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Ricorso d'urgenza per l'esecuzione di lavori condominiali

Il procedimento cautelare per la realizzazione di interventi strutturali e il successivo giudizio di merito: funzioni e caratteristiche
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva 

Trovare l'accordo per la realizzazione di lavori condominiali di straordinaria amministrazione non è semplice; ecco perché, a volte, si ricorre al giudice affinché intimi alla compagine di procedere con le operazioni.

Quando gli interventi da effettuarsi sono particolarmente urgenti, ad esempio perché mettono in pericolo la stabilità e la sicurezza dell'intero edificio oppure soltanto di parte di esso, è possibile proporre un ricorso d'urgenza per l'esecuzione dei lavori condominiali.

La Corte di appello di Palermo, con la sentenza n. 2040 del 23 dicembre 2021, ha affrontato un caso molto delicato di interventi straordinari di recupero di una parte del fabbricato, interventi resi necessari dal profondo dissesto strutturale che inficiava anche le proprietà site al primo piano.

Analizziamo la pronuncia in commento e vediamo come funziona un ricorso d'urgenza per l'esecuzione dei lavori condominiali.

Lavori privi di urgenza e senza delibera assembleare? L'amministratore risarcisce il condominio.

Il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. contro il condominio

Alcuni condòmini proponevano ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. contro il condominio, responsabile, a loro dire, di non aver deliberato l'esecuzione di importanti intervento di ristrutturazione dell'edificio.

I ricorrenti esponevano di aver agito per ottenere l'esecuzione dei lavori indifferibili sulle parti comuni dell'edificio (androne, due rampe di scale e terrazzo con funzione di lastrico) necessari a risanare i gravi dissesti strutturali ivi esistenti e interconnessi ai dissesti di due appartamenti di proprietà esclusiva.

Parte dell'androne e delle scale si innestava infatti all'interno di alcuni dei vani di proprietà individuale, in quanto il solaio di uno dei ricorrenti era comune all'androne condominiale (di cui costituiva parte della copertura), mentre altro solaio di proprietà aveva funzione di lastrico e copertura anche delle parti condominiali.provvedimento urgenza

L'esito del giudizio cautelare

Il tribunale, adito con ricorso ex art. 700 c.p.c., ordinava al condominio di eseguire i lavori richiesti dai ricorrenti, così come determinati all'interno della consulenza tecnica d'ufficio.

La decisione non soddisfaceva i ricorrenti, in quanto il giudice aveva escluso dalle opere urgenti il risanamento del solaio ricadente nella proprietà privata. Ci si lamentava, inoltre, della mancata liquidazione, a favore dei ricorrenti, delle spese di lite.

Amministratore di condominio e necessità di lavori, urgenza e mancanza di cassa: come comportarsi?

La decisione di primo grado dopo il ricorso d'urgenza

Sulle doglianze dei ricorrenti avverso l'ordinanza resa ex art. 700 c.p.c. si pronunciava il Tribunale di Palermo con la sentenza n. 1989 del 23 aprile 2018, di fatto confermando quanto statuito dal giudice della cautela.

Il Tribunale di Palermo dava innanzitutto atto dell'esecuzione dei lavori di cui all'ordinanza cautelare ad opera del condominio nel corso del giudizio di merito. Il Tribunale osservava altresì che il condominio si era attivato per svolgere i menzionati lavori di cui al provvedimento cautelare, come risultava pacificamente da delibera assembleare adottata all'unanimità e con la presenza degli stessi ricorrenti.

Rilevava, poi, che il c.t.u. nominato nella fase cautelare aveva escluso l'interconnessione tra il solaio di calpestio dell'appartamento privato (avente funzione di copertura dell'androne) e le scale ed osservava, al contempo, che anche il c.t.u. incaricato nel giudizio di merito aveva precisato che il rifacimento dei solai era del tutto indipendente dai lavori del corpo scala, non interconnessi alle scale condominiali.

Il tribunale di Palermo dichiarava, pertanto, cessata la materia del contendere, avendo il condominio pienamente ottemperato a quanto statuito in sede di ricorso ex art. 700 c.p.c., negando, quanto alle spese della fase cautelare, ogni diversa ripartizione rispetto a quella già disposta con l'ordinanza oggetto di doglianza.

Escludeva, infine, la risarcibilità dei danni pretesi dagli attori, per avere questi ultimi, in ragione dell'entità delle loro quote, sempre determinato le decisioni dell'assemblea, adottate o all'unanimità o comunque con il voto favorevole dei medesimi ricorrenti, rappresentanti da soli circa la metà del valore dell'intero edificio.

Il Tribunale di Palermo riteneva, pertanto, il ritardo nei lavori non attribuibile solo al condominio e negava, in ogni caso, esservi prova dei danni pretesi in relazione ai presunti ritardi nell'esecuzione dell'ordinanza cautelare.

I motivi del ricorso in appello

Avverso la decisione del giudice di prime cure proponevano appello i condòmini che si erano già resi protagonisti del ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c.

Gli appellanti si lagnavano per diverse ragioni:

  • innanzitutto, il giudice di primo grado, pronunciando la sopravvenuta cessazione della materia del contendere relativamente ai lavori eseguiti, non stabiliva la soccombenza virtuale del condominio, non condannandolo pertanto al pagamento di tutte le spese, legali e tecniche;
  • il tribunale, tanto nella fase cautelare quanto nel giudizio di merito, erroneamente escludeva la necessità e l'urgenza delle opere attinenti anche al rifacimento dei solai, estromettendo questi ultimi dai lavori che il condominio avrebbe dovuto eseguire;
  • con i rimanenti motivi, gli appellanti si dolevano della mancata condanna del condominio alla refusione delle spese anticipate dai ricorrenti per ottenere le necessarie autorizzazioni per i lavori dal Comune e dal Genio civile, nonché per il ritardo nell'esecuzione degli stessi da imputare al solo condominio.

Lavori urgenti: la decisione della Corte d'Appello

La Corte d'Appello di Palermo, con la sentenza n. 2040 del 23 dicembre 2021 in commento, coglie l'occasione pe illustrare i rapporti tra la fase cautelare e il giudizio di merito vero e proprio.

Secondo la corte palermitana, «il senso del procedimento di merito non è quello di confermare o revocare il provvedimento provvisorio, ma quello di esaminare la fattispecie dedotta e di giungere ad una compiuta pronuncia di merito al riguardo, che non abbia il connotato della provvisorietà (cfr. Cass. 14465/2011. V. anche Cass. 4107/2001) ed è l'accertamento del diritto già sottoposto a cautela, cui precipuamente si riferisce il giudizio di merito, a determinare ex lege la sorte della cautela stessa, la quale viene comunque a "cessare" o per inefficacia ex lege ovvero per assorbimento, da ciò derivando l'inammissibilità, anche per carenza di interesse, di ogni motivo di impugnazione che abbia ad oggetto i presupposti della cautela già concessa (v. Cass. 4964/2004)».

Entrando nel merito delle doglianze, la corte siciliana esclude qualsiasi responsabilità del condominio per quanto concerne i presunti ritardi nei lavori o la loro mancata esecuzione: è infatti pacifico che il condominio abbia eseguito tutti i lavori pretesi dagli attori, anche quelli sui solai (esclusi dall'ordinanza cautelare), giusta delibera depositata nel corso del primo grado del processo.

Ma non solo. Dagli atti risulta che il condominio aveva deliberato l'esecuzione di detti interventi addirittura prima del ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., e che gli stessi non erano stati portati a compimento per cause imputabili sia alla difficoltà di trovare un accordo tra i tecnici, sia alle azioni giudiziarie nel frattempo intraprese dai ricorrenti.

Il Condominio, poi, una volta approvato il progetto redatto proprio dai tecnici dei ricorrenti, provvedeva ad eseguire non solo i lavori oggetto di ordinanza cautelare, ma anche gli altri voluti dagli appellanti. Nulla può dunque essere contestato alla compagine.

Per quanto riguarda le spese processuali e la refusione di quanto anticipato dai ricorrenti, la Corte d'appello osserva quanto segue.

Con riferimento alle spese del giudizio cautelare, non ricorrono i presupposti della condanna dei convenuti alla refusione in favore degli attori, atteso che osta alla statuizione di condanna a carico dei convenuti l'esito definitivo del giudizio di merito che vede solo in minima parte accolte le (residue) istanze attoree, con esclusione comunque dell'addebito di responsabilità da ritardo in capo al condominio.

Alla stessa conclusione si deve giungere per le spese processuali attinenti al giudizio di merito.

In definitiva, la Corte di Appello di Palermo rigetta ogni motivo di gravame, salvo quello riguardante la restituzione, a favore di uno degli appellanti, dei costi anticipati per le spese tecniche per ottenere le autorizzazioni del Genio Civile e del Comune, relativamente agli interventi provvisionali attinenti al solaio, della cui utilità si è avvantaggiato il condominio.

Infiltrazioni, urgenza e poteri dell'amministratore di condominio

Sentenza
Scarica App. Palermo 23 dicembre 2021 n.2040

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