Se il Condominio sa che i beni e/o i servizi comuni sono vetusti o ammalorati ed essi cagionano danno ad uno dei condòmini, costui avrà diritto, ricorrendone i presupposti, al risarcimento, ma si vedrà decurtata la somma della quota parte di responsabilità per la mancata manutenzione, calcolata in ragione dei millesimi di proprietà dello stesso condòmino danneggiato.
Questo l'approdo del Tribunale di Firenze, nella sentenza n. 365 del 10 febbraio 2022.
Danni da infiltrazioni: responsabilità del Condominio e risarcimento ai condòmini
Due condòmini citano in giudizio il Condominio per vedersi risarciti i danni derivati loro da due eventi di infiltrazioni d'acqua, avvenuti nel 2016 e nel 2018.
Nel 2016, si rompeva una tubazione idrica incassata nella parete di muratura del bagno dei due condòmini, con perdita di acqua che danneggiava anche gli altri locali dell'appartamento e gli arredi.
Nel 2018, invece, la perdita proveniva dal solaio, interessando l'appartamento intero, inclusi arredi ed elettrodomestici.
Tra le medesime parti, precedentemente all'odierno giudizio, si era svolto un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) il quale aveva restituito una perizia da cui risultava che entrambi gli episodi infiltrativi erano stati causati dalla rottura del vetusto impianto di riscaldamento centralizzato.
Esperita negativamente la mediazione, i condomini attori avviavano quindi l'odierno giudizio.
Il Condominio, dal canto suo, premettendo la richiesta di chiamare in causa la propria assicuratrice, Alfa Spa, si difendeva affermando che per entrambi gli interventi sussisteva denunzia alla stessa e che i danni erano stati liquidati al Condominio, ma inspiegabilmente - a dire del Condominio - non ai condòmini attori. Il Condominio contesta poi la quantificazione del danno - gli attori chiedevano €. 15.000,00 circa - in particolare, alcuni lavori che secondo il Condominio non erano stati eseguiti dagli attori per il ripristino e il danno sociale e da immagine.
La Alfa Spa, costituitasi in giudizio, affermava di non essere tenuta ad alcun indennizzo, in quanto l'Amministratore non aveva tempestivamente denunziato l'evento del 2016; infatti, secondo la Alfa Spa, l'evento denunziato nel 2016 dal Condominio non era lo stesso di cui all'odierno giudizio.
Inoltre, Alfa Spa sostiene che non risarcì l'evento del 2018 perché non ricevette la richiesta relativa al risarcimento in capo ai due condòmini attori, ma solamente quella relativa alla ricerca guasto, riparazione, etc. a favore del Condominio assicurato.
Infine, Alfa Spa sostiene che, come anche rilevato nell'ATP, la rottura che causò il danno è stata qualificata dal CTU come dovuta alla vetustà e non accidentale, ragione per cui si tratterebbe di evento non coperto da polizza perché imputabile alle omissioni del soggetto assicurato (il Condominio) del quale si chiede, in subordine, l'accertamento del concorso di colpa per l'omessa manutenzione dell'impianto di riscaldamento.
Il Tribunale di Firenze, eseguita l'istruttoria, accoglie la domanda dei due condòmini attori, ridimensionando il quantum del risarcimento accordato.
Obbligo di manutenzione, l'eterna dialettica
Rammenterà il nostro lettore come, in un nostro articolo precedente, commentando una pronuncia del Tribunale di Palermo in materia di infiltrazioni da un lastrico solare esclusivo, auspicavamo che i giudici considerassero in maniera più ponderata l'apporto di responsabilità del singolo condòmino rispetto all'evento di danno: la pronuncia del Tribunale fiorentino sembra rispondere a questo auspicio.
Infatti, il Giudice, rammentando che la CTU esperita precedentemente al giudizio aveva già definito l'origine e la causa di entrambi gli eventi di danno del 2016 e del 2018, rintracciandola nella vetustà dell'impianto di riscaldamento, compie poi un'impietosa rassegna della documentazione ove gli organi del Condominio (l'Assemblea e l'Amministratore), pur dando atto di essere a conoscenza dei vari eventi succedutisi negli anni e che hanno cagionato danno ad alcuni condòmini, tra i quali gli odierni attori, non si sono mai attivati - deduciamo noi dalla narrativa della pronuncia - né hanno mai deliberato in merito ai necessari lavori di rifacimento e manutenzione straordinaria.
Da questo «dato probatorio acquisito agli atti», come lo qualifica l'estensore, lo stesso fa derivare la necessità di detrarre, dalla quota di risarcimento che andrà riconosciuta ai due condòmini attori, una parte calcolata in base ai millesimi di proprietà dell'immobile ammalorato, proprio in ragione della corresponsabilità dei due condòmini attori, condivisa con tutti gli altri condòmini, nell'aver soprasseduto circa la manutenzione dei servizi comuni che poi hanno cagionato il danno.
Come detto sopra, nel caso di specie ci pare di poter dedurre con ragionevole certezza, leggendo la parte narrativa della sentenza, che il Condominio in questione non si attivò mai per la manutenzione dell'edificio, peraltro alquanto vetusto in sé, dato che si trattava di fabbricato edificato nella prima metà degli anni '50 e che, data la zona in cui lo stesso insisteva, era stato interessato dalle sollecitazioni causate dai lavori di realizzazione della Linea T1 della tramvia e dal conseguente rifacimento dei sottoservizi dell'intera sede stradale.
Cosa sarebbe accaduto, potrebbe domandarsi il lettore, laddove il Condominio avesse in qualche modo tentato di eseguire i lavori, senza riuscirci?
Ricordiamo, in merito, quanto stabilito dalla Cassazione, Sezione I penale, con la sentenza n. 25221 del 17 febbraio 2012, in materia di reato contravvenzionale per rovina di edificio, ovvero che:
- i lavori necessari a rimuovere il pericolo non sono solamente quelli necessari e sufficienti a impedire il crollo dell'edificio, ma anche quelli per evitare il pericolo all'incolumità pubblica;
- non può essere ritenuto penalmente responsabile l'Amministratore di Condominio che, nonostante la mancata formazione della volontà assembleare di eseguire i lavori e l'assenza di provvista economica per sostenere la spesa, abbia:
- recintato l'edificio che minaccia rovina
- eseguito opere provvisionali, cioè provvisorie ed urgenti (es. puntellamento)
- interdetto accesso/transito delle persone nelle aree peritanti
E quanto ai condòmini? Sappiamo che la volontà assembleare si forma tramite il raggiungimento di una determinata maggioranza, ma la maggioranza è pur sempre formata da persone, cioè dai condòmini o loro delegati che partecipano all'Assemblea e votano a favore o contro o si astengono rispetto ad un certo argomento.
Sarebbe possibile, per il condòmino che votò a favore dei lavori e che pagò le sue quote, rivalersi verso i votanti contrari e/o coloro che rimasero morosi, laddove il Condominio venga condannato al risarcimento del danno verso un terzo o verso altro condòmino, come nel caso di specie?
Ovvero, sarebbe possibile un giudizio di Tizio, condòmino votante favorevolmente rispetto ai lavori e/o virtuoso nei pagamenti delle relative quote, contro Caio e Sempronio, anch'essi condòmini, votanti contrari rispetto ai lavori e/o morosi nel pagamento delle relative quote?
Come diceva il poeta, "ai posteri l'ardua sentenza", dato che non ci consta, ma saremmo lieti di essere smentiti, di pronunce in merito e quindi di giudizi tra condòmini avviati per la rivalsa di quanto si sia stati costretti a sborsare per la condotta dei singoli.
Assicurazione fabbricato: cosa non deve mancare
Il danno risarcibile in base alla polizza per la RC
Come visto sopra, la Alfa Spa, compagnia assicuratrice, ha svolto varie eccezioni pertinenti la tempestività della denunzia dei sinistri e la loro risarcibilità o meno in quanto oggetto di polizza.
Il Tribunale, sgombrando subito il campo dall'eccezione di intempestività, che si provvede a dirimere esaminando gli atti di denunzia e le perizie e dando atto che l'evento del 2016 denunziato dall'Amministratore era lo stesso cui si riferivano gli attori nell'odierno giudizio, evidenzia però che la Alfa Spa, rispetto a detto sinistro, non ha eccepito alcunché circa la vetustà dell'impianto interessato, cosa che invece è presente rispetto al sinistro del 2018.
Pertanto, siccome l'unico motivo addotto da Alfa Spa per non risarcire il danno del 2016 era inerente la intempestività della denunzia e siccome detta intempestività è risultata infondata, mentre nessuna altra contestazione risulta avanzata da Alfa Spa rispetto al suo dover di risarcire, allora detto dovere risulta sussistente e provato.
Quanto al sinistro del 2018, Alfa Spa aveva avanzata ipotesi di non risarcibilità essendo il danno riconducibile non ad evento accidentale, bensì alla colposa condotta dell'assicurato Condominio, che non aveva manutenuto i propri impianti.
Ma il Tribunale di Firenze, sulla scorta di una giurisprudenza costante, riportata in sentenza, afferma che:
«l'assicurazione della responsabilità civile, mentre non può concernere fatti meramente accidentali dovuti a caso fortuito o forza maggiore dai quali non sorge responsabilità, per la sua stessa natura importa necessariamente l'estensione ai fatti colposi restando escluso, in mancanza di espresse clausole limitative del rischio, che la garanzia assicurativa non copra alcune forme di colpa; pertanto la clausola della polizza stipulata da un Condominio, la quale preveda la copertura dei danni involontariamente cagionati a terzi in conseguenza di un fatto accidentale, senza contenere alcuna limitazione con riguardo a determinati gradi di colpa, fa ritenere operante la garanzia anche in ipotesi di comportamento gravemente colposo dell'assicurato nella specie per il difetto di manutenzione di una tubazione idria condominiale, con la sola eccezione delle condotte dolose (cfr. Cass. Sez. 3, ord. 26 luglio 2019, n. 20305)»
Vengono infine rigettate le richieste di danno indiretto e conseguenziale, in particolare per il mancato uso dei locali ammalorati, per il danno a beni personali come il PC e per l'alterazione del sistema di vita, inclusi i rapporti sociali, in quanto non provato.
Come calcolare il risarcimento del danno?
