In presenza di edifici separati fra loro da un muro verticale (dalle fondamenta al tetto) si profila una situazione di condominio, qualora i predetti edifici vengano a fruire, per la loro utilizzazione ed il loro godimento, di opere comuni, quali, ad esempio, i locali di portineria, l'impianto di riscaldamento, i punti luce, la rete di distribuzione dell'acqua etc., ben potendo un edificio in condominio essere variamente articolato dal punto di vista architettonico.
In ogni caso secondo i giudici supremi la "condominialità" non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, ove dotati delle strutture e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c. (Cass. civ., sez. II, 03/05/2019 n.11729).
Come si forma il condominio minimo per i bonus edilizi
Se il proprietario di un intero edificio, composto da più unità immobiliari distintamente accatastate, dona al figlio una delle unità abitative prima dell'inizio dei lavori legati ai bonus edilizi, si costituisce un condominio (soluzione utile in chiave superbonus per un edificio con oltre 4 unità); La nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, anche nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune.
L'agenzia delle Entrate ci ha pure chiarito che la vendita della nuda proprietà da parte di una delle unità immobiliari di un fabbricato principale (oggetto della demolizione e ricostruzione) determina, di fatto, la nascita di un "condominio minimo", risultando irrilevante la circostanza che la costituzione del predetto caseggiato sia avvenuta dopo la presentazione del progetto al Dipartimento Opere pubbliche (ex Genio civile) e prima del deposito del titolo edilizio al Comune competente; infatti ciò che è determinate è l'inizio dei lavori (Risposta 90 del 8 febbraio 2021).
Ruolo dell’amministratore in condomini con pochi proprietari
Prima che i condomini superino il numero di otto la nomina dell'amministratore non è obbligatoria, ma è consentita. L'obbligo della nomina sorge dal momento in cui i condomini del caseggiato, quali proprietari esclusivi di una parte dell'edificio medesimo, diventano nove o più, cioè quando, in conseguenza di eventuali atti inter vivos o mortis causa le varie parti dell'edificio, suscettibili di proprietà esclusiva, risultino distribuite in proprietà separate tra nove o più persone.
Non è escluso quindi che, nel caso di un piccolo condominio, le varie attribuzioni dell'amministratore vengano demandate, anche informalmente, ad uno dei condomini, essendo comunque indispensabile, nel disaccordo, che le decisioni siano adottate in apposita assemblea che può essere convocata da uno o più condomini (così, ad esempio, Cass. civ., sez. II, 03/07/2000, n. 8876).
Si tratta dell'amministratore di fatto a cui sembra fare cenno l'art. 1129, 4° comma, secondo cui la persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore deve, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, affiggere le sue generalità ed i suoi recapiti anche telefonici.
Del resto si deve tenere conto che secondo parte della giurisprudenza la nomina dell'amministratore può risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell'assemblea, dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l'amministratore tale a tutti gli effetti, pur in assenza di una regolare nomina assembleare, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio (Cass. civ., sez. II, 04/02/2016, n. 2242).
In ogni caso l'Agenzia delle Entrate, attraverso l'apposita risposta (interpello n. 196 del 18 marzo 2021), ha chiarito che i caseggiati minimi senza un amministratore potranno comunque usufruire della detrazione del 110% per gli interventi realizzati nelle parti comuni dell'edificio, utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato i connessi adempimenti.
Pertanto, il contribuente è tenuto a dimostrare che i suddetti interventi sono stati effettuati su parti comuni dell'edificio.
Obbligo di regolamento e tabelle nei condomini minori
L'art. 1138 c.c. inizia precisando che quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento: quest'ultimo, quindi, deve essere approvato solo se i condomini sono undici o in numero più elevato.
Tuttavia, il fatto che la legge preveda l'obbligo di formare un regolamento nei condomini con più di dieci partecipanti, non esclude che un regolamento sia formato anche nel caso di minor numero di partecipanti.
Per questi edifici condominiali minori, perciò, i condomini, in esplicazione della loro autonomia privata, possono decidere di imporsi una legge interna che, una volta approvata, deve essere rispettata da tutti.
Si consideri poi che la circostanza che per un condominio, composto da meno di dieci condomini, non sussista l'obbligo di predisporre il regolamento condominiale, non può comunque precludere ad ogni condomino il diritto di chiedere giudizialmente la formazione di tabelle, sussistendo l'interesse concreto di ogni condominio diretto alla determinazione, in via generale, dei criteri di ripartizione delle spese condominiali tra i diversi condomini che lo legittima all'azione giudiziaria di accertamento.
