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Chi risponde dei danni subiti dai box seminterrati per le infiltrazioni dalla pavimentazione dell'area condominiale sovrastante?

Infiltrazioni nei box di proprietà privata dei condomini
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

È la volta del Tribunale di Monza con la decisione n. 489 del 1 marzo 2022.

La fattispecie

Nel caso di specie alcuni condomini, proprietari dei box posti al piano interrato dello stabile condominiale hanno convenuto in giudizio il medesimo condominio, svolgendo una domanda intesa ad ottenere: la condanna all'esecuzione delle opere necessarie a rimuovere le infiltrazioni a tutt'oggi presenti nei box; la rifusione dei danni causati alle pareti murarie e alle masserizie presenti nei box oggetto di infiltrazioni provenienti dalla soprastante pavimentazione del cortile condominiale, coincidente con il corsello box del piano terra; il risarcimento del danno per il mancato utilizzo dei box, fino alla data di effettivo ripristino. Ciò hanno chiesto adducendo la presenza di fenomeni di infiltrazione di acqua prove.

Il tutto perché vi erano stati fenomeni di infiltrazione di acqua provenienti dal passaggio carrabile soprastante i locali di loro proprietà, a loro volta imputati alle condizioni in cui versava la pavimentazione del medesimo passaggio.

Il condominio si è costituito e ha contestato le affermazioni degli attori.

Nel corso del giudizio è tata disposta la CTU e, visto che la causa era tutta documentale, si è disposta la rimessione in decisione al momento del deposito dell'elaborato peritale.

La disciplina ex art. 2051 c.c.

La norma a cui si rifanno gli attori - seppur implicitamente - è l'art. 2051 c.c.: il condominio, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva dei condomini (cfr. Cass. n. 11526/2017).

Il condominio nelle sue difese ha solo laconicamente asserito non esservi prova del nesso di causalità tra beni comuni e danni subiti.

Il giudice osserva che l'istruttoria tecnica esperita in corso di causa ha comprovato il nesso di causalità tra le infiltrazioni a carico dei box di proprietà degli attori (compiutamente illustrati nella relazione di consulenza tecnica e nelle fotografie ad essa allegate), e la compromessa funzionalità della soprastante soletta carrabile che fa da cortile e spazio di manovra per i box-auto siti al piano terra.

L'origine dei fenomeni d'infiltrazione acclarati a danno dei locali box è stata ravvisata nella compromessa funzionalità della pavimentazione condominiale con funzione di copertura dei box di proprietà degli attori: nello specifico, nelle ammalorate condizioni manutentive, dovute alla vetustà del sistema di impermeabilizzazione del corsello box del piano terra, e al suo utilizzo come spazio di manovra di automobili.

Quindi solo per i box sottostanti a quest'area così delimitata riportano il nesso causale al corsello e pertanto solo questi hanno diritto di vedersi riconosciuto il risarcimento del danno da parte del condominio ex art. 2051c.c.

In definitiva, secondo il CTU i danni lamentati dagli attori proprietari di questi boxes trovano la loro causa principale nelle infiltrazioni d'acqua provenienti dal passaggio carrabile, pacificamente di proprietà condominiale.

L'acqua poi penetra e si propaga nella proprietà esclusiva dei boxes, attraverso le lesioni e gli avvallamenti presenti nella pavimentazione del corsello carrabile e nel sottostante strato impermeabilizzante, privo delle caratteristiche indispensabili per garantire il corretto deflusso delle acque meteoriche.

Il precedente invocato della Cassazione

Si richiama la Suprema Corte su questo argomento, la quale afferma che, riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi delle parti comuni, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio in base all'art. 2051 c.c., in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa (cfr. Cass. n. 25239/2011).

Nel caso di specie i danni lamentati dagli attori derivano dal cattivo stato manutentivo del cortile condominiale e dalla vetustà della pavimentazione del passaggio carrabile di accesso ai box situati al piano terra dello stabile, di proprietà condominiale.

Quindi, nella specie trova puntuale applicazione la disposizione dettata dall'art. 2051 c.c., norma implicitamente invocata dagli attori a sostegno della domanda proposta nei confronti del condominio.

Il Condominio risponde per i danni da i beni in custodia

La relazione di custodia salvo caso fortuito

Ai fini dell'attribuzione della responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c. è necessaria - e sufficiente - la sussistenza di una relazione tra la cosa in custodia e l'evento dannoso.

Se, pertanto, come nella specie, la cattiva impermeabilizzazione delle parti comuni si riverbera sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, il condominio è responsabile, salvo il caso in cui il difetto sia dovuto ad altri fattori che causano effettivamente il danno (cfr. Cass. n.4012/2011), tali da integrare il caso fortuito.

Orbene, nel caso di specie non può ritenersi integrato il caso fortuito richiesto dalla legge perché il condominio custode sia esente da responsabilità, non avendo, quest'ultimo, dedotto né provato alcunché in merito all'interruzione del nesso di causalità e all'autonoma idoneità causale di un fattore esterno.

Responsabilità da cose in custodia: un utile vademecum della Cassazione

Sentenza
Scarica Trib. Monza 1 marzo 2022 n. 489

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