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Innovazioni senza quorum? Delibera invalida
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Innovazioni senza quorum? Delibera invalida

Innovazioni: convocazione nudo proprietario, impugnazione delibera condominiale per violazione maggioranze ex art.1136, comma V, Cod. Civ.

Avv. Laura Cecchini  

La recente sentenza emessa dal Tribunale di Roma (n.8713 del 17 giugno 2020), tratta una questione di certa rilevanza, avendo ad oggetto una vicenda nella quale la disamina interessa la validità dell'avviso convocazione, in caso di mancato invio agli aventi diritto, nonché affronta l'annoso tema dei quorum prescritti dall'art. 1136, comma V, Cod. Civ., relativamente alle delibere su innovazioni ex art. 1120 Cod. Civ., dallo stesso espressamente richiamato.

E' evidente l'importanza che, nelle controversie come quella in esame, assume la valutazione di merito circa il verificarsi di una innovazione rispetto alla situazione precedente, in questo caso certamente evidente, stante il cambio di destinazione d'uso di un locale condominiale.

Iter Giudiziale

Nella fattispecie in esame, gli attori, condomini nella veste di proprietari ed usufruttuari, hanno promosso impugnazione delle delibere assembleari adottate, convenendo in causa il condominio, all'uopo lamentando di aver subito un pregiudizio a seguito della decisione di modifica della destinazione dell'ex locale caldaia, quale parte comune, per uso autorimessa di biciclette.

In particolare, nell'atto di citazione, i condomini censuravano la mancata convocazione della nuda proprietaria, nonostante l'ordine del giorno interessasse argomenti afferenti ad atti di straordinaria amministrazione, nonché l'assenza delle maggioranze di legge per la validità di tali deliberazioni.

Innovazioni, un utile vademecum dal Tribunale di Roma

Ulteriormente, gli attori rappresentavano che il cambio di destinazione dello spazio ex caldaia comprometteva la possibilità di fruizione e pacifico godimento del loro magazzino, posto in adiacenza, rendendo difficoltose, per le esigue dimensioni dell'ingresso, le manovre di carico e scarico merci, oltre a costituire un pericolo per gli utilizzatori sia del magazzino che delle biciclette.

Il condominio si costituiva ritualmente in giudizio contestando la tesi avversaria chiedendo al Tribunale di respingere la domanda avanzata.

Il Giudice ha ritenuto la causa maturata della decisione sulla base dei documenti depositati dalle parti, senza procedere all'espletamento di CTU, accogliendo la pretesa formulata per i motivi in appresso esposti.

Convocazione degli aventi diritto

In ordine alla prima doglianza, relativa alla mancata formale convocazione della nuda proprietaria del magazzino appare utile rammentare che l'art. 66, III comma, Disp. Att. Cod. Civ. prevede che «In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati».

Ad avviso di chi scrive, ben consapevole della disputa interpretativa sul punto, vertendo la delibera su una decisione che investe un intervento di straordinaria amministrazione, l'amministratore avrebbe dovuto inviare l'avviso di convocazione anche alla nuda proprietaria, riconoscendo nel titolo della stessa, quale nuda proprietaria, la qualità di "avente diritto".

Tuttavia, nell'ipotesi de qua, il Tribunale fa notare che rispetto a detto vizio, gli attori non hanno individuato a quale delle delibere impugnate lo stesso doveva imputarsi.

Parimenti, tale questione non ha avuto l'occasione di essere approfondita ritenuto che la nuda proprietaria era, comunque, presente alla assemblea e non ha sollevato, nella stessa, alcuna eccezione in ordine al difetto di convocazione.

Sopraelevazione, innovazioni e modifica della cosa comune: differenze

In conseguenza, il difetto di mancata convocazione lamentato non può trovare accoglimento, non essendo né riferibile esattamente per quale delibera era stato sollevato, né, in ogni caso, per non essere stato contestato, stante la presenza, nella sede preposta, ovvero in occasione della assemblea, della nuda proprietaria.

Innovazioni e quorum

Venendo al merito, l'esame del Tribunale affronta il tema sia del significato di cambio destinazione d'uso che delle maggioranze richieste per Legge quando detto mutamento interessa una parte comune, quale l'ex locale caldaia.

In primo luogo, occorre rappresentare che, seppur la delibera sia stata adottata con formulazione condizionata con la locuzione "laddove non esista la necessità di cambio di destinazione d'uso del locale in oggetto [...]", risulta chiaramente attuale l'interesse ad impugnarla in quanto era atta a riflettere e spiegare piena efficacia senza la necessità di un ulteriore attività da parte della assemblea condominiale.

Invero, eventuali accertamenti sulla esigenza o meno di procedere al cambio di destinazione non avrebbero compromesso la sua validità e, in particolare, efficacia esecutiva della stessa se negativi.

Pertanto, l'unica difesa per opporsi a tale delibera era la proposizione di una formale impugnazione della stessa.

Innovazioni in condominio e poteri d'iniziativa: il progetto dei condòmini

Posto ciò, per quanto attiene alla configurabilità, nella fattispecie, di una innovazione, rispetto allo status quo ante, il Giudicante ha ravvisato che sussista, laddove la decisione di adibire ad rimessaggio di biciclette del locale ex caldaia, costituisce certamente una modifica di destinazione d'uso per l'attuazione della quale si rendono indispensabili, tra l'altro, anche lavori ed opera di modifca dello stato dei luoghi.

In ragione di tale circostanza, per l'effetto, il quorum deliberativo con cui la decisione è stata assunta dalla assemblea è insufficiente, tenuto conto del dettato normativo degli artt. 1120 e 1136, comma V, Cod. Civ. che richiede, per l'approvazione, «un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno i due terzi del valore dell'edificio».

Ne deriva, dunque, che l'impugnazione è legittima e fondata e deve essere accolta, senza ulteriore disamina sulla valutazione del preteso pregiudizio che avrebbero sofferto gli attori in riferimento al minor godimento dell'utilità derivante dall'uso del magazzino a causa del verificarsi di una situazione di difficoltà e/o ostacolo per il ridotto spazio di manovra ed il transito delle biciclette.

Innovazioni gravose e partecipazione successiva con spese ridotte

Scarica Trib. Roma 17 giugno 2020 n. 8713

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