Anche quando è di proprietà privata, le spese di manutenzione del lastrico solare spettano sia al titolare che al condominio, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 del codice civile.
Al lastrico è equiparata ogni superficie che ha come funzione quella di coprire l'edificio sottostante; da tanto deriva che anche la terrazza può essere assoggettata allo stesso regime, quando ha le caratteristiche strutturali proprie del lastrico.
Cosa succede, però, se il terrazzo è a propria volta coperto per intero (o quasi) dal tetto condominiale? Chi risarcisce per le infiltrazioni provenienti dal terrazzo coperto dal tetto?
A questa domanda ha fornito risposta il Tribunale di Roma con la sentenza numero 1741 del 3 febbraio 2022. Il giudice capitolino ha infatti dovuto esprimersi sulla domanda di risarcimento avanzata dal proprietario che lamentava, tra le altre cose, i danni da infiltrazioni provenienti dal piano superiore.
L'occasione è ghiotta per approfondire la questione delle infiltrazioni che giungono dal terrazzo coperto dal tetto.
Infiltrazioni dal terrazzo coperto: il caso
Il giudizio prendeva le mosse dall'azione risarcitoria attorea per i danni attribuiti in parte ad infiltrazioni provenienti dall'immobile soprastante e in parte ai lavori svolti nel medesimo immobile.
L'attore affermava che, in concomitanza con l'inizio di lavori di ristrutturazione nell'appartamento soprastante del convenuto, si erano cominciati a verificare fenomeni infiltrativi che avevano ammalorato varie parti dell'immobile, determinando l'insalubrità degli ambienti. Diffidato, il condominio negava qualsiasi responsabilità al riguardo.
Convenuto in giudizio, il proprietario del suddetto piano si costituiva in giudizio negando qualsiasi responsabilità, ritenendo piuttosto che delle infiltrazioni fosse responsabile il condominio per via della funzione di copertura svolta dalla propria terrazza.
Infiltrazioni dal terrazzo coperto: la difesa del condominio
Chiamato in causa dall'attore, il condominio concludeva per il rigetto delle domande dell'attrice in quanto infondate e non provate.
Con specifico riferimento alle infiltrazioni provenienti dalla terrazza, il condominio escludeva qualsiasi responsabilità della compagine in quanto trattavasi di bene di proprietà privata, peraltro a sua volta coperto dal tetto condominiale.
In altre parole, delle infiltrazioni provenienti dalla terrazza avrebbe dovuto rispondere solo il proprietario, in quanto il bene difettava della funzione di copertura dell'intero stabile che consente l'equiparazione con il lastrico solare e, pertanto, l'applicazione della speciale disciplina di cui all'art. 1126 del codice civile, a tenore del quale «Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».
Nel caso di specie, secondo il condominio la terrazza a livello che costituiva estensione e integrazione dell'appartamento cui era annessa non avrebbe avuto la funzione di copertura del fabbricato, in quanto la stessa era svolta dal tetto posto sulla sommità dell'edificio.
Infiltrazioni dal terrazzo coperto: la decisione
Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento (numero 1741 del 3 febbraio 2022), accoglie le ragioni dell'attore, confortate anche dalla consulenza tecnica d'ufficio.
In effetti, né il proprietario del piano superiore né il condominio hanno negato l'effettiva sussistenza di un fenomeno infiltrativo e la dannosità dello stesso. Il primo, piuttosto, ha lamentato che il condominio non fosse stato ab origine convenuto in giudizio dall'attrice e ha riferito di due perizie che avevano rilevato che il lastrico annesso al suo appartamento era gravemente ammalorato e necessitava di interventi di risanamento.
A fronte di tale doglianza, il condominio ha obiettato che né l'attrice né il proprietario convenuto avessero mai chiesto o sollecitato lavori di impermeabilizzazione della terrazza in questione.
Il danno da infiltrazioni, quindi, non è stato nemmeno contestato e va pertanto riconosciuto. Resta quindi da stabilire se la responsabilità di tale pregiudizio sia attribuibile esclusivamente al proprietario dell'appartamento superiore, a cui è annessa anche la terrazza, oppure anche al condominio, giusta la disposizione di cui all'art. 1126 c.c. più volte richiamata.
Ebbene, il Tribunale capitolino rileva come il terrazzo in questione abbia per la maggior parte della sua estensione una funzione di copertura dell'edificio sottostante, in primis dell'appartamento dell'attrice.
Tanto è confermato anche dall'elaborato peritale: a proposito degli appartamenti, fra cui quello del convenuto, posti al quinto piano della palazzina, osserva che i relativi terrazzi in parte fungono da lastrico solare e per una piccolissima parte sono in aggetto, e che gli appartamenti medesimi «risultano arretrati rispetto agli appartamenti sottostanti, infatti il terrazzo di proprietà privata (lastrico solare) che si estende lungo tutti i prospetti copre gli appartamenti sottostanti ad eccezione delle minime parti che sono in aggetto».
Il perito precisa altresì che il terrazzo del convenuto è formato da una parte costituente una vera e propria terrazza, che è posta entro la sagoma d'ingombro dell'edificio ed è coperta dal tetto dell'edificio, e da due balconi aggettanti, che si trovano, invece, fuori della sagoma dell'edificio.
Data questa collocazione, la parte esterna dell'immobile del convenuto deve essere considerata, almeno per la sua maggior estensione, una terrazza a livello di proprietà esclusiva, assimilabile ad un lastrico solare.
Vanno pertanto disattese le valutazioni svolte dal tecnico incaricato dal condominio, secondo il quale il terrazzo del convenuto «non potrebbe ricevere la suddetta assimilazione giacché, per un verso, essendo coperto quasi integralmente dal tetto del palazzo, non svolgerebbe funzione di copertura dei piani sottostanti e, per altro verso, quelle limitate parti in cui esso funge da copertura, nei confronti dei balconi sottostanti, essendo aggettanti, dovrebbero essere qualificate come balconi».
Secondo il giudice capitolino, tali valutazioni non colgono il significato giuridico della funzione di copertura propria dei lastrici solari e delle strutture ad essi equiparabili, che è legata non al riparo di altre porzioni immobiliari dagli agenti atmosferici e meteorologici, ma alla delimitazione volumetrica sommitale di un edificio o di una sua parte.
Nel caso in esame l'esterno dell'immobile del convenuto, sovrastando l'appartamento interno dell'attrice e stando all'interno della sagoma del palazzo, costituisce una struttura piana che delimita in alto l'estensione volumetrica del fabbricato ed esercita, dunque, la funzione di copertura sommitale tipica del lastrico solare.
Tanto chiarito, delle infiltrazioni dannose derivanti dal terrazzo in questione devono rispondere, in concorso, il proprietario esclusivo e il condominio, quantomeno per quelle provenienti dalla parte del terrazzo avente funzione coprente ed assimilabile ad un lastrico, mentre per quelle derivanti dalle parti aggettanti, prive di funzione di copertura in senso giuridico, la responsabilità è ascrivibile unicamente al singolo proprietario convenuto.
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