L'importanza dell'assemblea condominiale
L'assemblea condominiale è il luogo nel quale il condominio assume le decisioni relative ai beni comuni e di gestione in base ad un meccanismo legale che prevede il raggiungimento di un doppio quorum di maggioranza.
L'esatta determinazione del numero minimo di approvanti per ciascuna singola deliberazione è previsto dalla legge in più d'una norma (codicistica e speciale) ed è commisurata all'importanza della decisione, anche con riferimento alla sua rilevanza sul piano economico.
Diremo che tra gli organi fondamentali per il funzionamento del condominio, vi è l'assemblea del condominio, le cui attribuzioni, formazione e funzionamento, sono disciplinati dagli artt. 1135 e ss. c.c., viene definita in senso lato come l'insieme dei condomini che si riuniscono per prendere le decisioni necessarie ad organizzare e programmare la vita condominiale.
Con più precisione, ad essa si deve riconoscere la qualifica di organo collegiale attraverso il quale si forma la volontà del condominio quale soggetto dotato di una propria autonomia soggettiva.
Riparazioni straordinarie di notevole entità
Tra queste ipotesi, appare opportuno porre in evidenza quella prevista dal comma 4 dell'art. 1136 c.c., che riguarda "le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità."
In base alla norma, tali decisioni devono essere prese con i quorum previsti dal comma 2, vale a dire «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio».
La norma pone due principali problemi.
- In primo luogo, ci si è chiesti quale fosse il concreto significato dell'espressione "intervenuti", se, cioè, si potesse intendere quale sinonimo di "presenti" alla riunione, ovvero se occorresse attribuirle un senso più articolato (specialmente in considerazione del fatto che, concretamente, il primo significato potrebbe comportare una lesione dei diritti della minoranza in presenza di singoli condomini portanti una quota millesimale molto alta).
La risposta preferibile è la seguente: per le deliberazioni dell'assemblea condominiale in seconda convocazione, concernenti le materie indicate nel comma 4 dell'art. 1136 c.c., il richiamo alla maggioranza stabilita nel comma 2 di detto articolo non vale ad estendere il quorum costitutivo dell'assemblea in prima convocazione, ma importa che per l'approvazione di esse è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio.
In conclusione, al primo problema può rispondersi che la parola "intervenuti" va intesa come "presenti" alla riunione, a patto che i condomini approvanti (innanzitutto, costituenti maggioranza dei presenti all'assemblea) non siano mai inferiori ad un terzo del totale dei partecipanti al condominio.
- In secondo luogo, ci si è chiesti quale valore avesse la locuzione "riparazioni straordinarie di notevole entità", per la realizzazione delle quali si rende necessaria la maggioranza qualificata del comma 2 dell'art. 1136 c.c.
Si tratta, a ben vedere, di una quantificazione della spesa ("notevole entità") che la legge effettua in linea astratta, senza fornire parametri certi di individuazione.
Rilievi giurisprudenziali
Secondo diversi orientamenti giurisprudenziale, si è affermato che:
- per quanto concerne le deliberazioni dell'assemblea dei condomini, l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in difetto di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto; il giudice, d'altra parte, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (Cass. civ. 26 novembre 2014, n. 25145);
- l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c., della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio oggettivo, ad una valutazione discrezionale la quale deve tener conto, altresì, dell'onere che il singolo condomino deve sopportare (Trib. Padova 23 febbraio 2010);
- l'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136, comma 4, c.c., (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (Cass. civ. 6 novembre 2008, n. 26733).
- in tema di riparazione di un edificio condominiale, l'individuazione della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie, la cui approvazione esige, ai sensi del comma 4 dell'art. 1136 c.c., la maggioranza qualificata indicata dal capoverso, è affidata, nell'assenza di uno specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito.
In proposito, i criteri della proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell'edificio e la ripartizione di quel costo fra i condomini configurano non un vincolo ed un limite della discrezionalità, ma un ulteriore ed eventuale criterio di giudizio: nel senso della possibilità, per il giudice del merito, di tenere conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare oggettivo dell'esborso occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del rapporto fra quei tre elementi (costo delle opere, valore dell'edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condomini) quando quel dato immediato, per la sua entità, non appaia risolutivo (Cass. civ. 29 gennaio 1999, n. 810; Cass. civ. 6 gennaio 1982, n. 15).
Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno o agli altri criteri di apprezzamento e della sufficienza, ai fini dell'obbligo della motivazione, delle risultanze reputate determinanti in ordine alla "notevole entità" della spesa deliberata;
Riparazioni di notevole entità? Dipende...
- il rifacimento delle facciate dello stabile, anche se eseguito con un materiale diverso e più costoso rispetto a quello originario, non costituisce innovazione, ma soltanto riparazione straordinaria di notevole entità, perché non altera la sostanza né muta la destinazione originaria della cosa comune (Trib. Milano 20 giugno 1988, n. 5757);
- la maggioranza qualificata, richiesta dal comma 4 dell'art. 1136 c.c. per le delibere concernenti riparazioni straordinarie di notevole entità, si riferisce alle decisioni sulla spesa, non anche a quelle sulla ripartizione di essa fra i condomini (Trib. Messina 18 marzo 1981, n. 842).
Come si vede, i criteri posti dalla giurisprudenza sono molteplici e non pienamente conformi.
In conclusione, al fine del riconoscimento della "notevole entità" relativamente ad opere di manutenzione straordinaria, da quanto sopra appare potersi dedurre che non esiste un criterio fisso e vincolante per stabilire se opere di manutenzione straordinaria del fabbricato siano, o meno, di notevole entità, al tal fine, il giudice può utilizzare un criterio discrezionale, purché adeguato al caso concreto e tra i criteri che la giurisprudenza ha ritenuto idonei allo scopo possono essere compresi quello della proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell'edificio, nonché quello della ripartizione di tale costo fra i condomini; tuttavia, tale ultimo criterio, che prende in considerazione la quota di spesa gravante sul singolo condomino, appare non coordinato con l'intera normativa condominiale, la quale è prevalentemente basata sul rapporto tra beni (e non tra beni e persone), in ordine al il rifacimento di strutture importanti ed essenziali del fabbricato (quali le facciate, il tetto, le fondazioni, i muri maestri, ecc.) può far presumere che il relativo costo sia qualificabile come di notevole entità.
