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Risarcimento danni da infiltrazioni e prova della proprietà

La legittimazione processuale si prova con ogni mezzo
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Quando viene richiesto il risarcimento dei danni, trattandosi di azione non in tema di accertamento o negazione di diritti reali su beni immobili, bensì di un'azione diretta alla condanna all'esecuzione di lavori per far cessare le infiltrazioni ed al risarcimento dei danni conseguenti, ex art. 2051 c.c., la prova della legittimazione passiva (cioè, dell'identificazione della parte contro la quale proporre la domanda) non è soggetta al particolare rigore delle azioni di accertamento dei diritti reali e può essere desunta dal giudicante da tutti gli elementi forniti dall'istruttoria.

Questa la conclusione cui giunge la Corte d'Appello di Genova con la sentenza n. 373 del 06 aprile 2022, che oggi esamineremo.

Risarcimento danni da infiltrazioni e prova della proprietà: La pronuncia

Tizia, proprietaria di un immobile, chiama in giudizio il Condominio attiguo e Caio e Sempronia, quali proprietari delle unità immobiliari sovrastanti l'appartamento di Tizia, facenti parte del Condominio, per vederli condannati all'esecuzione dei lavori di ripristino del proprio immobile ed al risarcimento del danno.

Secondo Tizia, le infiltrazioni presenti nel suo appartamento derivano sia da parti comuni del Condominio sia dagli immobili di Caio e Sempronia.

Il Condominio, peraltro, aveva già eseguito un intervento, poi rivelatosi non risolutivo; Tizia aveva altresì avviato un Accertamento Tecnico Preventivo (ATP), evocando sia il Condominio che Caio e Sempronia, all'esito del quale il CTU aveva accertato che la causa delle infiltrazioni era da rinvenirsi sia nella vetustà del terrazzo annesso agli immobili di Caio e Sempronia sia nella vetustà della scaletta di accesso ai medesimi, stimando poi le opere per il rifacimento di entrambi (terrazzo e scaletta) ed il danno subìto dall'immobile di Tizia.

Tutti i convenuti - Condominio, Caio e Sempronia - rimangono contumaci.

Il Tribunale di Genova, escussi i testimoni ed effettuati gli interrogatori formali di Caio e Sempronia, rigettava la domanda di Tizia, ritenendo che difettasse la legittimazione passiva in capo a Caio e Sempronia, in quanto né i loro interrogatori formali, né le prove orali svolte permettevano di accertare e dimostrare con sufficiente certezza la proprietà dei due immobili sovrastanti quello di Tizia in capo a Caio e Sempronia.

Inoltre, secondo il magistrato, non era nemmeno stato accertato che terrazzo e scaletta, da cui, secondo il CTU originavano i danni all'immobile di Tizia, fossero di proprietà esclusiva di Caio e Sempronia oppure che costituissero parti comuni del Condominio.

Appella tale pronuncia Tizia, producendo in questa sede le visure catastali sugli immobili di Caio e Sempronia.

Si costituiva in appello il Condominio, sostenendo di non essere legittimato passivo, in quanto l'edificio, costituito dagli immobili di Tizia, Caio e Sempronia era ente distino e separato dal Condominio, benché edificato in aderenza allo stesso, così come, secondo la difesa del Condominio, risultava dalla contabilità che distingueva i tre immobili di Tizia, Caio e Sempronia dal resto del Condominio.

La Corte d'Appello di Genova riforma la sentenza di I°, non ritenendo congrua la motivazione addotta circa la legittimazione passiva dei convenuti Caio e Sempronia e ritenendo invece provata la loro proprietà.

Inoltre, ritenendo provata la presenza di un unico Condominio, la Corte addossa la responsabilità per le infiltrazioni subìte da Tizia in solido allo stesso ed a Caio e Sempronia.

Responsabilità extra - contrattuale: chi è il convenuto?

Secondo l'arresto delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, n. 2951/2016, «il risarcimento dei danni cagionati ad un bene, essendo autonomo rispetto al diritto di proprietà su di esso, spetta a colui che ne era proprietario al momento in cui si è verificato l'evento dannoso, anche in caso di alienazione del bene, salvo che non sia diversamente convenuto».

Lato passivo, cioè dalla parte del danneggiante, la legittimazione spetta a colui che, per quello che qui ci interessa, abbia la custodia della cosa e che, pertanto, avrebbe potuto evitare il danno sol che avesse provveduto a mantenere la cosa in buono stato e comunque in condizioni tali da non recare danno ad altri.

Ebbene, risulta evidente che, almeno stando alla narrazione della pronuncia in commento, come nel caso di specie non sia stata condotta un'attenta analisi sui manufatti ai quali il CTU ritenne di imputare la causazione dei danni e sull'ascrivibilità della condotta omissiva (mancata manutenzione ordinaria) dei soggetti tenuti al comportamento positivo (Condominio e/o Caio e Sempronia).

Osserviamo le motivazioni del Giudice di prime cure: egli osserva che non si è certi né che i due immobili sovrastanti l'appartamento di Tizia siano di proprietà di Caio e Sempronia, soggetti convocati in giudizio e, prima, in ATP, né tantomeno che terrazzo e scaletta siano beni di proprietà esclusiva dei medesimi Caio e Sempronia oppure di comproprietà comune del Condominio.

Diametralmente opposta l'interpretazione della Corte d'Appello: «L'esame approfondito del materiale istruttorio consente sia di ritenere la legittimazione e la responsabilità del Condominio in ordine all'esecuzione dei lavori necessari all'eliminazione delle infiltrazioni lamentate dall'appellante [Tizia, N.d.A.], che l'individuazione della proprietà in capo agli appellati Caio e Sempronia degli interni 2 e 3, sovrastanti l'interno 1 dell'appellante».

Secondo la Corte d'Appello, depongono a favore della proprietà dei due immobili in capo a Caio e Sempronia e della qualità di beni comuni di terrazzo e scaletta:

  • l'atto di acquisto del 2016 dell'immobile di Tizia, dalla medesima prodotto, dove l'immobile viene indicato facendo espresso riferimento al civico del Condominio, con indicazione dell'ubicazione al piano terreno di quell'edificio ed al numero 1 assegnato all'interno e si precisa che l'immobile viene trasferito «con la proporzionale comproprietà di tutto quanto per legge, uso, destinazione e Regolamento di Condominio è da ritenersi comune ed indivisibile tra i condòmini di uno stesso edificio»: unico aspetto di dubbio, la produzione di questo documento dovrebbe essere avvenuta solamente in grado di appello, dato che la Corte lo indica come "doc. 1 fascicolo attore", mentre gli altri sono indicati come "doc. n. 2 fascicolo 1 grado appellante"
  • la ricevuta di pagamento - prodotta da Tizia in I° - di una rata ordinaria condominiale, dalla quale si evincerebbe che i tre immobili, di proprietà di Tizia, Caio e Sempronia facciano parte del medesimo Condominio dato che corrispondono oneri condominiali al medesimo
  • un verbale di assemblea (ancora prodotto da Tizia in I°) dove si era discusso delle infiltrazioni dalla scala di accesso degli interni 2 e 3 (di proprietà di Caio e Sempronia) e dei danni all'interno 1 e dove i millesimi di proprietà includevano sia gli interni 2 e 3 che l'interno 1
  • il verbale dell'assemblea successiva, tenutasi dopo lo svolgimento dell'ATP tra Tizia, il Condominio, Caio e Sempronia, dove i millesimi di proprietà vengono divisi in due colonne, l'una dedicata alle unità facenti parte del civico del Condominio, l'altra ai 3 immobili di Tizia, Caio e Sempronia i quali, secondo la Corte, assommando a 1000 mm insieme agli altri, dimostrano la presenza di un unico Condominio; inoltre, ad un punto dell'Assemblea in parola, si discuteva della necessità di dividere i 3 immobili dal Condominio, così, secondo la Corte, dando la prova documentale dell'unicità dell'ente di gestione

Sono state ritenute tardive sia la difesa del Condominio, che eccepì la presenza di due enti di gestione distinti - ma allora ci chiediamo perché la Corte abbia ritenuto di specificare che, dai verbali assembleari, risultava la presenza di un unico ente - sia le produzioni di Tizia, relativamente alle visure catastali depositate unicamente in II° - ma allora ci chiediamo perché invece l'atto di acquisto dell'immobile di Tizia, sempre prodotto in II°, sia stato ritenuto ammissibile.

Infatti, sia il Condominio che Tizia, nella ricostruzione della Corte, avrebbero dovuto l'uno eccepire e l'altra produrre in I°; in appello sono riproducibili unicamente le difese oggetto del I° e sono depositabili unicamente i documenti del I°, eccezione fatta per quei documenti che la parte dimostri di non aver tempestivamente prodotto (in I°) per causa a lei non imputabile o che non fossero a lei noti o disponibili, mentre è evidente che Tizia avrebbe potuto eseguire le ricerche sulla proprietà degli immobili di Caio e Sempronia nei termini difensivi del I°.

Ci permettiamo sommessamente di dissentire con alcune delle conclusioni cui perviene la Corte.

La proprietà esclusiva di un immobile o di un manufatto può essere provata unicamente con la produzione dell'atto o del provvedimento che trasferiscano o accertino o costituiscano la medesima in capo ad un soggetto o ad una pluralità di soggetti.

Pertanto, se mi affermo proprietario dell'immobile X o affermo che altri siano proprietari degli immobili Y e Z, dovrò produrre gli atti o i provvedimenti che ne attestino tale qualità; in alternativa, dovrò produrre le visure ipotecarie eseguite presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari le quali sono le uniche in grado di dimostrare a chi spetti la proprietà di un immobile in un determinato periodo - non così per le visure catastali, le quali non sono idonee a dare prova della proprietà, ma unicamente di caratteristiche edilizio - urbanistiche dell'immobile in questione.

Ed ancora: se acquisto un immobile facente parte di un Condominio, dovrei quantomeno vedere incluso, nell'atto di acquisto, un riferimento alla presenza dell'ente di gestione, se non addirittura un rinvio al Regolamento condominiale.

Ancora: laddove determinati manufatti - quali la terrazza e la scaletta di cui al caso di specie - generalmente spettanti pro indiviso a tutti i condòmini, siano assegnati a me in proprietà o uso esclusivo, dovrò parimenti vederlo dichiarato nell'atto di acquisto oppure nel Regolamento condominiale formato dal costruttore che mi aliena la proprietà e che andrà a dichiarare anche a tutti gli altri (futuri) condòmini che di un determinato bene io sono proprietario esclusivo o che ne ho l'uso esclusivo, così che costoro si astengano dall'utilizzo.

Nel caso di specie, l'atto di acquisto di Tizia colloca unicamente 'nello spazio' l'immobile, ma ad un medesimo civico potrebbero corrispondere realtà diverse ed entità immobiliari diverse: inoltre, l'atto afferma l'acquisto della proporzionale comproprietà dei diritti ed oneri generalmente spettanti ai condòmini di uno stesso edificio, ma non viene fatto alcun riferimento al Condominio in causa, né ad un Regolamento, per cui sembra un po' vago ricavare da ciò la presenza di un'unica entità condominiale.

Ebbene, sorprende l'assenza di indagine circa la qualità di beni esclusivi o comuni della terrazza e della scaletta in parola, qualità che non può desumersi unicamente dal fatto che il Condominio ne abbia inteso parlare durante un'Assemblea: accade di sovente che i Condominii si occupino di beni e manufatti, ritenendoli propri semplicemente perché strutturalmente connessi, quando, in realtà, i titoli di proprietà dicono qualcos'altro.

Ancora: il calcolo dei millesimi non può costituire prova della proprietà degli immobili di Caio e Sempronia, dato che potrebbe benissimo darsi il caso di una Tabella di comunione, dove il Condominio includa anche immobili separati da sé, ma che partecipano a determinate spese.

La prova della proprietà di un immobile non può subire 'deroghe' a seconda del contesto in cui la si deve dare, come invece afferma la pronuncia in commento, che ritiene che, in sede risarcitoria, la prova debba essere meno rigorosa, non trattandosi di azione di rivendica della proprietà.

Ma, soprattutto, ciò che non si comprende, leggendo la narrativa della pronuncia, è quanto segue: se l'ATP accertò che i danni occorsi all'immobile di Tizia erano originati solamente da terrazzo e scaletta, allora perché entrambi i Giudici hanno inteso accertare non tanto o non solo la proprietà di detti manufatti, bensì (anche) quella di Caio e Sempronia rispetto ai propri immobili? Quando, risulta evidente, dato che nessuno dei due Giudici intende discostarsi dalle evidenze della CTU resa in ATP, non sono stati gli immobili di Caio e Sempronia a provocare i danni a Tizia, bensì il terrazzo, annesso ai loro immobili e la scaletta.

Ed allora l'indagine avrebbe dovuto concentrarsi sulla proprietà (comune o esclusiva) di detti beni (terrazzo e scaletta), la quale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., doveva presumersi comune (cioè in capo a tutti i condòmini), salvo che il contrario (cioè una riserva di proprietà in favore, ad esempio, di Caio e Sempronia) non risultasse dal titolo (cioè dal Regolamento condominiale oppure dagli atti di acquisto di Caio e Sempronia).

Nel caso di specie, sappiamo che, da un lato, Tizia non fu attenta a questa prospettiva difensiva, non avendo né prodotto né argomentato in merito, ma essendosi, dopo la sentenza di I°, unicamente concentrata sulla prova della proprietà degli immobili di Caio e Sempronia, dall'altro, Caio e Sempronia, rimanendo contumaci, non hanno apportato elementi utili al contraddittorio.

Ove, peraltro, laddove tale riserva di proprietà fosse stata presente, si sarebbero dovuti trovare quantomeno i riferimenti negli atti di compravendita Caio - Sempronia o nel Regolamento condominiale.

Fatta questa premessa, sappiamo che, laddove terrazzo e scaletta costituissero beni comuni e volendo ammettere che si trattasse di un unico Condominio e non di due edifici separati (il Condominio e l'edificio attiguo, 'contenente' i 3 immobili di Tizia, Caio e Sempronia), la responsabilità dei danni, per come accertata dall'ATP e non contestata dalle parti né rivisitata dalla Corte d'Appello, avrebbe dovuto essere imputata al Condominio come tale. Da ciò discende che la condanna avrebbe dovuto essere irrogata unicamente in capo al Condominio e non anche ai due condòmini Caio e Sempronia.

Inoltre, anche Tizia, quale condòmina, avrebbe dovuto partecipare alle spese di rifacimento di terrazzo e scaletta, secondo i propri millesimi di proprietà.

Sentenza
Scarica App. Genova 6 aprile 2022 n. 373

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