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Sopraelevazione, innovazioni e modifica della cosa comune: differenze
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Sopraelevazione, innovazioni e modifica della cosa comune: differenze

Innovazioni votate dall'assemblea, modificazioni alla cosa comune apportate dai condòmini e sopraelevazioni del proprietario dell'ultimo piano.

Avv. Mariano Acquaviva  

La realizzazione di lavori condominiali è spesso fonte di dissidi e controversie tra i diversi proprietari per via del fatto che le norme che regolano il condominio impediscono di poter incidere unilateralmente sulle aree comuni e, più in generale, sulla stabilità e il decoro dell'intero edificio.

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (nr. 11490 del 15.06.2020) è tornata su questo argomento mettendo in chiaro le differenze tra sopraelevazione, innovazioni e modifiche della cosa comune.

Con la pronuncia in commento gli ermellini hanno incentrato la loro analisi su tre articoli fondamentali del codice civile inerenti alla vita condominiale: si tratta degli artt. 1127, 1120 e 1102, riguardanti rispettivamente le sopraelevazioni, le innovazioni e l'uso della cosa comune. Quali sono le differenze?

È proprio l'ordinanza sopra menzionata a ricordarci le importanti distinzioni tra queste tre attività capaci di incidere sul condominio. Per ognuna di essa, peraltro, la legge impone limiti e condizioni. Vediamo quali.

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Il caso sottoposto alla Suprema Corte

Un condomino proponeva ricorso per Cassazione avverso la sentenza con cui la Corte d'appello di Milano aveva condannato i convenuti, per via di alcune opere realizzate, a pagare una sostanziosa indennità di sopraelevazione. La medesima Corte aveva invece rigettato la richiesta di riduzione in pristino.

Oggetto dei lavori erano state le opere realizzate ai fini del recupero del sottotetto di proprietà dei convenuti, approvate nell'assemblea condominiale. Tali opere avevano dato luogo ad un nuovo volume tecnico, innalzando di un metro il lastrico solare, modificando e innalzando altresì il locale ascensore.

Tenuto conto dell'intervento approvato dalle assemblee, delle prescrizioni imposte dal Comune di Milano e della concreta realizzazione dei lavori, la Corte meneghina ravvisava la costruzione di una sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127 c.c., atteso che, pur non risultando un incremento della superficie di piano, né un aumento dell'altezza del fabbricato, erano aumentati il volume fisico con la modifica della conformazione del tetto e la superficie lorda del pavimento dell'intero stabile, utilizzando parti originariamente non fruibili.

Il nuovo piano eretto dai convenuti, secondo la sentenza impugnata, consisteva in due ampie terrazze, accatastate come proprietà esclusiva, sulle quali sono stati inseriti nuovi volumi costituiti da due serre, comprendenti locali termici e servizi igienici.

In sostanza, secondo la sentenza impugnata, quelli che erano spazi sostanzialmente non utilizzati, erano stati trasformati in vani utilizzabili soltanto da parte di alcuni condòmini.

Peraltro, specifica la Corte d'Appello, la mancata impugnazione delle deliberazioni assembleari che autorizzavano i lavori non era stata preclusiva dell'azione giudiziaria, atteso che l'originario progetto di massima dei lavori era stato in fase esecutiva del tutto stravolto, mediante realizzazione di tre nuove unità immobiliari servite da un ascensore prolungato fino al nuovo piano, con abbattimento del tetto per creare due più ampi terrazzi e conseguente impossibilità per gli altri condomini di accedere al terrazzo condominiale.

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Ricorrevano per Cassazione le parti coinvolte nel giudizio, lamentando l'erroneo calcolo dell'indennità di sopraelevazione e la sua attribuzione avvenuta senza tenere conto delle diverse attività imputabili ai convenuti, nonché il mancato accoglimento della domanda di ripristino dello stato dei luoghi.

La decisione della Corte di Cassazione

Davanti alla complessa vicenda prospettata, la Corte di legittimità "decide di non decidere", cassando la sentenza e rinviando al giudice di merito. Il perché è presto detto.

Secondo gli ermellini, la sentenza impugnata presenta una grave lacuna, in quanto non ha saputo distinguere, come invece avrebbe dovuto fare, tra opere eseguite sulle parti comuni del condominio, opere concernenti l'innalzamento dell'impianto di ascensore e opere realizzate dai proprietari dell'ultimo piano dell'edificio condominiale al fine di eseguire nuovi piani o nuove fabbriche, ovvero di trasformare locali preesistenti di loro proprietà esclusiva aumentandone le superfici e le volumetrie.

Tale distinzione sarebbe stata fondamentale ai fini del corretto decidere, in quanto conduce all'applicabilità, per le opere votate in assemblea e intervenute sulle parti condominiali, dell'art. 1120 c.c. riguardante le innovazioni, ovvero dell'art. 1102 c.c., ove tali modifiche dei beni comuni siano state eseguite di iniziativa dei singoli condomini.

Dunque, secondo la Suprema Corte, non avendo il giudice di merito ben specificato la natura dei lavori eseguiti, occorre rimandare nuovamente alla Corte d'Appello per l'individuazione: delle opere eseguite sulle parti comuni dell'edificio; delle opere sulle parti comuni oggetto di deliberazione assembleare; delle attività modificative di beni condominiali compiute di propria iniziativa dai singoli condomini; delle opere realizzate dai proprietari dell'ultimo piano del fabbricato condominiale unicamente mediante occupazione della colonna d'aria soprastante, realizzando così una sopraelevazione.

Ognuna di queste attività, infatti, è destinataria di una singola disciplina, sostanzialmente ripartita tra gli artt. 1102, 1120 e 1127 del codice civile.

A parere della Corte di Cassazione, solo una volta individuate le opere realizzate utilizzando la colonna d'aria sovrastante il fabbricato (e non mediante modifica appropriativa delle cose comuni), il giudice di rinvio può procedere a determinare l'indennità di sopraelevazione prevista dall'art. 1127, comma quarto, c.c., dovuta individualmente e proporzionalmente dai singoli proprietari dell'ultimo piano che abbiano visto aumentare, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell'edifici.

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Infine, la Corte ricorda che solamente a seguito di una corretta qualificazione normativa dei lavori intervenuti si potrà decidere sul ripristino dello stato dei luoghi, il quale è un diritto dei condòmini ogni volta che i lavori abbiano comportato una sottrazione illegittima dello spazio comune a favore solamente di alcuni proprietari.

Differenze tra innovazioni, modiche alla cosa comune e sopraelevazioni

Giungiamo al cuore dell'ordinanza nr. 11490 del 15.06.2020 in commento: la distinzione tra innovazioni votate dall'assemblea, modificazioni alla cosa comune apportate unilateralmente dai condòmini e sopraelevazioni del proprietario dell'ultimo piano.

Le innovazioni di cui all'art. 1120 c.c. si distinguono dalle modificazioni disciplinate dall'art. 1102 c.c. per diversi aspetti. Innanzitutto, le innovazioni consistono in opere di trasformazione, che incidono sull'essenza della cosa comune, alterandone l'originaria funzione e destinazione, mentre le modificazioni si inquadrano nelle facoltà riconosciute al condomino, con i limiti indicati nello stesso art. 1102 c.c., per ottenere la migliore, più comoda e razionale utilizzazione della cosa.

È appena il caso di riportare il tenore letterale del primo comma dell'art. 1102 c.c.: «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa».

Sotto altro punto di vista, nelle innovazioni rileva l'interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una deliberazione dell'assemblea, elemento che invece è assente nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino.

Non di meno, anche per le opere che risultassero approvate dall'assemblea con le maggioranze previste per le innovazioni, resta fermo lo sbarramento posto dall'ultimo comma dell'art. 1120 c.c., in forza del quale sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

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La realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato da parte del proprietario dell'ultimo piano dell'edificio va invece disciplinata alla stregua dell'art. 1127 c.c.

Ai sensi dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove costruzioni nell'area sovrastante il fabbricato. Secondo consolidata giurisprudenza (Cass. Sez. Un., 30/07/2007, n. 16794), la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche quello della trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato.

Non vi è sopraelevazione, al contrario, in ipotesi di modificazione solo interna ad un sottotetto, contenuta negli originari limiti strutturali, delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura.

La sopraelevazione di cui all'art. 1127 c.c. non si configura nei casi in cui il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale intervenga con opere di trasformazione delle parti comuni che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini ed attrarlo nell'uso esclusivo del singolo condomino attraverso la creazione di un accesso diretto.

Costituisce pertanto sopraelevazione soltanto l'intervento edificatorio che comporti l'occupazione della colonna d'aria soprastante il fabbricato condominiale.

Ove, invece, il proprietario dell'ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con destinazione ad uso esclusivo, siffatta modifica integra una utilizzazione non consentita delle cose comuni e, dunque, un'innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l'appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà individuale.

Per gli interventi innovativi o modificativi che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso e al godimento anche di un solo condomino, o determinano l'appropriazione illecita di una parte della cosa comune in favore di uno o più condomini, con alterazione della destinazione principale del bene, spetta a ciascuno condomino leso la pretesa giudiziaria di rimessione in pristino, stante il carattere assoluto del diritto leso inconciliabile con qualsiasi diversa forma di reintegrazione per equivalente.

Peraltro, è appena il caso di ricordare che la facoltà di sopraelevare concessa dall'art. 1127 c.c. al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale spetta, ove tale piano appartenga pro diviso a più proprietari, a ciascuno di essi nei limiti della propria porzione di piano con utilizzazione dello spazio aereo sovrastante a ciascuna porzione, ed entro tali proporzioni ciascuno dei singoli proprietari è altresì tenuto al pagamento dell'indennità.

Assemblea per le innovazioni su richiesta dei condòmini, alcune precisazioni

Scarica Cass. 15 giugno 2020 n. 11490

Cerca: innovazioni sopraelevazione uso cosa comune

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Appropriazione Indebita Cosa Comune
Appropriazione Indebita Cosa Comune 19-06-2020 00:03:34

"l'appropriazione illecita di una parte della cosa comune in favore di uno o più condomini, con alterazione della destinazione principale del bene, spetta a ciascuno condomino leso la pretesa giudiziaria di rimessione in pristino" Ma non spetta all'amministratore attivarsi per rimettere le cose com'erano prima?

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