È un classico, purtroppo, in molti condomini. Disinteresse collettivo più o meno generalizzato per la conservazione delle cose comuni, necessità d'interventi manutentivi, mancanza di cassa e conseguente grattacapo per l'amministratore.
Questi, spesso, si sente un parafulmine senza gli strumenti per esserlo. Uno scudo involontario che deve barcamenarsi a parare i colpi che vengono da più parti.
Dev'essere per forza così?
Quali sono gli interventi che l'amministratore deve fare eseguire per evitare d'incappare in responsabilità?
L'amministratore è sempre e comunque responsabile delle cose comuni anche se non ci sono soldi?
Esiste un modo con cui l'amministratore di condominio può limitare se non addirittura escludere la propria responsabilità?
Questi gli interrogativi più comuni. Sono tanti gli amministratori che scrivono alla nostra redazione o nel forum, preoccupati di non aver mai fatto abbastanza per il corretto adempimento del proprio ruolo: un senso del dovere che molti condòmini nemmeno minimamente percepiscono.
Una delle ultime richieste che ci è giunta è la seguente: «In un condominio che amministro si rendono sempre più necessari lavori di sistemazione della facciata. Lasciamo perdere i balconi, la cui situazione è spinosa, ma almeno sulle parti comuni (cornicione del terrazzo, muri perimetrali, ecc.) si dovrebbe raggiungere un accordo e invece…no! Per paura delle spese i condòmini, tutti, disertano l'assemblea. Alle ultime tre c'ero solamente io con le sedie! Ho fatto transennare le zone pericolanti e dove necessario fatto picchettare l'intonaco per l'eliminazione di quelli a rischio distacco. Ho pagato le imprese, tra l'altro dovendo anticipare io stesso una parte della spesa.
Adesso, però mi chiedo: siccome il palazzo necessità d'interventi risolutivi, che cosa rischio considerando che non credo di poter appaltare lavori da decine di migliaia di euro?»
Amministratore di condominio e interventi urgenti
Ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c. l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Obbligo di riferire alla prima assemblea non vuol dire necessità di ottenere la ratifica dell'intervento urgente disposto d'autonoma iniziativa. Tutt'altro. L'assemblea deve solamente prenderne atto.
Come più volte specificato dalla giurisprudenza, infatti, «l'art. 1135, ultimo comma, c.c. (oggi secondo comma, n.d.A.), abilita l'amministratore ad ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere di urgenza imponendogli l'obbligo di riferire all'assemblea; obbligo che rientra nel dovere generale che incombe all'amministratore di rendere conto della sua gestione ai condomini e che, pertanto, non può essere confuso con la necessità di ratifica di un atto esorbitante dal mandato.
L'inosservanza di tale obbligo non preclude il diritto dell'amministratore al rimborso delle spese riconosciute urgenti, nei limiti in cui il giudice le ritenga giustificate» (così tra le tante App. Milano 28 ottobre 2004, in Corriere del merito 2005, 261)
Quali sono gli interventi urgenti? Anche qui, mutuando dalla giurisprudenza la definizione di urgenza, possiamo dire che sono tali quegli interventi che sono possono essere rimandati senza che vi sia danno o pericolo di danno (Cass. 28 febbraio 2018 n. 4684).
Sebbene la giurisprudenza e la dottrina non abbiano mai valutato l'estensione dell'intervento d'urgenza, è nozione comune che questo sia limitato alla rimozione della situazione di pericolo ovvero di danno.
Amministratore di condominio e messa in sicurezza dell'edificio
Come nel caso dell'amministratore nostro lettore, dunque, è consigliabile fare eseguire tutti gli interventi necessari a:
- rimuovere il pericolo;
- eliminare la causa del danno.
Ove questi ultimi interventi non possano essere eseguiti se non con opere di radicale rinnovamento di parti ed elementi comuni (cosa alquanto difficile, ma comunque non impossibile), è bene allora che l'amministratore faccia predisporre gli interventi necessari a limitare il propagarsi del danno convocando immediatamente l'assemblea affinché sia questa a deliberare le riparazioni straordinarie di notevole entità.
Esempio: se il rattoppo della guaina è utile ed eliminare il danno nell'immediatezza del suo manifestarsi, ma non risolve la situazione che andrebbe affrontata con l'integrale rifacimento della guaina, allora ben può l'amministratore affrontare l'urgenza (ordinando il rattoppo), rimettendo subito all'assemblea la decisione sull'intervento risolutivo.
Si badi: subito e ad ogni assemblea convocata, ove i condòmini non decidano alla prima riunione indetta ad hoc. Va, infatti, considerato indice di diligenza, secondo il senso comune, l'inserimento nell'ordine del giorno di questioni che solamente l'assemblea, competente ad deliberarle, può affrontarle.
Non farlo potrebbe esporre l'amministratore all'obiezione di non aver consentito all'assise di decidere in merito a questioni di rilevante importanza e così d'avere aggravato la situazione di degrado.
Può essere utile, per la dimostrazione di una massima diligenza, che l'amministratore procuri anche dei preventivi, così da agevolare la deliberazione.
Amministratore di condominio e mancanza di cassa, considerazione del fatto nella valutazione della diligenza
L'assenza di denaro per la predisposizione di interventi è certamente un aspetto che non può non essere considerato ai fini della valutazione della responsabilità dell'amministratore.
Il punto di partenza è uno: il mandatario, tanto desumiamo dagli articoli 1129-1130 c.c. è tenuto a riscuotere i contributi condominiali, eventualmente anche attraverso l'azione giudiziaria. Una spesa approvato dall'assemblea nella sua consistenza e riparto agevole l'amministratore che per il recupero delle somme può ottenere decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.
Una spesa per intervento urgente ex art. 1135, secondo comma, c.c. non potrà essere riscossa coattivamente in tal modo, ma è comunque azionabile una procedura giudiziale di recupero coattivo.
Il problema si pone quando la cronica mancanza di cassa impedisce il benché minimo intervento, anche per rifiuto dei fornitori ad operare senza certezza alcuna sul rapido pagamento dei loro compensi.
Ad avviso di chi scrive, siccome è obbligo dei mandanti fornire la necessaria provvista economica al mandatario ai fini dell'espletamento del suo incarico, nulla potrà essere rimproverato all'amministratore ove questi sia in grado di dimostrare che nessun intervento è stato realizzato perché non v'era denaro per farlo eseguire, perché nessuno l'avrebbe eseguito attendendo un pagamento incerto e sempre che ci si sia attivati entro i limiti consentiti per formare la provvista per far eseguire quanto necessario ed urgente, quanto meno ai sensi dell'art. 1135, secondo comma, c.c.
- Lavori straordinari e urgenti condominiali
- Lavori straordinari in condominio, senza urgenza li paga l'amministratore