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Candy Candy

Cambio destinazione o innovazione

C'è differenza tra cambio di destinazione d'uso e innovazione? Esempio, se si decide di adibire parte del giardino condominiale a parcheggio ( asfaltando una corrispondente area) sarebbe la prima o la seconda ? Con che maggioranze?

Appartiene alla prima.

Per quanto concerne la maggioranza......puoi riferirti al 1136 del C/C me è meglio se unanime, cosi nessuno potrà addire al giudice.

Tieni anche presente che non potrai impedire agli altri condòmini di fare parimente, questo in un certo senso andrebbe a tuo vantaggio.....nel senso, trattandosi di giardino condominiale se anche gli altri potranno fare lo stesso ti basteranno le maggioranze indicate nel 1136 del c/c.

Se i tuoi intenti non consentiranno agli altri di fare parimente.....allora unanimità!

Ho trovato questa sentenza:

 

La trasformazione di parte del giardino condominiale in parcheggio, determinando un’alterazione nella destinazione del detto bene, provoca un’effettiva menomazione dell’utilità che il condomino può trarre dal bene comune sotto il profilo della salubrità e del decoro; costituisce pertanto un’innovazione che non può essere deliberata a maggioranza, ma solo con il consenso di tutti i condomini (Tribunale Napoli, sez. III, sent. 6945/98).

Ho trovato questa sentenza:

 

La trasformazione di parte del giardino condominiale in parcheggio, determinando un’alterazione nella destinazione del detto bene, provoca un’effettiva menomazione dell’utilità che il condomino può trarre dal bene comune sotto il profilo della salubrità e del decoro; costituisce pertanto un’innovazione che non può essere deliberata a maggioranza, ma solo con il consenso di tutti i condomini (Tribunale Napoli, sez. III, sent. 6945/98).

E' una sentenza precedente all'entrata in vigore della nuova normativa del 18.06.2013, ora per il cambio d'uso si deve far riferimento all'art. 1117 ter;

 

- Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.

- La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.

- La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.

- La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

- Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.

Faccio notare che si tratta di 1 condo'mino per 1 posto auto nel giardino condominiale.

Mente il 1117 ter afferisce a interventi atti a soddisfare esigenze di interesse condominiale.

Come a dire il giardino condominiale trasformato integralmente in parcheggio condominiale

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Faccio notare che si tratta di 1 condo'mino per 1 posto auto nel giardino condominiale.

Mente il 1117 ter afferisce a interventi atti a soddisfare esigenze di interesse condominiale.

Come a dire il giardino condominiale trasformato integralmente in parcheggio condominiale

Se si tratta di un solo posto auto, fatto salvo altri condomini non siano d'accordo, temo che un solo condomino non rappresenterà i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore dello stabile.

 

p.s. da dove si comprende, in questo topic che si tratta di un solo posto auto?

Da questo

di adibire parte del giardino condominiale a parcheggio

Comunque credo che sia una singola richiesta.

Dico credo ....perché così ho interpretato da quella frase

Da questo

Comunque credo che sia una singola richiesta.

Dico credo ....perché così ho interpretato da quella frase

Non mi pare si tratti di un solo posto auto, comunque poco cambia, la norma è quella dell'art 1117 ter, e se è per l'interesse di un solo condomino sarà difficile arrivare al quorum richiesto.

Ho trovato la sentenza su un libro della Giurisprudenza condominiale post riforma per cui credevo fosse ancora attuale: è vero che l'art. 1117 ter stabilisce delle maggioranze diverse ma non può essere che nel caso specifico di giardino che diventa un pezzo di cemento (per intenderci) valga quanto stabilito dalla sentenza che parla di salubrità e decoro? la mia è un osservazione non una certezza, però mi sa che se qualcuno dei condomini in minoranza si opponesse alla distruzione del giardino condominiale , qualche giudice potrebbe ripetere la stessa sentenza...cosa ne pensate?

Ho trovato la sentenza su un libro della Giurisprudenza condominiale post riforma per cui credevo fosse ancora attuale: è vero che l'art. 1117 ter stabilisce delle maggioranze diverse ma non può essere che nel caso specifico di giardino che diventa un pezzo di cemento (per intenderci) valga quanto stabilito dalla sentenza che parla di salubrità e decoro? la mia è un osservazione non una certezza, però mi sa che se qualcuno dei condomini in minoranza si opponesse alla distruzione del giardino condominiale , qualche giudice potrebbe ripetere la stessa sentenza...cosa ne pensate?
Se qualcuno dei condomini impugna la delibera, contrari, astenuti od assenti, sino a sentenza nessuno può dire cosa deciderà il Giudice, fermo restando che si potrebbe andare in Appello ed anche in Cassazione.
Se qualcuno dei condomini impugna la delibera, contrari, astenuti od assenti, sino a sentenza nessuno può dire cosa deciderà il Giudice, fermo restando che si potrebbe andare in Appello ed anche in Cassazione.

Esatto è quello che penso io: quindi anche se una sentenza non fa legge se si vuole stare dalla parte del sicuro, meglio approvare all'unanimità o si rischia una causa che in base ad una precedente si potrebbe perdere. P.S. E' vero che mancano i parcheggi ma che dire delle aree verdi? Io sono favore di quest'ultime e se ho acquistato un appartamento in un condominio con giardino non mi piacerebbe trovarmi in un condominio con parcheggio in cemento per cui forse tenterei la causa...

Che in base al giudizio di un giudice si potrebbe perdere (e non in base a precedente sentenza )

Esatto è quello che penso io: quindi anche se una sentenza non fa legge se si vuole stare dalla parte del sicuro, meglio approvare all'unanimità o si rischia una causa che in base ad una precedente si potrebbe perdere.
Se ragioni così, tutte le delibere dovrebbero essere approvate all'unanimità, però il legislatore che non la pensa come te ha previsto diversi articoli di Legge che prevedono dei quorum deliberativi.

 

p.s. uno degli scopi del Forum è consigliare per il meglio ad evitare ricorsi al Giudice, altrimenti il Forum potrebbe chiudere, e potrebbe essere prevista una risposta automatica per ogni problema posto, ossia si potrebbe rispondere, "contatta un Legale e ricorri alle vie legali" ma per fortuna non è così e ci sono diversi bravi forumisti che forniscono risposte adeguate ad evitare ricorsi alle vie legali.

Se ragioni così, tutte le delibere dovrebbero essere approvate all'unanimità, però il legislatore che non la pensa come te ha previsto diversi articoli di Legge che prevedono dei quorum deliberativi.

 

p.s. uno degli scopi del Forum è consigliare per il meglio ad evitare ricorsi al Giudice, altrimenti il Forum potrebbe chiudere, e potrebbe essere prevista una risposta automatica per ogni problema posto, ossia si potrebbe rispondere, "contatta un Legale e ricorri alle vie legali" ma per fortuna non è così e ci sono diversi bravi forumisti che forniscono risposte adeguate ad evitare ricorsi alle vie legali.

Ed io infatti suggerisco che per evitare di andare in giudizio in un caso come questo ( ipotetico perché nel caso contingente non si capisce bene che giardino è e se si tratta solo di un posto o di un intero parcheggio) dove non si tratta solo di modificare una destinazione d'uso ma di distruggere un'area verde a vantaggio di un parcheggio, di essere tutti d'accordo ( unanimità) perché qualcuno "verde" potrebbe portare il condominio in tribunale e con un bravo avvocato che motiva in modo consono l'impugnazione ( visto che al giorno d'oggi il problema delle aree verdi è molto sentito) si potrebbero avere delle difficoltà, poi che sia il giudice a valutare nessuno lo mette in discussione, ma le sentenze più importanti sono sicuramente non quelle scontate.

 

P.S. Non mi sembra di essere uno di quei forumisti che incita continuamente di adire a vie legali anzi mi sembra di indicare sempre tutte le possibilità ( come in questo caso) per vedere la situazione sotto tutti i punti di vista ( l'altra faccia della luna) e più volte ho detto che il buon rapporto con gli altri condomini è fondamentale , non mi sembra di essere una sovversiva e poi che sia un brava forumista...bhè a questo non ho mai pensato e nel momento sarò un di più nel forum qualcuno dei mediatori me lo dirà

Ed io infatti suggerisco che per evitare di andare in giudizio in un caso come questo ( ipotetico perché nel caso contingente non si capisce bene che giardino è e se si tratta solo di un posto o di un intero parcheggio) dove non si tratta solo di modificare una destinazione d'uso ma di distruggere un'area verde a vantaggio di un parcheggio, di essere tutti d'accordo ( unanimità) perché qualcuno "verde" potrebbe portare il condominio in tribunale e con un bravo avvocato che motiva in modo consono l'impugnazione ( visto che al giorno d'oggi il problema delle aree verdi è molto sentito) si potrebbero avere delle difficoltà, poi che sia il giudice a valutare nessuno lo mette in discussione, ma le sentenze più importanti sono sicuramente non quelle scontate.

 

P.S. Non mi sembra di essere uno di quei forumisti che incita continuamente di adire a vie legali anzi mi sembra di indicare sempre tutte le possibilità ( come in questo caso) per vedere la situazione sotto tutti i punti di vista ( l'altra faccia della luna) e più volte ho detto che il buon rapporto con gli altri condomini è fondamentale , non mi sembra di essere una sovversiva e poi che sia un brava forumista...bhè a questo non ho mai pensato e nel momento sarò un di più nel forum qualcuno dei mediatori me lo dirà

Ma perchè devi suggerire l'unanimità se non è necessaria? Se un condomino cita inutilmente e va in causa potrebbe essere condannato per lite temeraria --> --link_rimosso--

Devi sapere che l'unanimità in condominio viene usata solo in casi eccezionali (--> --link_rimosso-- ) e/o quando si deroga agli articoli derogabili, ma quando sono previsti quorum già stabiliti dal legislatore è giusto consigliere quelle maggioranze e non inventarsi cose assurde e non previste dalla legislatura.

Perchè come ti ho già detto se per te ad evitare cause e ricorsi sarebbe meglio l'unanimità, dovresti consigliare l'unanimità per tutti i casi che vengono posti in questo Forum anche per le delibere più semplici, in quanto nessuno vieta di ricorrere al Giudice sempre e comunque, male che vada a chi usa questo metodo, sarà condannato per lite temeraria, è questo che vuoi e consigli?

Ora non voglio entrare nel merito delle mie considerazioni / interpretazioni (personali) inerente 1 solo posto auto oppure no!

E in questo l’interessato dovrebbe chiarire ………………..

 

Ma se si ipotizza che si tratta di trasformare una considerevole parte del giardino condominiale nell’interesse dello stesso condominio ……..è ineccepibile che ci troviamo nelle ipotesi di applicazione dell’art. 1117-ter.

Quindi non sono per nulla d’accordo con:

Ed io infatti suggerisco che per evitare di andare in giudizio in un caso come questo ( ipotetico perché nel caso contingente non si capisce bene che giardino è e se si tratta solo di un posto o di un intero parcheggio) dove non si tratta solo di modificare una destinazione d'uso ma di distruggere un'area verde a vantaggio di un parcheggio, di essere tutti d'accordo ( unanimità) perché qualcuno "verde" potrebbe portare il condominio in tribunale e con un bravo avvocato che motiva in modo consono l'impugnazione ( visto che al giorno d'oggi il problema delle aree verdi è molto sentito) si potrebbero avere delle difficoltà, poi che sia il giudice a valutare nessuno lo mette in discussione, ma le sentenze più importanti sono sicuramente non quelle scontate.

Quindi la relativa approvazione in assemblea giace in ottemperanza dello stesso art. 1117-ter.

Senza alcun bisognio di unanimità perchè è la stessa norma che ne da le indicazioni / dettami.

E in questo concordo con Tullio Ts

 

Ma perchè devi suggerire l'unanimità se non è necessaria? ………..

Devi sapere che l'unanimità in condominio viene usata solo in casi eccezionali ………….e/o quando si deroga agli articoli derogabili, ma quando sono previsti quorum già stabiliti dal legislatore è giusto consigliere quelle maggioranze e non inventarsi cose assurde e non previste dalla legislatura.

L’abbattimento degli alberi posti nel cortile comune costituisce intervento innovativo vietato ai sensi dell’articolo 1120 cod. civ. e richiede l'unanime consenso di tutti i partecipanti al condominio. Tra l'altro la delibera di approvazione, a maggioranza, della spesa relativa all'abbattimento, non costituisce valida ratifica dell'opera fatta eseguire di propria iniziativa dall'amministratore (Corte App. Roma, 6 febbraio 2008, n.478)

 

E se nel giardino ci fossero degli alberi?

Comunque continuerò a fare delle ricerche perché se è vero che vale l' art.1117 ter e io questo non l'ho negato, credo che se il discorso riguarda la distruzione di un'area verde sia diverso dal discorso di cambiare la destinazione d'uso ad esempio, di un locale interno adibito a lavanderia non più utilizzata a sala riunioni ( questo è solo un esempio). Nel trasformare un giardino in un parcheggio ci sono altre cose che un giudice potrebbe valutare come ad esempio il decoro architettonico e la eventuale svalutazione dell'edificio e quindi questa particolare trasformazione è da valutare caso per caso. scusate ma questo è il mio parere

E se nel giardino ci fossero degli alberi?
E' un caso particolare e non sappiamo se in questo preciso caso di Candy Candy ci sono degli alberi, e comunque gli alberi non impedirebbero la trasformazione del giardino in parcheggio, ovvero non è necessario abbattere gli alberi per fare un parcheggio.

Come sempre chi cerca trova!!!! Ora cosa dite??? Il link è del 05/10/2015 quindi post riforma.

 

LEGGETE BENE

http://www.anaciroma.it/leggi-condominio/parcheggio-condominio/559/parcheggi-condominiali.html

 

C'E' SCRITTO

Diverso, invece, appare il caso in cui ad essere modificato sia un giardino condominiale. In tal caso, infatti, si ritiene che la fattispecie rientri, pienamente, nell’ambito applicativo dell’art. 1117ter. Ed invero, assodata la sussistenza della necessità di realizzare esigenze di interesse condominiale, rimane il fatto che l’area verde con una radicale modificazione perderebbe le sue caratteristiche, trasformandosi in un “quid novi” tramite interventi edilizi strutturali e la sottrazione di un bene comune all’uso ed al godimento di tutti condomini e dei loro familiari.

A questo proposito giova ricordare che con una risalente decisione rimasta, peraltro, valida nel tempo perché priva di pronunce contrarie successive, la Suprema Corte aveva affermato che “In tema di condominio degli edifici, l’utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un’area comune alberata, originariamente goduta come ‘parco- giardino’, in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente deliberata dall’assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120 primo comma e 1136 quinto comma c. c.), ma postula l’unanimità di tutti i condomini” (Cass. 14 novembre 1977, n. 4922).

 

🙂

Come sempre chi cerca trova!!!! Ora cosa dite??? Il link è del 05/10/2015 quindi post riforma.

 

LEGGETE BENE

http://www.anaciroma.it/leggi-condominio/parcheggio-condominio/559/parcheggi-condominiali.html

 

C'E' SCRITTO

Diverso, invece, appare il caso in cui ad essere modificato sia un giardino condominiale. In tal caso, infatti, si ritiene che la fattispecie rientri, pienamente, nell’ambito applicativo dell’art. 1117ter. Ed invero, assodata la sussistenza della necessità di realizzare esigenze di interesse condominiale, rimane il fatto che l’area verde con una radicale modificazione perderebbe le sue caratteristiche, trasformandosi in un “quid novi” tramite interventi edilizi strutturali e la sottrazione di un bene comune all’uso ed al godimento di tutti condomini e dei loro familiari.

A questo proposito giova ricordare che con una risalente decisione rimasta, peraltro, valida nel tempo perché priva di pronunce contrarie successive, la Suprema Corte aveva affermato che “In tema di condominio degli edifici, l’utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un’area comune alberata, originariamente goduta come ‘parco- giardino’, in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente deliberata dall’assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120 primo comma e 1136 quinto comma c. c.), ma postula l’unanimità di tutti i condomini” (Cass. 14 novembre 1977, n. 4922).

 

🙂Hai letto la data?

Come sempre chi cerca trova!!!! Ora cosa dite??? Il link è del 05/10/2015 quindi post riforma.

 

LEGGETE BENE

http://www.anaciroma.it/leggi-condominio/parcheggio-condominio/559/parcheggi-condominiali.html

 

C'E' SCRITTO

Diverso, invece, appare il caso in cui ad essere modificato sia un giardino condominiale. In tal caso, infatti, si ritiene che la fattispecie rientri, pienamente, nell’ambito applicativo dell’art. 1117ter. Ed invero, assodata la sussistenza della necessità di realizzare esigenze di interesse condominiale, rimane il fatto che l’area verde con una radicale modificazione perderebbe le sue caratteristiche, trasformandosi in un “quid novi” tramite interventi edilizi strutturali e la sottrazione di un bene comune all’uso ed al godimento di tutti condomini e dei loro familiari.

A questo proposito giova ricordare che con una risalente decisione rimasta, peraltro, valida nel tempo perché priva di pronunce contrarie successive, la Suprema Corte aveva affermato che “In tema di condominio degli edifici, l’utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un’area comune alberata, originariamente goduta come ‘parco- giardino’, in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente deliberata dall’assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (artt. 1120 primo comma e 1136 quinto comma c. c.), ma postula l’unanimità di tutti i condomini” (Cass. 14 novembre 1977, n. 4922).

 

🙂

A questo proposito giova ricordare che con una risalente decisione rimasta, peraltro, valida nel tempo perché priva di pronunce contrarie successive

 

C'è anche scritto così e il link è stato postato in OTTOBRE 2015, credo che anche l'Anaci abbia letto la data della sentenza e pura l 'ha ritenuta ancora valida. Perché negare l'evidenza? La eliminazione di un giardino è cosa diversa dalla trasformazione di un'area qualunque condominiale in parcheggio, leggi tutto quello che c'è scritto nel link mi sembra molto chiaro.

 

Inoltre mi piacerebbe sentire anche l'opinione degli altri partecipanti al discussione: è vero sono nuova nel forum ma questo non è un buon motivo per non riconoscermi un parere giusto quando lo è. Grazie a tutti

 

- - - Aggiornato - - -

 

Hai letto la data della sentenza? 1977 anteriforma

 

Leggi questo;

 

Trasformare un'area condominiale in parcheggio è un'innovazione

Prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012 (la c.d. riforma del condominio), per questo genere d'innovazioni sarebbe stato necessario il voto favorevole della maggioranza dei partecipanti al condominio ed i due terzi del valore dell'edificio.

Solamente nei casi di cui alla legge n. 112/89 (così detta Legge Tognoli) i quorum deliberativi potevano essere inferiori.

Dopo l'entrata in vigore della riforma, qualcuno potrebbe essere tratto in inganno dalla rubrica dell'art. 1117*-ter c.c. – Modificazioni delle destinazioni d'uso – per concludere che la trasformazione di un'area condominiale in parcheggio debba essere considerata tale e pertanto deliberata con il voto favorevole dei quattro quinti di condomini e millesimi.

Non è così: la suddetta trasformazione, che è sempre un'innovazione, potrà essere deliberata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea ed almeno cinquecento millesimi, in quanto considerabile innovazione avente ad oggetto la realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio (art. 1120, secondo comma, c.c.).

In buona sostanza le innovazioni consistenti nella modificazione della destinazione d'uso di un'area condominiale in parcheggio, necessita di una maggioranza inferiore rispetto a quanto previsto della normativa pre-riforma.

Fonte /unarea-condominiale-in-parcheggio.11569#ixzz46D2puCu8https://www.condominioweb.com/unarea-condominiale-in-parcheggio.11569#ixzz46D2puCu8

https://www.condominioweb.com

Qui si parla appunto di AREA CONDOMINIALE E NON DI GIARDINO, ed infatti se leggi bene nel link che ho postato parla prima della trasformazione di un cortile in parcheggio e poi dice:"Diverso, invece, appare il caso in cui ad essere modificato sia un giardino condominiale"

 

Mi pare MOLTO CHIARO!

Trasformare un'area condominiale in parcheggio è un'innovazione Titolo del post 21di Tullio.

 

Ma fin qua non si è sostenuto che si trattava di un CAMBIO DI DESTINAZIONE D'USO art. 1117 ter?

 

Ho le idee un po' confuse o è così?🤔

Per fortuna che la mia era un'azione temeraria!!!!!
Leggendo l'articolo che hai postato potrebbe essere temeraria, ma lo dovrà decidere un Giudice e non certo un Forum, l'articolo inizia così;

 

Trasformare un cortile od un giardino in parcheggio è innovazione o modificazione della cosa comune?

La legge n. 220/2012 di riforma del condominio, al fine inquadrare le modificazioni delle destinazioni d’uso in un ambito legislativo, con l’art. 1117ter ha introdotto una norma specifica che limita tali interventi alla necessità di soddisfare esigenze di interesse condominiale, ma nel rispetto di determinati atti propedeutici, quali l’approvazione di una delibera assembleare, adottata con una maggioranza più che rilevante e pari ai quattro quinti sia dei partecipanti al condomini, sia dei millesimi di proprietà.

...

Diverso, invece, sempre secondo la Corte Suprema, il caso in cui la delibera assembleare di destinazione a parcheggio di un’area di giardino condominiale, devesse interessare una estensione limitata dello spazio verde rispetto alla superficie complessiva, nel quale si trovino anche alberi di alto fusto. Nella fattispecie, infatti, non si tratterebbe di innovazione vietata dall’art. 1120 c.c., non comportando tale destinazione alcun apprezzabile deterioramento del decoro architettonico, né alcuna significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, in quanto da essa deriverebbe una valorizzazione economica di ciascuna unità abitativa e una maggiore utilità per i condòmini (Cass. 12 luglio 2011, n. 15319).

...

Nel caso di cui ci stiamo occupando, pertanto, tale necessità si potrebbe verificare allorché l’immobile, privo di autorimessa comune, si trovi in una zona ad alta concentrazione commerciale ed i condomini abbiano quotidianamente difficoltà a trovare parcheggio. Mentre tale esigenza potrebbe sussistere allorché il giardino venisse sacrificato per creare nuovi posti macchina, aggiuntivi a quelli esistenti e destinati a doppie autovetture.

Sono considerazioni dell'autore dell'articolo, che guarda caso ha perso ad esempio una sentenza del 1977 cioè ante riforma, è però cita giustamente l'art cc 1117 ter. e bisogna leggere attentamente tutto l'articolo anche dove dice che è possibile il cambio.

Comunque, l'avvocato Alessandro Gallucci nel suo articolo parla generalmente di aree condominiali, ed il giardino è una area condominiale, tanto basta per il problema posto.

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