Infiltrazioni condominiali: analisi preliminare delle problematiche
Le questioni inerenti alle infiltrazioni in condominio sono state affrontate dalla sottoscritta nel volume ebook pubblicato dal Condominioweb, avente come titolo appunto "Danni da infiltrazioni in condominio". Il volume tenta di esaminare tutte le problematiche relative al tema, oltreché a riportare la giurisprudenza formatasi sui vari argomenti.
Il recente caso del Trib. Roma 2 novembre 2021, n. 17015
Il tema è stato di recente oggetto della decisione del Tribunale di Roma del 2 novembre 2021, n. 17015.
Dettagli sul caso di infiltrazioni in un immobile professionale
Nel caso di specie un soggetto avente unità immobiliare in condominio adibita alla propria attività professionale di medico di base, lamenta che questo immobile sia stato interessato dalla presenza di infiltrazioni provenienti dal piano superiore facente parte del complesso immobiliare di proprietà di altro soggetto, che le infiltrazioni hanno danneggiato l'immobile e reso l'ambiente insalubre e che, nelle more del procedimento promosso dall'attore ex art. 700 c.p.c., la controparte aveva provveduto all'eliminazione della causa dei fenomeni infiltrativi accertati dal CTU ma non era ancora stato effettuato il ristoro dei danni.
Domanda quindi la condanna di controparte al risarcimento del danno subito, compreso il danno all'immagine.
Il convenuto rileva che non è chiara la fonte dei fenomeni infiltrativi e che non è ravvisabile alcun danno all'immagine. Conclude per il rigetto dell'avversa domanda; in subordine, chiede di essere manlevata dalla sua compagnia di assicurazione. Questa costituitasi rileva l'inammissibilità delle domande svolte dei suoi confronti e pertanto l'integrale non accoglimento delle stesse.
Responsabilità oggettiva per danni da infiltrazioni nel condominio
L'autorità giudiziaria premette che nella fattispecie in esame è indubbia l'applicazione dell'art. 2051 c.c.
Ricorda che questa norma identifica un'ipotesi di responsabilità oggettiva in relazione alle situazioni immanentemente connesse alla struttura o alle pertinenze della res in custodia.
In particolare, con questa disposizione si identifica un criterio di imputazione che prescinde da qualunque connotato di colpa, essendo sufficiente l'accertamento del rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso e dell'assenza del caso fortuito, quale unico elemento idoneo a spezzare questo nesso causale.
L'onere della prova nelle fattispecie condominiali di infiltrazioni
Effettuata questa prima osservazione, ne deriva che il danneggiato ha l'onere della prova dell'esistenza di un danno e del nesso di causalità intercorrente tra l'evento dannoso e la res in custodia, mentre sul custode grava la prova liberatoria del caso fortuito, cioè dell'interruzione del nesso di causalità determinato da elementi esterni o dal fatto estraneo alla sfera di custodia o comunque dal fatto del terzo.
Tanto premesso in punto di diritto, il tribunale evidenzia in fatto che la presenza di fenomeni infiltrativi presso l'immobile dell'attore è stata accertata da apposita CTU nell'ambito del procedimento promosso dall'attore ai sensi dell'art. 700 c.p.c. Questa relazione peritale attesta esservi gli effetti delle infiltrazioni nella sala di attesa, nel bagno e nell'antibagno, sia al soffitto che sulle pareti, e la loro ascrivibilità ad un allagamento del bagno dell'appartamento sito al piano sovrastante e di proprietà del soggetto convenuto.
Ciò comporta, ai fini dell'istruttoria della causa, di considerare raggiunta la prova in ordine ai fatti costitutivi posti dalla parte attrice a fondamento della domanda spiegata, avuto particolare riguardo al danno subito ed alla sua ascrivibilità ad un bene che parte convenuta era custode in quanto proprietario.
Quest'ultimo poi non ha fornito alcun elemento idoneo ad integrare la prova liberatoria, vale a dire che l'evento dannoso sia stato determinalo dal caso fortuito "inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno" (Cass. civ. n. 30775/2017).
La compagnia di assicurazione tenta di asserire che la responsabilità della convenuta non sussista perché l'immobile all'epoca era oggetto di locazione da terzi e, dunque, utilizzato da questi ultimi.
Infiltrazioni, prescrizione e onere della prova
La responsabilità in caso di locazione dell'immobile da cui deriva il danno
Il tribunale sul punto osserva che questa affermazione non può essere accolto perché manca la prova della locazione a terzi, e perché quand'anche locato la ripartizione di responsabilità tra il locatore ed il conduttore per danni a terzi ex art. 2051 c.c. si fonda sulla tipologia della causa del danno: se, rispettivamente, cagionati dalle strutture murarie e dagli impianti in essa conglobati ovvero dalle parti ed accessori del bene locato. Nel caso di specie non vi è alcuna traccia di prova circa la fonte del danno.
Esito della causa sulle infiltrazioni e risarcimento danni
La conclusione è l'accoglimento delle domande attoree, con una specificazione.
La quantificazione dei danni in termini ripristinatori e per i costi necessari per la risistemazione delle porzioni dell'immobile ammalorate dalle infiltrazioni è pienamente accettata.
Non così per la domanda di risarcimento del danno all'immagine.
Affinché il danno all'immagine professionale possa essere risarcito, è necessaria la prova, oltre che del danno, anche del pregiudizio subito in conseguenza della lesione.
Trattasi di danno - conseguenza che necessita di specifica allegazione e prova da parte di chi lo invoca.
Ciò deriva dal generale principio per cui il danno non patrimoniale non può mai ritenersi in re ipsa, ma deve essere debitamente provato da chi lo lamenta, non potendo essere ammessa una richiesta risarcitoria che si limiti ad allegare il danno alla reputazione subito, senza dimostrare in concreto i pregiudizi ricollegabili all'attività professionale svolta.
Nella specie queste prove non sono state onorate.
