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Il cortile trasformato in parcheggio costituisce innovazione
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Il cortile trasformato in parcheggio costituisce innovazione

Il Tribunale di Firenze ha ritenuto che in casi del genere non sia applicabile l'art. 1117-ter c.c. sulla modificazione della destinazione d'uso delle parti comuni

Avv. Gianfranco Di Rago  

La realizzazione di parcheggi nel cortile condominiale costituisce innovazione e non comporta il mutamento della destinazione d'uso del bene comune. Di conseguenza per la legittimità della relativa deliberazione assembleare occorre la maggioranza qualificata di cui agli articoli 1120 e 1136 c.c. e non quella, ancora maggiore, di cui all'art. 1117-ter c.c., con la connessa procedura rafforzata di convocazione.

Questa la decisione contenuta nella recente sentenza n. 2307 del Tribunale di Firenze dello scorso 26 ottobre 2020, una delle prime decisioni note in cui un Giudice è stato chiamato a confrontarsi con l'enigmatica disposizione introdotta dalla riforma del condominio del 2012.

=> Il posto auto nel cortile condominiale non può (sempre) essere trasformato in un garage privato

Innovazioni e modificazione della destinazione d'uso delle parti comuni, il caso concreto.

Nella specie, per quello che interessa in questa sede, i proprietari esclusivi di un'area confinante e adiacente al vialetto di accesso a un edificio condominiale del quale erano comunque condomini, in quanto proprietari di un box, avevano informato l'amministratore e gli altri comproprietari dell'intenzione di realizzare sul predetto terreno posti auto da vendere o locare a chi ne avesse fatto richiesta.

Questi ultimi, per tutta risposta, avevano approvato una modifica regolamentare che destinava il cortile al parcheggio esclusivo delle auto di proprietà.

La delibera era stata approvata da otto condomini (sui nove convocati) in rappresentanza di 874,70 millesimi.

Con una successiva deliberazione, adottata da sette condomini con 860,10 millesimi, erano quindi stati approvati i relativi lavori.

I condomini comproprietari dell'area adiacente l'edificio condominiale avevano allora impugnato entrambe le delibere, ritenendo le stesse nulle per violazione del disposto di cui all'art. 1117-ter c.c.. L'opera in tal modo commissionata all'impresa appaltatrice avrebbe infatti costituito una modificazione della destinazione d'uso di un bene comune, ovvero del cortile condominiale e del suo viale di accesso, che per sua natura era destinato al transito dei veicoli, funzione che sarebbe invece stata impedita o fortemente ostacolata dal restringimento che ne sarebbe conseguito a lavori ultimati.

Il condominio, nel costituirsi in giudizio, si era difeso rilevando come le delibere impugnate fossero state adottate nel rispetto delle maggioranze previste dall'art. 1120 c.c. e che al caso di specie non poteva essere applicato l'art. 1117-ter c.c., non vertendosi in ipotesi di mutamento di destinazione d'uso di un bene condominiale, bensì di una innovazione.

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La differenza tra innovazione e mutamento della destinazione d'uso di un bene comune.

Come anticipato non è ancora del tutto chiaro quale scopo intendesse perseguire il Legislatore del 2012 con l'introduzione del nuovo art. 1117-ter fra le disposizioni codicistiche in materia di condominio. Trattasi quindi di una norma di incerta applicazione.

Se si considera poi che il relativo procedimento di convocazione assembleare risulta notevolmente appesantito e che la maggioranza necessaria per l'adozione della delibera è pari addirittura ai quattro quinti dei partecipanti e del valore del condominio, si comprende bene perché essa sia stata sino a oggi del tutto ignorata.

Occorre tuttavia sforzarsi di individuare una qualche differenza di contenuto tra innovazione e modificazione della destinazione d'uso del bene comune. Ed è questo il tentativo compiuto dal Tribunale di Firenze.

Secondo il Giudice toscano, al fine di comprendere se una modificazione della parte comune costituisca una innovazione o un mutamento della destinazione d'uso occorre verificare in concreto - tenendo conto delle caratteristiche morfologiche del bene comune - se l'utilizzo che ne vorrebbero fare i condomini proponenti ponga una questione di compatibilità rispetto alla sua normale destinazione.

Infatti, si legge nella sentenza, "costituisce innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l'entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all'intervento, di guisa che le opere predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente fruibilità.

In sostanza, perché possa aversi innovazione, è necessaria l'esecuzione di opere che, incidendo sull'essenza della cosa comune, ne alterino l'originaria funzione e destinazione e ne consentano una diversa utilizzazione da parte di tutti i condomini".

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Nel caso concreto, facendo applicazione di questo criterio distintivo, il Tribunale di Firenze ha provveduto a verificare se il bene comune del quale si contendeva avrebbe perso la sua normale destinazione d'uso a seguito dell'intervento deliberato dall'assemblea.

Nella specie è stato quindi evidenziato come il cortile condominiale e il relativo viale di accesso fosse destinato a garantire l'accesso alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva e a fornire aria e luce alle stesse.

Il Giudice toscano, sfogliando nei repertori di legittimità, ha quindi trovato conferma del fatto che tra le destinazioni accessorie del cortile comune, che pure trova la propria precipua funzione nel dare luce e aria alle singole unità immobiliari, può essere ascritta anche la finalità di consentire ai condomini l'accesso - non solo a piedi, ma anche con veicoli - alle rispettive proprietà, oltre che la sosta dei veicoli.

Di conseguenza, il medesimo ha ritenuto che tra gli usi che il condominio può fare del cortile (e del connesso viale di accesso) si può includere anche la possibilità di creare delle aree di parcheggio.

Dalle verifiche in tal modo compiute il Tribunale di Firenze, viste anche le rassicurati risultanze della CTU in relazione al lamentato restringimento del viale di accesso, ha quindi ritenuto che la trasformazione del cortile avuta di mira dai condomini non ne avrebbe comportato un mutamento di destinazione d'uso, in quanto esso, anche a seguito delle modifiche autorizzate dall'assemblea, avrebbe continuato a svolgere una delle funzioni che sono generalmente connesse a tale bene, ossia quella di dare ricovero ai veicoli.

Per questo motivo la modificazione della parte comune validata dall'assemblea era da ricomprendere fra le innovazioni e la deliberazione impugnata era da ritenersi legittima in quanto adottata con le maggioranze previste dagli artt. 1120 e 1136 c.c.

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Innovazioni e modificazione della destinazione d'uso delle parti comuni, le differenze procedurali e di quorum esistenti tra le due ipotesi.

Quella della maggioranza, come detto, non è l'unica differenza tra le fattispecie disciplinate dagli artt. 1120 e 1117-ter c.c.. Ove, infatti, il progetto di modificazione della parte comune che si intende portare all'attenzione dell'assemblea condominiale possa comportarne un mutamento della destinazione d'uso, l'amministratore è tenuto, a pena di annullabilità dell'eventuale deliberazione, ad affiggere l'avviso di convocazione per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a ciò destinati, inviando lo stesso ai condomini soltanto tramite raccomandata o posta elettronica certificata, avendo cura di fare in modo che esso pervenga agli aventi diritto almeno venti giorni prima della data dell'assemblea in prima convocazione.

Sono in ogni caso vietate le modifiche della destinazione d'uso delle parti comuni che possano comportare pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico.

Innovazioni, un utile vademecum dal Tribunale di Roma

Scarica Trib. Firenze 26 ottobre 2020 n. 2307

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