Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
118803 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Innovazione e modificazione delle parti comuni: differenza

Le innovazioni consistono in opere di trasformazione che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 3440 del 3 febbraio 2022, è tornata sull'importante differenza tra innovazione e modificazione delle parti comuni in condominio. L'occasione è stata fornita da un'azione giudiziaria con cui uno dei condòmini impugnava la decisione assembleare di installare, nella piazza condominiale, alcune strutture fisse (cubi di cemento) che avrebbero impedito di utilizzare l'area come parcheggio per i veicoli. Analizziamo la pronuncia in commento.

Innovazioni e modificazioni: il caso

Un condomino impugnava la delibera adottata dall'assemblea con cui si stabiliva l'installazione, nella piazzetta condominiale, di strutture fisse atte ad impedire il parcheggio, deducendone l'annullabilità ovvero la nullità.

L'attore chiedeva altresì di accertare il proprio diritto di proprietà ovvero il diritto reale di uso o di servitù sull'area adibita a parcheggio antistante il proprio ufficio.

Le domande venivano entrambe rigettate in primo grado. Avverso la sentenza sfavorevole il condomino proponeva appello.

Innovazioni e modificazioni: la decisione in appello

Anche il secondo grado risultava sfavorevole all'attore. Nello specifico, la Corte d'Appello di Venezia osservava che l'installazione dei cubi di cemento approvata dall'assemblea, se impediva il parcheggio, non impediva altresì il transito di un veicolo per l'attività di carico e scarico.

I cubi in questione, inoltre, non alteravano l'entità sostanziale della piazzetta menomandone il valore storico ed architettonico, come rilevato dal giudice di primo grado che aveva anche ricordato l'avvenuta approvazione da parte del Ministero dei Beni e delle attività culturali.

Nemmeno poteva riconoscersi l'acquisto per usucapione di una servitù di parcheggio, avendo il giudice di legittimità escluso la configurabilità di una servitù avente siffatto contenuto.

Dall'ammissibilità al riparto delle spese

Il ricorso per Cassazione

Il condomino proponeva quindi ricorso per Cassazione denunciando l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio. Nello specifico, si deduceva che la sentenza impugnata si fosse limitata a riferire circa la modifica dell'alterazione del decoro architettonico, senza mai indagare se l'installazione rientrasse nella nozione di innovazione tale da ledere il bene comune inservibile all'uso o al godimento anche di un solo condomino, e ciò avuto riguardo al fatto che la piazzetta condominiale era stata materialmente destinata ad area di parcheggio.

Il ricorrente sosteneva altresì che la suddetta installazione di opere nell'area condominiale dovesse annoverarsi tra le innovazioni voluttuarie, che legittimava quindi il rifiuto del ricorrente di contribuire alle relative spese.

Innovazione e modificazione delle parti comuni secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione, con la pronuncia in commento (ordinanza n. 3440 del 3 febbraio 2022), rigetta il ricorso.

Secondo i supremi giudici, la sentenza impugnata ha rilevato che, in base al regolamento condominiale di natura contrattale, risultava inibito l'utilizzo della piazzetta comune a scopo di parcheggio, dovendosi quindi escludere che la sua destinazione (a prescindere dall'utilizzo in fatto che possa esserne avvenuto per alcuni periodi, in contrasto con il vincolo scaturente dal regolamento) fosse quella di sosta e parcheggio dei veicoli.

A tal fine va quindi richiamato il principio secondo cui (Cass., sent. n. 20712/2017) in tema di condominio negli edifici, le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c., sia dal punto di vista oggettivo, che da quello soggettivo:

  • sotto il profilo oggettivo, le innovazioni consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le seconde si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa;
  • per quanto concerne l'aspetto soggettivo, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (ex multis, Cass. n. 18052/2012).

La necessità di dare puntuale attuazione al vincolo derivante dal regolamento di condominio ed assicurare, quindi, proprio quella destinazione che era stata assegnata alla piazzetta condominiale, consente di escludere che le opere approvate possano rientrare nella nozione di innovazione (peraltro non potendosi riscontrare l'esistenza di un diritto del singolo condomino a trarre utilità sotto forma di parcheggio dal bene comune, suscettibile di essere menomato dalla collocazione dei cubi di cemento), avendo altresì la sentenza dato atto che le installazioni non alterano il decoro del bene né impediscono il pur limitato uso della piazzetta come consentito dal regolamento, avendo riscontrato in concreto la permanente possibilità di accesso di veicoli per l'attività di carico e scarico.

La conclusione secondo cui deve escludersi che possa concretamente ritenersi approvata un'innovazione dà anche contezza dell'impossibilità di invocare la disciplina in tema di innovazioni voluttuarie, potendosi in ogni caso rilevare come in concreto il giudice, sottolineando l'esigenza a mezzo delle installazioni di dare effettiva attuazione al limite dettato dal regolamento di condominio, abbia implicitamente disatteso la tesi del carattere voluttuario delle opere in esame.

Innovazioni senza quorum? Delibera invalida

Sentenza
Scarica Cass. 3 febbraio 2022 n.3440

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento