straordinario, può essere oggetto di richiesta di sua revoca? L'amministratore non deve agire come un buon padre di famiglia e non deve tempestivamente intervenire per la conservazione delle parti comuni?E' normale che dopo 13 mesi non sia ancora intervenuto e non abbia mai mandato nessuno a fare un sopralluogo per questa problematica?

3) Come mi devo comportare davanti a questa situazione? Devo mandare email o pec magari tramite avvocato di contestazione del suo operato?

4) Alla prossima riunione devo accettare che tali lavori, di modica cifra tra l'altro, siano messi all'ordine del giorno come ha fatto oppure contestare la cosa? E se qualora non venissero approvati come mi dovrei comportare? Purtroppo nel condominio c'è un condomino, praticante avvocato, con cui l'amministratore presumo, visto i discorsi che sono venuti fuori più volte, si confronta per varie questioni. Questo condomino in ogni modo ostacola qualsiasi lavoro tranne quelli di suo diretto interesse. Infatti tale praticante avvocato ha sempre affermato che ogni lavoro sul tetto deve essere approvato dal condominio tramite assemblea straordinaria, anche nel caso in cui vi sia una perdita dal tetto che crea infiltrazione dal solaio all'interno di un appartemento sito all'ultimo piano.

5) Da molti mesi l'amministratore non ha più la Pec Attiva. Gli ho chiesto più volte se l'avesse attivata, ma mi ha sempre detto che il suo commercialista non aveva provveduto a rinnovargliela, scaricando su quest'ultimo la responsabilità di questa mancanza. Dato che avrei voluto che restasse traccia ufficiale delle email inviate e gli avrei voluto scrivere ufficialmente, dato che ho una pec attiva, tutte le cose su cui non ero d'accordo. Vi chiedo a questo scopo, visto che che con la stessa ragione sociale con cui svolge l'attività di amministrazione condominiale, svolge anche attività di compravendita immobiliare, se lui sia obbligato per legge ad averne una attiva oppure no.

 

Abbiamo la netta sensazione dato che noi ed altri due condomini, al contrario degli altri, abbiamo cercato di revocarlo, nelle ultime riunioni, che stia volutamente ostacolandoci e creandoci problemi in tutti i modi.

 

Ringrazio anticipatamente tutti coloro che avranno la pazienza di leggere e rispondere ai quesiti posti.

 

Buona giornata a tutti.

Modificato 17 Dicembre, 2018 da GIADAC

[GIADAC]

Stamattina da un sito specializzato ho letto quanto segue:

Gli interventi di manutenzione ordinaria del tetto sono tutte quelle opere di ristrutturazione mirate a risanare e ripristinare una situazione già esistente. Anche la sostituzione di parti già esistenti, per l’Agenzia delle Entrate, è vista come manutenzione ordinaria e quindi non ha diritto d’accesso alle detrazioni al 50%. Sono definiti interventi di manutenzione ordinaria:

Sostituzione della grondaia
Sostituzione dello strato di isolamento con uno analogo
Riparazione della copertura
Riparazione della guaina impermeabilizzante
Riparazione del tetto a tegole
Sostituzione delle tegole
Sostituzione dei coppi
Qualsiasi intervento che “ripristina lo stato di salute del tetto“.

 

E' corretta questa interpretazione per definire i lavori di ordinaria amministrazione anche per un condominio?

[Claistron]

Ricorda che l'Agenzia delle Entrate ha sempre ribadito che i lavori ordinari e straordinari nel condominio possono godere della detrazione, mentre nelle singole unità immobiliari private, solo la manutenzione straordinaria può essere detratta.

 

Al nostro link trovi tutti i riferimenti di Cassazione e le tabelle, a metà pagina, dell'Agenzia con l'indicazione della detraibilità per condominio e abitazioni:

 

https://www.condomini.altervista.org/DetrazioneRistrutturazione.htm

[GIADAC]

Claistron dice:

Ricorda che l'Agenzia delle Entrate ha sempre ribadito che i lavori ordinari e straordinari nel condominio possono godere della detrazione, mentre nelle singole unità immobiliari private, solo la manutenzione straordinaria può essere detratta.

 

Al nostro link trovi tutti i riferimenti di Cassazione e le tabelle, a metà pagina, dell'Agenzia con l'indicazione della detraibilità per condominio e abitazioni:

 

https://www.condomini.altervista.org/DetrazioneRistrutturazione.htm

Grazie mille per la risposta. Per il resto puoi dirmi qualcosa in merito?

[GIADAC]

Buongiorno a tutti, C'è qualche anima gentile che può dirmi qualcosa in merito al mio post almeno per le questioni più  importanti? 

 

Grazie mille. 

 

Buona giornata a tutti. 

Modificato 18 Dicembre, 2018 da GIADAC

[Danielabi]

GIADAC dice:

1) Si tratta di un lavoro ordinario o straordinario?

per stabilirlo è necessario il parere di un tecnico, ma, essendo un intervento su parti comuni (se non ho capito male il danno dipende dalle grondaie) non ha importanza che sia ordinario o straordinario: la detrazione fiscale, come detto da Claistron, spetta in ogni caso.

GIADAC dice:

può essere oggetto di richiesta di sua revoca?

l'amministratore, tramite asemblea, è revocabile in qualsiasi momento: quando la maggioranza dei condòmini ritiene che l'amministratore non sia piu' affidabile puo' revocarlo.

 

GIADAC dice:

3) Come mi devo comportare davanti a questa situazione? Devo mandare email o pec magari tramite avvocato di contestazione del suo operato?

una raccomandata con l'indicazione del problema e la richiesta di intervento è quanto puoi fare

 

GIADAC dice:

Alla prossima riunione devo accettare che tali lavori, di modica cifra tra l'altro, siano messi all'ordine del giorno come ha fatto oppure contestare la cosa? E se qualora non venissero approvati come mi dovrei comportare?

Alla prossima assemblea i lavori devono essere all'ordine del giorno in modo da poter deliberare al proposito. La maggioranza (non l'unanimità) dovrà stabilire se intervenire oppure no. Se la delibera fosse contraria, puoi impugnarla e, con avvocato, andare in mediazione.

GIADAC dice:

ha sempre affermato che ogni lavoro sul tetto deve essere approvato dal condominio tramite assemblea straordinaria,

l'assemblea si indica come straordinaria quando non è quella annuale ordinaria di approvazione del bilancio, indipendentemente dai contenuti dell'ordine del giorno; quindi che sia ordinaria o straordinaria non ha alcuna valenza. Tutti i lavori su parti comuni sono da approvare in assemblea, l'amministratore puo' disporre interventi urgenti che poi devono essere, comunque, ratificati in assemblea.

 

GIADAC dice:

se lui sia obbligato per legge ad averne una attiva oppure no.

Chi è iscritto alla camera di commercio ha l'obbligo di avere una pec per le comunicazioni con la camera di commercio; a parte altri soggetti obbligati ad averla, chiunque puo' avere una pec, ma non è obbligato ad utilizzarla. Non puoi esigere che il tuo amministratore apra una pec, potreste discutere in assemblea circa l'opportunità di dotare il condomìnio di una pec (utilizzabile da amministratore e condòmini).

[GIADAC]

Danielabi dice:

per stabilirlo è necessario il parere di un tecnico, ma, essendo un intervento su parti comuni (se non ho capito male il danno dipende dalle grondaie) non ha importanza che sia ordinario o straordinario: la detrazione fiscale, come detto da Claistron, spetta in ogni caso.

l'amministratore, tramite asemblea, è revocabile in qualsiasi momento: quando la maggioranza dei condòmini ritiene che l'amministratore non sia piu' affidabile puo' revocarlo.

 

una raccomandata con l'indicazione del problema e la richiesta di intervento è quanto puoi fare

 

Alla prossima assemblea i lavori devono essere all'ordine del giorno in modo da poter deliberare al proposito. La maggioranza (non l'unanimità) dovrà stabilire se intervenire oppure no. Se la delibera fosse contraria, puoi impugnarla e, con avvocato, andare in mediazione.

l'assemblea si indica come straordinaria quando non è quella annuale ordinaria di approvazione del bilancio, indipendentemente dai contenuti dell'ordine del giorno; quindi che sia ordinaria o straordinaria non ha alcuna valenza. Tutti i lavori su parti comuni sono da approvare in assemblea, l'amministratore puo' disporre interventi urgenti che poi devono essere, comunque, ratificati in assemblea.

 

Chi è iscritto alla camera di commercio ha l'obbligo di avere una pec per le comunicazioni con la camera di commercio; a parte altri soggetti obbligati ad averla, chiunque puo' avere una pec, ma non è obbligato ad utilizzarla. Non puoi esigere che il tuo amministratore apra una pec, potreste discutere in assemblea circa l'opportunità di dotare il condomìnio di una pec (utilizzabile da amministratore e condòmini).

Intanto ti ringrazio per le risposte che mi hai fornito

 

Il punto 1, circa il fatto se sia ordinario o straordinario, non è tanto riferito al discorso della detrazione fiscale, che è un aspetto importante ma secondario, ma circa il fatto che se si tratta di lavoro straordinario si debba passare da approvazione dell'assemblea mentre qualora fosse ordinario non ci dovrebbe essere questo obbligo oppure sbaglio?

 

Tra l'altro non sapevo che anche i lavori ordinari sono detraibili, nessun amministratore fino ad oggi ce lo ha mai detto. Tra le altre cose abbiamo fatto un lavoro straordinario importante un anno fa e non so perchè l'amministratore non ha provveduto a fare le pratiche per la detrazione fiscale di legge,

 

L'altro punto che vorrei capire meglio quali responsabilità ci sono per il fatto che lui, pur sapendo della problematica da Novembre del 2017, nel momento che lo ha ritenuto straordinario e quindi obbligatorio di delibera assembleare, abbia omesso di metterlo all'ordine del giorno nell'assemblea ordinaria tenutasi il 29/05/2018 sei mesi dopo che era venuto a vedere il problema e dopo varie email di sollecito da me inviate. Lo ha messo all'ordine del giorno solamente nella riunione che faremo a breve ben 13 mesi dopo che ho fatto presente il problema, che tra l'altro aveva già visto in precedenza, essendo un problema che si trascina da molto tempo.

 

 

Grazie mille

Modificato 18 Dicembre, 2018 da GIADAC

[Danielabi]

GIADAC dice:

il fatto che se si tratta di lavoro straordinario si debba passare da approvazione dell'assemblea mentre qualora fosse ordinario non ci dovrebbe essere questo obbligo oppure sbaglio?

Come già indicato nella risposta precedente, TUTTI i lavori devono essere approvati in assemblea; sono i piccoli interventi di manutenzione (riparazione di una serratura, del citofono ecc. ecc.) che devono essere messi in opera dall'amministratore per garantire il normale utilizzo degli impianti o per mettere in sicurezza l'edificio; in ogni caso, anche questi "lavoretti" devono essere poi ratificati in assemblea.

 

GIADAC dice:

L'altro punto che vorrei capire meglio quali responsabilità ci sono

Se il mancato intervento ha provocato danni alla tua proprietà, puoi chiedere il risarcimento.

[GIADAC]

Danielabi dice:

Come già indicato nella risposta precedente, TUTTI i lavori devono essere approvati in assemblea; sono i piccoli interventi di manutenzione (riparazione di una serratura, del citofono ecc. ecc.) che devono essere messi in opera dall'amministratore per garantire il normale utilizzo degli impianti o per mettere in sicurezza l'edificio; in ogni caso, anche questi "lavoretti" devono essere poi ratificati in assemblea.

 

Se il mancato intervento ha provocato danni alla tua proprietà, puoi chiedere il risarcimento.

Ecco ora mi è chiara questa cosa che tutti i lavori, di qualsiasi tipo, sono oggetti di approvazione. Anche quelli urgenti che vengono fatti senza approvazione poi comunque devono essere ratificati in assemblea. Perfetto. Grazie mille.

Modificato 18 Dicembre, 2018 da GIADAC

[Danielabi]

GIADAC dice:

Ecco ora mi è chiara questa cosa che tutti i lavori, di qualsiasi tipo, sono oggetti di approvazione. Anche quelli urgenti che vengono fatti senza approvazione poi comunque devono essere ratificati in assemblea. Perfetto. Grazie mille.

di nulla

[GIADAC]

Ma quando si fa un lavoro, sia ordinario che straordinario, il discorso della detraibilità fiscale viene richiesto automaticamente dall'amministratore o deve essere sempre l'assemblea a farlo?

[Danielabi]

GIADAC dice:

Ma quando si fa un lavoro, sia ordinario che straordinario, il discorso della detraibilità fiscale viene richiesto automaticamente dall'amministratore o deve essere sempre l'assemblea a farlo?

Non ci sono obblighi al riguardo, nel senso che sarebbe buona norma che fosse l'assemblea, dopo essere stata informata dall'amministratore circa gli adempimenti necessari e i costi relativi, a decidere quando non è il caso di fare richiesta di agevolazione fiscale.

Mi spiego: come detto anche le manutenzioni ordinarie su parti comuni condomìniali possono essere detratte; questo significa che l'amministratore, perchè siano detraibili, deve pagarle con bonifico parlante , comunicare all'agenzia entrate la ripartizione dei costi fra i condòmini (per ogni spesa che ha dato diritto alla detrazione, fossero 20 in un anno deve fare 20 ripartizioni) e redigere la dichiarazione del costo rimasto a carico da consegnare ad ogni condòmino. Se tutta questa trafila è affidata allo studio di un commercialista ha senz'altro un costo aggiuntivo per il condomìnio. Se prendiamo ad esempio il costo che hai ipotizzato di € 700,00 è detraibile al 50%, diviso 8 condòmini (va suddiviso per millesimi, ma semplifico) diviso 10 anni otteniamo una detrazione di € 4,75 all'anno. Ti renderai conto che i costi (in ogni caso) per tutta la pratica abbattono senz'altro la detrazione rendendola insignificante. Quindi, sarebbe bene che stabiliste una soglia minima al di sotto della quale non è conveniente chiedere la detrazione. Se, pero' decideste che anche un euro di detrazione a voi va bene, l'amministratore è tenuto ad adempiere per ogni spesa detraibile sostenuta.

[GIADAC]

Danielabi dice:

Non ci sono obblighi al riguardo, nel senso che sarebbe buona norma che fosse l'assemblea, dopo essere stata informata dall'amministratore circa gli adempimenti necessari e i costi relativi, a decidere quando non è il caso di fare richiesta di agevolazione fiscale.

Mi spiego: come detto anche le manutenzioni ordinarie su parti comuni condomìniali possono essere detratte; questo significa che l'amministratore, perchè siano detraibili, deve pagarle con bonifico parlante , comunicare all'agenzia entrate la ripartizione dei costi fra i condòmini (per ogni spesa che ha dato diritto alla detrazione, fossero 20 in un anno deve fare 20 ripartizioni) e redigere la dichiarazione del costo rimasto a carico da consegnare ad ogni condòmino. Se tutta questa trafila è affidata allo studio di un commercialista ha senz'altro un costo aggiuntivo per il condomìnio. Se prendiamo ad esempio il costo che hai ipotizzato di € 700,00 è detraibile al 50%, diviso 8 condòmini (va suddiviso per millesimi, ma semplifico) diviso 10 anni otteniamo una detrazione di € 4,75 all'anno. Ti renderai conto che i costi (in ogni caso) per tutta la pratica abbattono senz'altro la detrazione rendendola insignificante. Quindi, sarebbe bene che stabiliste una soglia minima al di sotto della quale non è conveniente chiedere la detrazione. Se, pero' decideste che anche un euro di detrazione a voi va bene, l'amministratore è tenuto ad adempiere per ogni spesa detraibile sostenuta.

Grazie. Mi rendo conto che per questo intervento non ne vale sicuramente la pena. Un anno fa però abbiamo fatto un intervento di parecchi soldi per ritinteggiare un lato della casa e mettere due tettoie per riparare due lati sprovvisti di gronda e non so perchè non è stata fatta la domanda di adesione alla detrazione fiscale di legge.

Modificato 18 Dicembre, 2018 da GIADAC

[Danielabi]

GIADAC dice:

Grazie. Mi rendo conto che per queso intervento non ne vale sicuramente la pena. Un anno fa però abbiamo fatto un intervento di parecchi soldi per ritinteggiare un lato della casa e mettere due tettoie per riparare due lati sprovvisti di gronda.

Ovviamente in un anno potrebbero esserci piu' interventi di manutenzione piccola, grande, media......che altrettanto ovviamente si sommerebbero.

 

[GIADAC]

Danielabi dice:

Ovviamente in un anno potrebbero esserci piu' interventi di manutenzione piccola, grande, media......che altrettanto ovviamente si sommerebbero.

 

Si questo lo sapevo. Il lavoro precedente è stato fatto nel 2017 pertanto avremmo dovuto ricevere tutta la documentazione per l'Unico 2018 cosa che non è avvenuta. Non mi ricordo il motivo per cui non aderimmo. Se per dimenticanza o per scelta. Comunque ho mandato email all'amministratore per chiedere delucidazioni in merito.

 

Per quanto riguarda la Pec ce l'ha in quanto svolge attività di amministrazione attraverso attività di impresa regolarmente iscritta alla Camera di Commercio e Numero di Rea. Dalla visura camerale risulta infatti l'indirizzo Pec che però da molti mesi risulta inesistente quando spedisco email. A me risulta che per legge professionisti ed imprese debbano averla attiva una Pec. Nel caso decidessimo di mettere Pec condominiale sarebbe quindi accessibile da tutti, amministratore e condomini? Le comunicazioni inviate a questa email avrebbero valore di legge come se fossero inviate a lui personalmente?

[Danielabi]

GIADAC dice:

Comunque ho mandato email all'amministratore per chiedere delucidazioni in merito.

Le richieste di informazioni vanno benissimo, ma poi questi argomenti vanno portati in assemblea e discussi con tutti in quella sede.

 

GIADAC dice:

A me risulta che per legge professionisti ed imprese debbano averla attiva una Pec.

Potrebbe avere attive 100 pec, ma questo non significa che sia obbligato ad utilizzarle, salvo nei casi previsti dalla legge (come appunto per le comunicazioni con la camera di commercio).

 

GIADAC dice:

Le comunicazioni inviate a questa email avrebbero valore di legge come se fossero inviate a lui personalmente?

La pec sarebbe intestata al condomìnio, quindi l'amministratore ne avrebbe la gestione e vedrebbe eventuali richieste inviate, ma non sarebbero inviate a lui personalmente.

[GIADAC]

Quindi non è obbligato a darla nei propri rapporti ma solo con la camera di commercio. Ho qualche dubbio che la legge dica questo. Nel momento che la legge te la impone ed un tuo cliente te la chiede la devi dare. P.esempio se io voglio fare una disdetta con una Compagnia Telefonica o di altri servizi devono dartela non possono obbligarti a fare la raccomandata per darla.

 

Non credo che ce l'abbiano solo per i rapporti con la Camera di Commercio almeno che non lo dica espressamente una legge. Io ho fatto il commercialista per anni ed avevo Pec obbligatoria che ho sempre dato ai miei clienti che me la richiedevano. Non credo che potessi dirgli no non te la fornisco. Magari le cose stanno come dici tu, ma su questo punto non sono convinto al 100.

 

Comunque ti ringrazio davvero di cuore per tutto il tempo che mi hai dedicato e le risposte che mi hai fornito.

[Danielabi]

GIADAC dice:

Nel momento che la legge te la impone ed un tuo cliente te la chiede la devi dare

L'indirizzo pec è pubblico per gli operatori economici, il Ministero dell'economina ha messo a disposizione questo sito per reperirlo (professionisti ed imprese)

https://www.inipec.gov.it/cerca-pec

 

questo pero' non significa che il titolare sia obbligato ad utilizzare la pec (insisto su questo concetto: utilizzare la pec) salvo i casi previsti dalla legge che trovi indicati in questa pagina:

https://www.legalmail.it/info/pec-obbligo-normativo.php

 

e qui trovi la normativa di riferimento:

https://www.agid.gov.it/it/piattaforme/posta-elettronica-certificata

[GIADAC]

Grazie mille per tutte le informazioni

Modificato 18 Dicembre, 2018 da GIADAC

[Danielabi]

GIADAC dice:

Grazie mille per tutte le informazioni

di nulla