Ancora una volta, dinanzi ad un Tribunale ordinario, si è discusso della responsabilità del condominio in materia di infiltrazioni provenienti da un lastrico solare comune.
Si sta parlando della sentenza del Tribunale di Patti n. 262 del 12 aprile 2022, emessa al termine di un procedimento in cui alcuni condòmini hanno citato l'ente allo scopo di vedersi risarcire i danni subiti dalla propria abitazione.
Nel corso della causa, però, la parte convenuta ha eccepito l'intempestività della denuncia del sinistro. Secondo la tesi difensiva, quindi, la domanda era prescritta e, per questo motivo, nulla poteva essere riconosciuto agli attori.
Pertanto, l'ufficio giudiziario de quo è stato chiamato a rispondere alla seguente domanda: in caso di danni da infiltrazioni dal lastrico solare, quando si prescrive la domanda risarcitoria?
Vediamo come ha risposto il Tribunale di Patti e perché.
Infiltrazioni dal lastrico prescrizione del risarcimento danno. Il caso concreto
In un condominio nel messinese, nel 2011, delle infiltrazioni, provenienti dal lastrico solare comune, avevano danneggiato alcune abitazioni. Per questo motivo, l'amministratore, nel corso di una riunione tenutasi nel novembre di quell'anno, aveva invitato l'assemblea a deliberare, urgentemente, i lavori necessari a riparare il bene.
Era, invece, rimasto in sospeso il risarcimento dei danni provocati agli appartamenti. Per questo motivo, nell'aprile del 2013, il condominio era invitato, formalmente, a provvedere al pagamento di ogni pregiudizio verificatosi a seguito dell'evento de quo.
Non essendo intervenuto alcun riscontro, la causa era stata inevitabile.
Le parti, perciò, si confrontavano dinanzi al competente Tribunale di Patti dove gli attori confermavano le predette circostanze e la propria richiesta risarcitoria. Il convenuto condominio, invece, rifiutava ogni addebito, attribuiva la responsabilità dell'accaduto al costruttore del fabbricato ed eccepiva, infine, la prescrizione del diritto azionato.
La causa era istruita ricorrendo alle solite documentazioni, alle testimonianze e alla irrinunciabile CTU. A questa era, infatti, affidato il compito di verificare la causa dei danni, di accertare le implicazioni del costruttore nei fatti nonché di individuare e quantificare il pregiudizio subito dagli appartamenti coinvolti nella vicenda.
Il Tribunale di Patti, al termine della descritta istruttoria, concludeva per l'accoglimento della domanda nei confronti del condominio. Di conseguenza, condannava il convenuto al pagamento di circa 8000 euro a titolo di risarcimento oltre al versamento delle spese di lite.
Danni derivanti dal lastrico solare: responsabilità del condominio e presupposti
Il lastrico solare rientra tra i beni comuni di un edificio, fatta salva l'ipotesi del titolo contrario «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo: 1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari... (art. 117 cod. civ.)».
Ciò è previsto in ragione della funzione di copertura svolta da un terrazzo e in virtù, quindi, dell'utilitas che tale bene arreca a tutti i proprietari del fabbricato.
Alla luce di tali caratteristiche, per la legge è conseguenziale che il condominio sia tenuto alla manutenzione straordinaria del lastrico in tutti i casi «Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno (art. 1126 cod. civ.)».
Pertanto, tale dovere non muta nemmeno se il bene dovesse essere di proprietà privata. Infatti, anche se il terrazzo è utilizzato da un singolo condòmino, l'integrità di questo cespite è importante e fondamentale per tutti.
Ecco spiegato perché, in caso di danni derivanti dal lastrico solare, il condominio è sempre chiamato a risarcire il danneggiato, tranne che nel caso in cui l'evento si sia verificato per caso fortuito «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (art. 2051 cod. civ.)».
Risarcimento danni infiltrazioni lastrico solare: quando va in prescrizione?
Anche il diritto al risarcimento del danno può estinguersi per prescrizione. Il danneggiato, infatti, non può pretendere alcun ristoro se fa trascorrere troppo tempo prima di chiedere conto al responsabile.
A questo proposito, le legge è molto chiara nel precisare che «Il diritto al risarcimento del danno derivante da fatto illecito si prescrive in cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato (art. 2947 co. 1 cod. civ.)».
Ebbene, come ricordato dal Tribunale di Patti, per ottenere il risarcimento del pregiudizio patito a seguito di infiltrazioni provenienti da un lastrico solare condominiale, il termine anzidetto decorre «dalla data di verificarsi del danno (Cass. Civ. n. 6177 del 26/03/2015)».
Nel caso in commento, la domanda risarcitoria era stata, indubbiamente, tempestiva. Infatti, la denuncia di sinistro era partita dopo appena un anno e mezzo dai fatti, seguita, poi, dalla causa intentata nell'anno successivo alla diffida. Perciò, l'eccezione sollevata dal danneggiante/debitore è stata respinta.
