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Garage usato come appartamento
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Garage usato come appartamento

L'utilizzazione di un garage come appartamento è una pratica illecita sotto diversi profili.

Avv. Alessandro Gallucci 

Un pratica che va spesso in voga nelle località turistiche, nei giorni di super affluenza: garage utilizzati come appartamenti.

In realtà, in quei casi si tratta per lo più di posti letto: brandine di fortuna piazzate nell'angusto spazio di pochi metri quadri. I giovani si dice, si adattano a tutto per divertirsi e sono la manna di chi vuol fare soldi con pochi scrupoli.

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Poi ci sono casi, come quelli che ci ha indicato un nostro lettore, che scrive: «Buona sera. Scrivo per raccontare un fatto.

Due sere fa, rientrano a casa, sono sceso con l'auto al piano interrato per parcheggiarla nel box.

Mi sono dilungato nella manovra e nello scarico di cose e a metà del tragitto si è spenta la luce. Li ho notato che un box vicino a me era illuminato e sentivo voci. Devo dire la verità, mi sono incuriosito e mi sono avvicinato.

Ho sentito una persona dire ad un'altra di usare due coperte, che quella sera faceva freddo! In pratica, a meno che non ho avuto un'allucinazione, nel mio palazzo c'è un garage usato come appartamento.

È normale una cosa del genere? Io non credo proprio, e voi?»

Nemmeno noi. Utilizzare un garage come appartamento è operazione certamente illecita dal punto di vista urbanistico e del rispetto della normativa anti-incendio. Può anche collidere con le norme condominiali. Si può

Destinazione d'uso delle unità immobiliari e norme urbanistiche

Un garage è un garage e basta. Non che non si possa modificarne la destinazione d'uso, ma un insieme di ragioni connesse alla pianificazione urbanistica, alla salubrità degli ambienti, alla sicurezza antincendio, né ne rendono molto difficile la possibilità.

Ciò, già solamente a pensare al mutamento da box a deposito. Figurarsi da box auto a unità immobiliare con destinazione residenziale.

Ai sensi dell'art. 23-bis del succitato Testo Unico dell'Edilizia, il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante è quello che, ad esempio, l'assegnazione dell'immobile o dell'unita' immobiliare di partenza - il box auto - ad una diversa categoria funzionale - quella residenziale.

Le modalità di realizzazione di tale modificazione possono portare alla qualificazione del illecito come mera violazione di tipo amministrativo, ovvero quale violazione di norme di rango penale (art. 44 d.p.r. n. 380/2001).

=> La disciplina della locazione del box auto negli edifici condominiali

Agli agenti di polizia locale è demandato, tra le altre, cose la vigilanza sul rispetto delle norme edilizio urbanistiche, cioè del d.p.r. n. 380/2001 (Testo unico per l'edilizia) nonché di tutti i provvedimenti ad esso collegati, oltre che di altre norme di riferimento del settore.

Essi possono intervenire in ragione di poteri ispettivi d'ufficio, in ragione di esposti, denunce, segnalazioni, ecc. Agendo quali personale di polizia giudiziaria hanno potere di accedere ai locali di proprietà esclusiva.

Destinazione d'uso delle unità immobiliari e norme antincendio

Uno dei cardini del rispetto delle norme dettate in materia di prevenzione incendi è l'osservanza scrupolosa delle destinazioni d'uso, formali e sostanziali delle unità immobiliari.

=> Autorimessa in condominio: è reato installare una cisterna per il gasolio senza previo controllo dei vigili del fuoco

Se un'autorimessa è tale, già un fardello d'acqua naturale lasciato nel box potrebbe creare qualche problema dinanzi ad uno scrupolosissimo vigile del fuoco. Inutile dire della trasformazione di un garage in un appartamento. Qui non c'entra la regolarità urbanistica: o meglio, la regolarità urbanistica sicuramente non esiste, poiché ove esistesse, allora si sarebbero stati eseguiti tutti gli interventi, ivi compreso quello di adeguamento alle norme antincendio.

Come la polizia municipale, anche i Vigili del Fuoco in relazione al rispetto della normativa in materia di prevenzione incendi hanno poteri ispettivi.

Infatti, ai sensi dell'art. 19, primo comma, del d.lgs n. 139/2006, «il Corpo nazionale esercita, con i poteri di polizia amministrativa e giudiziaria, la vigilanza sull'applicazione della normativa di prevenzione incendi in relazione alle attività, costruzioni, impianti, apparecchiature e prodotti ad essa assoggettati.

La vigilanza si realizza attraverso visite tecniche, verifiche e controlli disposti di iniziativa dello stesso Corpo, anche con metodo a campione o in base a programmi settoriali per categorie di attività o prodotti, ovvero nelle ipotesi di situazioni di potenziale pericolo segnalate o comunque rilevate. Nell'esercizio dell'attività di vigilanza, il Corpo nazionale può avvalersi di amministrazioni, enti, istituti, laboratori e organismi aventi specifica competenza».

Ergo: se il Comando provinciale viene a conoscenza della situazione potrà intervenire, anzi sarà tenuto ad intervenire.

Destinazione d'uso delle unità immobiliari e ruolo dell'amministratore

Resta l'aspetto condominiale. Può l'amministratore, venuto a conoscenza della circostanza che un garage è usato come appartamento far finta di nulla?

Risposta: no. Ai sensi dell'art. 1122 c.c., infatti, nel locale di sua proprietà od uso esclusivo il condòmino «non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio».

Il senso della parola opere va interpretato in senso lato, ossia anche guardando alle destinazioni d'uso non consentite o comunque pregiudizievoli per l'interesse comune.

Ciò vuol dire che avuta notizia dell'uso di un garage come appartamento, l'amministratore non potrà far altro che, come minimo, chiederne l'immediata cessazione al proprietario, salvo il diritto di eseguire ogni doverosa comunicazione all'Autorità Pubblica.

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