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Il valore probatorio del verbale di assemblea condominiale
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Il valore probatorio del verbale di assemblea condominiale

Il processo di verbalizzazione delle deliberazioni assembleari dà certezza giuridica alle decisioni assunte in riunione ed obbliga l'amministratore a darne esecuzione

Avv. Michele Orefice 

Il verbale di assemblea è uno dei documenti più importanti del condominio, perché assolve alla funzione essenziale di rappresentare le decisioni adottate dai condòmini attraverso le deliberazioni approvate nel corso della riunione.

Dal punto di vista del contenuto, il verbale deve indicare i momenti più salienti della riunione, a cominciare dalle verifiche preliminari relative alla legittima costituzione della seduta assembleare, fino allo scioglimento dell'assemblea.

Nel contesto del verbale non devono mai mancare i nominativi dei presenti e degli assenti, con i relativi millesimi rappresentati, gli argomenti trattati, il contenuto delle delibere assunte, l'esito della votazione e della regolare formazione delle decisioni.

In sintesi il verbale deve contenere tutti quegli elementi essenziali che servono a dimostrare la validità della costituzione dell'assemblea e delle sue deliberazioni (Trib. Civ. Napoli, sez. X, 12 maggio 1989, n. 4923).

Del resto il verbale è narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di un'azione, che deve attestare o "fotografare" quanto avviene in assemblea (Cass. n. 6552/2016).

Basti pensare che la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall'art. 1136 cod. civ. (Cass. n. 6552/2016).

=> Verbalizzazione del voto in assemblea, le cose da sapere

Invero è annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti o dissenzienti o al valore delle rispettive quote (Sez. Unite, 7 marzo 2005, n. 4306).

Sotto il profilo normativo l'unica disposizione che si occupa del verbale è l'art. 1136 c.c. e precisamente l'ultimo comma, che prevede l'obbligo di redigere "processo verbale" delle riunioni dell'assemblea da trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore. Tale norma, però, non spiega a quale funzione debba assolvere il verbale, ossia non chiarisce se il verbale integri un requisito di validità dell'assemblea condominiale oppure abbia soltanto valore probatorio. In proposito occorre evidenziare che la redazione per iscritto del verbale delle riunioni dell'assemblea non è prescritta a pena di nullità, tranne che nel caso in cui la delibera incida sui diritti immobiliari (Cass. n. 4615/1980).

Difatti il diritto di ciascun condomino sulle parti di proprietà comune può trovare limitazioni soltanto in forza del titolo di acquisto o di convenzioni e pertanto la delibera assembleare che modifichi i diritti dei condòmini sulle parti comuni è nulla se il relativo verbale non è sottoscritto da tutti i condòmini (Cass. n. 16228/2006).

In ogni caso è pacifico che l'intento del legislatore sia principalmente quello di scongiurare dubbi sul contenuto delle delibere assunte in assemblea, anche con riferimento all'impugnativa delle stesse delibere, che può essere esperita, ex art. 1137 c.c., entro il termine perentorio di trenta giorni "dalla data di comunicazione per gli assenti".

Da ciò si desume l'obbligo di redigere per iscritto il verbale ed inviarne copia agli assenti, per superare lo stato di provvisorietà delle delibere assunte, che potrebbero essere impugnate.

=> La mancata indicazione dei condomini favorevoli alla nomina dell'amministratore: quali conseguenze?

È indubbio che il processo di verbalizzazione delle deliberazioni assembleari dà certezza giuridica alle decisioni assunte in riunione ed obbliga l'amministratore a darne esecuzione, consentendo agli assenti di impugnarle in caso di invalidità .

Si pensi all'importanza che assume la deliberazione dell'assemblea condominiale di ripartizione della spesa, finalizzata alla riscossione dei conseguenti oneri dei singoli condomini, che costituisce titolo di credito del condominio e, di per sé, prova l'esistenza di tale credito (Cass. 7265/2014).

La mancata verbalizzazione delle delibere assunte dall'assemblea rappresenta soltanto una suggestione teorica dottrinale ascrivibile a casi di scuola, ma di fatto irrealizzabile nella prassi condominiale. Le decisioni vanno cristallizzate per iscritto nel verbale dell'assemblea che deve essere redatto e sottoscritto dal presidente e dal segretario.

L'assenza di sottoscrizione del verbale dell'assemblea condominiale da parte del presidente e del segretario implica la radicale nullità delle delibere adottate, in quanto viene a mancare uno degli elementi essenziali per la formazione delle stesse. (Trib. di Milano sentenza n. 3901/2017).

Ebbene, il verbale ha valore di prova presuntiva dei fatti verificatisi in assemblea, tant'è che spetta a chi impugna la deliberazione assembleare contestare la rispondenza al vero del contenuto dello stesso verbale fornendo le prove di quanto asserito (Cass. n. 16774/2015).

Peraltro non è possibile procedere in sede penale, per il reato di falso ideologico, contro chi redige il verbale, in quanto trattasi di una scrittura privata (Cass. penale n. 1274/1987).

=> Un verbale può contenere molte delibere

In definitiva il verbale dell'assemblea condominiale si configura come una scrittura privata, che ha valore legale limitatamente alla provenienza delle dichiarazioni dei firmatari, con la conseguenza che è ammesso il ricorso ad ogni mezzo di prova per contestare la veridicità del contenuto, da parte di chi impugna le delibere, senza bisogno di dover ricorrere alla querela di falso. Ragion per cui è consigliabile che il verbale venga sottoscritto da tutti i presenti in assemblea quando si vogliono "blindare" le delibere importanti.

Avv. Michele Orefice

www.oreficestudio.it

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