La problematica che interessa il fenomeno delle infiltrazioni vanta un sodalizio consolidato con le controversie condominiali.
La recente pronuncia del Tribunale di Cosenza (sentenza n. 516 del 16 marzo 2022) affronta, nuovamente, l'argomento e, come nelle ipotesi analoghe trattate, la svolta decisa sulla sussistenza della responsabilità del condominio avviene con l'esperimento di una consulenza tecnica d'ufficio (CTU), la cui indagine si manifesta dirimente per la individuazione e conferma del nesso di causalità ed una giusta decisione secondo diritto.
Infiltrazioni nel garage dal marciapiede sovrastante e responsabilità del condominio: La vicenda
Un condomino ha convenuto avanti al Tribunale il proprio condominio lamentato il verificarsi di danni nel garage di sua proprietà a seguito del ripetersi di infiltrazioni, per la cui risoluzione non è stata assunta alcuna decisione né, per l'effetto, predisposizione degli interventi adeguati, nonostante la ripetuta rappresentazione della situazione di pregiudizio sofferta.
Nelle proprie difese, il condomino/attore ha domandato, oltre alla condanna del condominio al pagamento di tutte le spese necessarie e propedeutiche alla rimessa in pristino del garage, quali danni materiali subiti, anche il risarcimento del danno conseguente alla impossibilità di fruizione della sua proprietà, compresa la possibilità di venderla o concederla in locazione.
Il condominio si è costituito chiedendo il rigetto delle pretese avanzate all'uopo sostenendo la propria carenza di legittimazione passiva, imputando eventuali responsabilità alla impresa costruttrice, proprietaria di magazzini nel cortile comune e sulla quale - a suo dire - solamente incombeva l'obbligo di manutenzione del marciapiede, in aderenza a quanto disposto nel regolamento.
In ragione di ciò, il condominio ha chiesto di essere autorizzato alla chiamata in causa di detta impresa.
Costituitasi l'impresa, quest'ultima sollevava eccezione di prescrizione in ordine a qualsivoglia risarcimento derivante da difetti di costruzione, rinvenendo quale esclusivo legittimato e responsabile il condominio, nella veste di custode, per non aver posto in essere gli opportuni e doverosi lavori di manutenzione quale soggetto esclusivo sui cui ricadeva il relativo obbligo.
Previo espletamento di CTU ed acquisizione della relativa indagine e risultanze, come illustrate e spiegate nella perizia depositata, il Tribunale, ha escluso la esistenza di una obbligazione in capo all'impresa, condannando il condominio al pagamento dei danni materiali subiti dall'attore non riconoscendo alcun altro, ulteriore e diverso danno.
Ad avviso del Tribunale, la domanda di risarcimento dei danni a titolo di lucro cessante (mancato utilizzo e impossibilità di locazione e/o vendita) era da considerarsi tardiva in quanto proposta solo con la comparsa conclusionale.
Condominio e obbligo di custodia e correlata manutenzione delle parti comuni
È noto che il condominio è il custode dei beni e dei servizi comuni, per cui sul medesimo grava l'onere di adottare ogni provvedimento necessario ad evitare che dagli stessi possano derivare danni ai condomini o a terzi, ponendo in essere le dovute e doverose opere di manutenzione, tanto ordinaria che straordinaria.
Sul punto, appare utile ricordare che il condominio risponde per i danni provenienti dalle parti comuni ex art. 2051 c.c. il quale afferma e riconosce che «Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito».
In proposito, occorre evidenziare che la responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha natura oggettiva ragione per la quale il condominio risponde a titolo di detta responsabilità da cose in custodia, in forza della presunzione di legge, per i danni che siano intervenuti - come nel caso - nella proprietà del singolo a causa della mancata cura delle parti comuni.
Ciò che rileva è, dunque, la prova di un nesso eziologico tra la cosa custodita e il danno arrecato.
Nella fattispecie in esame, dalle risultanze della istruttoria, ovvero dalla relazione depositata dal CTU, è emerso che i danni contestati dalla attrice sono stati causati dalla assenza di una guaina di impermeabilizzazione nell'area del marciapiede sovrastante il garage de quo, nonché dalla presenza di un discendente danneggiato.
A tal riguardo, la Giurisprudenza è unanime nel riconoscere che ogni condomino ha diritto a ricevere il ristoro dei danni subiti proprio in quanto «In tema di condominio, ciascun condomino possessore di box auto e, conseguentemente, dello spazio sottostante per avervi accesso in via esclusiva, delimitato ed utilizzato come ripostiglio, ha la legittimazione ad agire per ottenere il ristoro dei danni subiti dai locali in suo possesso a causa delle infiltrazioni, nonché ad ottenere una pronuncia giudiziale che costringa il responsabile all'eliminazione delle cause» (Corte appello Catanzaro sez. II, 17/01/2020, n.62).
Per quanto attiene ai danni sofferti per il verificarsi di infiltrazioni, è indefettibile, quindi, procedere l'accertamento della causa e la stima degli stessi.
Parimenti, nel caso, rettamente, il Giudicante ha rilevato l'assenza di responsabilità della impresa costruttrice sia riconoscendo l'intervenuta prescrizione che la estraneità, in rispondenza del regolamento condominiale, a qualsivoglia obbligo manutentivo per la porzione di marciapiede che interessa, sovrastante il garage di cui si discute.
Concorso nelle cause di infiltrazioni: come funziona?
Prova del lucro cessante
Venendo al rigetto della domanda afferente alla richiesta di danni per impossibilità di locare/vendere o, comunque, di usare il garage, è confacente rammentare che il mancato godimento di un bene immobile non comporta di per sé un danno in re ipsa (ex pluribus multis Mass. Civ. n.11203/2019), essendo onere di chi lo chiede darne adeguata prova (a titolo esemplificativo la produzione di proposte di locazione/acquisto).
Nel corso del giudizio, il condomino non ha fornito alcuna prova relativamente alla perdita di chances in merito alle dedotte svanite occasioni locatizie/vendita né, tanto meno, tale domanda è stata formulata nel rispetto dei termini di Legge, ovvero di decadenza, nella citazione o nella memoria ex art. 183, comma VI, n.1 c.p.c. ma, solamente con la comparsa conclusionale, per cui ne è certamente preclusa ogni statuizione.
Come calcolare il risarcimento del danno?
