#1 Inviato 13 Aprile, 2017 Buongiorno a tutti. Rifacimento facciata di stabile di sette piani, con aggiunta cappotto e prevedendo detrazione decennale del 50%. Valore intervento stimato in circa 50K€. Preventivo annuale spese gestione ordinaria dell'intero condominio di circa 180K€. Questo intervento si configurerebbe come spesa di notevole entita', o no? Quali sono i limiti, se esistono, per definire una spesa straordinaria di notevole entita'? Grazie
#2 Inviato 13 Aprile, 2017 Buongiorno a tutti. Rifacimento facciata di stabile di sette piani, con aggiunta cappotto e prevedendo detrazione decennale del 50%. Valore intervento stimato in circa 50K€. Preventivo annuale spese gestione ordinaria dell'intero condominio di circa 180K€. Questo intervento si configurerebbe come spesa di notevole entita', o no? Quali sono i limiti, se esistono, per definire una spesa straordinaria di notevole entita'? GrazieRifare la facciata e messa in opera del cappotto è sicuramente una spesa di notevole entità, non è neppure necessario avere dei dubbi, per cui si approva con il quorum del 2° comma dell'art. 1136 cc, comunque se qualcuno è dubbioso potrà adire al Giudice come già stabilito dalla Cassazione, ovvero limiti e criteri nel dubbio deve valutarli il Giudice; L'individuazione agli effetti dell'art. 1136 c.c., comma 4 della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione dell'opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e l'entità delle spese ricadenti sui singoli condomini (Cass. civ. Sez. II Sentenza del 6 novembre 2008 n. 26733)
#3 Inviato 13 Aprile, 2017 Rifare la facciata e messa in opera del cappotto è sicuramente una spesa di notevole entità, non è neppure necessario avere dei dubbi, per cui si approva con il quorum del 2° comma dell'art. 1136 cc, comunque se qualcuno è dubbioso potrà adire al Giudice come già stabilito dalla Cassazione, ovvero limiti e criteri nel dubbio deve valutarli il Giudice; L'individuazione agli effetti dell'art. 1136 c.c., comma 4 della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione dell'opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e l'entità delle spese ricadenti sui singoli condomini (Cass. civ. Sez. II Sentenza del 6 novembre 2008 n. 26733) Non ne sarei così certa. Manca un dato fondamentale, il numero dei partecipanti al condominio.
#4 Inviato 13 Aprile, 2017 Non ne sarei così certa.Manca un dato fondamentale, il numero dei partecipanti al condominio. Giusto, sono d'accordo, sentiamo Gigi50 cosa ci dice in proposito
#5 Inviato 13 Aprile, 2017 Buongiorno a tutti. Rifacimento facciata di stabile di sette piani, con aggiunta cappotto e prevedendo detrazione decennale del 50%. Valore intervento stimato in circa 50K€. Preventivo annuale spese gestione ordinaria dell'intero condominio di circa 180K€. Questo intervento si configurerebbe come spesa di notevole entita', o no? Quali sono i limiti, se esistono, per definire una spesa straordinaria di notevole entita'? Grazie Non riesco a decifrare quelle "K". Ho capito bene? Nel tuo condominio di sette piani dovete fare facciata e cappotto per una spesa totale di CINQUANTAMILA euro mentre ogni anno spendete CENTOTTANTAMILA euro per la gestione ordinaria? Se il condominio può permettersi di spendere CENTOTTANTAMILA euro ogni anno per la gestione ordinaria, i CINQUANTAMILA mi sembrano una piccola entità.
#6 Inviato 13 Aprile, 2017 Non riesco a decifrare quelle "K".Ho capito bene? Nel tuo condominio di sette piani dovete fare facciata e cappotto per una spesa totale di CINQUANTAMILA euro mentre ogni anno spendete CENTOTTANTAMILA euro per la gestione ordinaria? Se il condominio può permettersi di spendere CENTOTTANTAMILA euro ogni anno per la gestione ordinaria, i CINQUANTAMILA mi sembrano una piccola entità. Secondo me c'è qualche cosa che non quadra, nel mio condominio 9 piani, bilancio annuale di c.a. 80.000 €, si sono rifatte due facciate su otto in totale e relativo cappotto ex novo (ovvero non era esistente), la spesa solo per queste due facciate è stata di 100.000 euro, e deliberata con il 2° c. art. 1136 cc Se 50K vale 50.000 € e 180k 180.000 €, le proporzioni sono totalmente sballate, o noi abbiamo pagato troppo o loro pagano molto poco
#7 Inviato 13 Aprile, 2017 Scusate, si, le K stanno per migliaia. Il condominio e' composto da tre stabili Su uno dei quali si propone l'intervento con rifacimento facciata e aggiunta di cappotto. In totale il condominio e' composto da 100 enti. Grazie
#8 Inviato 13 Aprile, 2017 Scusate, si, le K stanno per migliaia. Il condominio e' composto da tre stabili Su uno dei quali si propone l'intervento con rifacimento facciata e aggiunta di cappotto. In totale il condominio e' composto da 100 enti. GrazieSe ho ben capito i 50.000 € sono per un solo stabile di c.a. 33 condomini, ed i 180.000 sono invece comprensivi dei 3 stabili, per cui per ogni stabile sono c.a. 60.000 € all'anno, se è così la proporzione è simile a quella del mio condominio, e noi come ha già detto, abbiamo approvato come fosse una spesa notevole.
#9 Inviato 13 Aprile, 2017 Chiarisco meglio, pardon. Nel condominio le spese sono sempre suddivise sui 100 condomini indipendentemente dallo stabile su cui si esegue di volta in volta l'opera (regolamento di condominio). I 50.000€ saranno suddivisi su tutti i 100 condomini. Grazie
#10 Inviato 13 Aprile, 2017 Chiarisco meglio, pardon. Nel condominio le spese sono sempre suddivise sui 100 condomini indipendentemente dallo stabile su cui si esegue di volta in volta l'opera (regolamento di condominio). I 50.000€ saranno suddivisi su tutti i 100 condomini. GrazieSarà necessaria una delibera l'unanimità (1000/1000) per ripartire in quella maniera perchè si deroga dall'art. 1123 3° comma
#11 Inviato 13 Aprile, 2017 Chiarisco meglio, pardon. Nel condominio le spese sono sempre suddivise sui 100 condomini indipendentemente dallo stabile su cui si esegue di volta in volta l'opera (regolamento di condominio). I 50.000€ saranno suddivisi su tutti i 100 condomini. Grazie Se il regolamento è CONTRATTUALE ed esiste già la CONVENZIONE di ripartire qualsiasi spesa tra i 100 condòmini, a mio avviso non si tratta di spesa di notevole entità ed in seconda convocazione è sufficiente la maggioranza semplice di almeno 1/3 dei 100 partecipanti ed almeno 333,334 millesimi.
#12 Inviato 13 Aprile, 2017 Se il regolamento è CONTRATTUALEEsatto e d'accordo, il RdC deve essere contrattuale e ben specificato che le spese si dividono tra tutti, perfetto.
#13 Inviato 13 Aprile, 2017 Si, il regolamento e' contrattuale e da sempre dividiamo tutte le spese tra tutti. Pero' in fin dei conti 50.000€ su 180.000€ di spese annuali, sono il 27% circa. Con questa percentuale e' comunque un intervento di non notevole entita'? Grazie
#14 Inviato 13 Aprile, 2017 Si, il regolamento e' contrattuale e da sempre dividiamo tutte le spese tra tutti. Pero' in fin dei conti 50.000€ su 180.000€ di spese annuali, sono il 27% circa. Con questa percentuale e' comunque un intervento di non notevole entita'? GrazieAvrei qualche dubbio sulla non notevole entità, perchè se calcoli che si eseguirà solo 1/3 di tutta la spesa, che se eseguita su tutti tre gli stabili sarà di c.a. 150.000 €, in tal caso non sarebbe proprio non notevole, comunque se nessuno obietterà ... p.s. anche noi abbiamo fatto questo ragionamento, 100.000 € per due facciate su otto è notevole entità (ovvero il totale sarebbe di 400.000 €)
#15 Inviato 13 Aprile, 2017 Si, il regolamento e' contrattuale e da sempre dividiamo tutte le spese tra tutti. Pero' in fin dei conti 50.000€ su 180.000€ di spese annuali, sono il 27% circa. Con questa percentuale e' comunque un intervento di non notevole entita'? Grazie Si tratta di una spesa di circa 500 euro a testa in un condominio in cui pagate circa 1.800 euro annui a testa di gestione ordinaria. A mio avviso non si tratta di notevole entità.
#16 Inviato 13 Aprile, 2017 Si tratta di una spesa di circa 500 euro a testa in un condominio in cui pagate circa 1.800 euro annui a testa di gestione ordinaria.A mio avviso non si tratta di notevole entità. Si è vero che spenderanno 50.000 €, ma fanno circa 1/3 di tutto il lavoro, che se completo si trasformerà probabilmente in una spesa notevole.Comunque ripeto, loro possono fare come vogliono, l'importante è che nessuno condomino di un altro stabile obbietti e dica ma a me cosa interessa? Non ho nessun beneficio da questa coibentazione, allora facciamo tutti e tre gli stabili.
#17 Inviato 13 Aprile, 2017 .... l'importante è che nessuno condomino di un altro stabile obbietti e dica ma a me cosa interessa? Non ho nessun beneficio da questa coibentazione, allora facciamo tutti e tre gli stabili. Esiste un regolamento contrattuale per cui, se la maggioranza dei 100 partecipanti non vuole deliberare la spesa, non sarà possibile deliberare nemmeno una spesa di 10 euro a testa. Se obbietta un solo condòmino a anche solo la minoranza, avrà solo due possibilità: 1) soccombere ed accettare la delibera 2) impugnare
#18 Inviato 13 Aprile, 2017 Esiste un regolamento contrattuale per cui, se la maggioranza dei 100 partecipanti non vuole deliberare la spesa, non sarà possibile deliberare nemmeno una spesa di 10 euro a testa. Se obbietta un solo condòmino a anche solo la minoranza, avrà solo due possibilità: 1) soccombere ed accettare la delibera 2) impugnare Potrà proporre di far la coibentazione anche agli altri due stabili, molto più semplice, così che tutti i condomini abbiano lo stesso beneficio e non sol 1/3 c.a.
#19 Inviato 13 Aprile, 2017 50.000/100=500€ Non è notevole entità, incidenza minima - - - Aggiornato - - - Potrà proporre di far la coibentazione anche agli altri due stabili, molto più semplice, così che tutti i condomini abbiano lo stesso beneficio e non sol 1/3 c.a. Esiste un regolamento contrattuale per cui, se la maggioranza dei 100 partecipanti non vuole deliberare la spesa, non sarà possibile deliberare nemmeno una spesa di 10 euro a testa. Se obbietta un solo condòmino a anche solo la minoranza, avrà solo due possibilità: 1) soccombere ed accettare la delibera 2) impugnare Mi pare stiate andando oltre. Se il regolamento contrattuale prevede che tutti partecipino alle spese, ciò non implica sia richiesta l'unanimità per l'approvazione...
#20 Inviato 13 Aprile, 2017 50.000/100=500€ Non è notevole entità, incidenza minima - - - Aggiornato - - - Mi pare stiate andando oltre. Se il regolamento contrattuale prevede che tutti partecipino alle spese, ciò non implica sia richiesta l'unanimità per l'approvazione... Ho solo detto che i restanti 2/3 dei condomini potrebbero non approvare la spesa e poi si dovranno valutare le maggioranze, oppure proporre la coibentazione per tutti.
#21 Inviato 13 Aprile, 2017 Aggiungo ancora una cosa, da quando frequento questo Forum si è sempre detto che rifare le facciate e coibentarle è una spesa notevole, che io ricordo mai e in nessun caso si è detto che si possa approvare con il 3° comma
