Le infiltrazioni d'acqua sono tra le principali cause di responsabilità civile in condominio. L'illecito può essere attribuito a un altro proprietario oppure al condominio stesso, a seconda che il fenomeno provenga dai beni di titolarità esclusiva oppure da quelli comuni (tetto, lastrico solare, ecc.).
In ogni caso, trattasi di responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 cod. civ., da cui si può andare esente solamente dimostrando il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile ed eccezionale contro cui non era possibile far nulla.
Per accertare le cause delle infiltrazioni si ricorre normalmente alla nomina di un Ctu, l'unico in grado di verificare, grazie alle proprie conoscenze, a chi sono imputabili i danni.
Con la sentenza n. 1875 del 3 maggio 2022 la Corte d'Appello di Napoli ha offerto l'ennesimo caso di danni provocati dalle infiltrazioni provenienti dall'appartamento sito al piano superiore. Nel caso di specie, è stata accertata la responsabilità esclusiva del condomino, colpevole di non aver manutenuto né riparato la tubazione della propria cassetta di scarico.
A tanto si è addivenuti grazie alla consulenza disposta dal giudice, alla quale occorre dare particolare rilievo per via della natura tecnica dell'incarico.
È qui che si inserisce il tema che ci proponiamo di affrontare, cioè la funzione percipiente del Ctu nelle cause di infiltrazioni in condominio.
La valutazione delle infiltrazioni d'acqua in condominio
Come anticipato, comprendere quale sia l'origine dell'infiltrazione d'acqua e, conseguentemente, a chi sia attribuibile la responsabilità per il danno cagionato da cose in custodia ex art. 2051 cod. civ., richiede un accertamento che soltanto un tecnico specializzato può compiere.
E infatti, sebbene appaia intuitivo che l'umidità formatasi sul soffitto sia ascrivibile a chi si trova al piano di sopra, è pur vero che in un edificio condominiale le infiltrazioni potrebbero solo apparentemente derivare da un appartamento, mentre in realtà originano da un bene comune.
È il caso, ad esempio, della pluviale condominiale, il cui danneggiamento potrebbe mascherarsi come infiltrazioni proveniente dall'unità immobiliare superiore, oppure dell'acqua che filtra dai muri perimetrali, o ancora dell'umidità di risalita.
Ecco perché, quasi sempre, nelle cause condominiali aventi ad oggetto il risarcimento dei danni provocati da infiltrazioni, il giudice si affida a un ausiliario affinché determini la provenienza del fenomeno e, di conseguenza, la responsabilità delle parti in causa.
Funzione percipiente del Ctu: cos'è?
Come appena detto, quando per l'accertamento dei fatti sono richieste specifiche conoscenze tecniche, che rendono i fatti non altrimenti accertabili se non mediante il possesso di determinate strumentazioni o cognizioni specialistiche, il giudice si può avvalere di una consulenza tecnica d'ufficio.
Per pacifica giurisprudenza (tra tante, Cass., 07/06/2019, n. 15521), «la consulenza tecnica d'ufficio non è mezzo istruttorio in senso proprio, avendo la finalità di coadiuvare il giudice nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze.
Ne consegue che il suddetto mezzo di indagine non può essere utilizzato al fine di esonerare la parte dal fornire la prova di quanto assume, ed è quindi legittimamente negata qualora la parte tenda con essa a supplire alla deficienza delle proprie allegazioni o offerte di prova, ovvero di compiere una indagine esplorativa alla ricerca di elementi, fatti o circostanze non provati».
Tanto è confermato dal fatto che la parte processuale interessata ad accertare i fatti non può sbarazzarsi del proprio onus probandi delegando tutto al Ctu, la cui nomina è peraltro rimessa alla discrezionalità del giudice.
Fatta questa doverosa premessa, alla consulenza tecnica d'ufficio è attribuita una duplice valenza, a seconda dei casi:
- la Ctu ha funzione deducente quando il giudice affida al consulente il semplice incarico di valutare fatti già accertati dal giudice o pacifici tra le parti. È il caso, ad esempio, della Ctu medico-legale sul corpo di una persona deceduta a causa di un sinistro che è incontestabilmente accaduto.
In tal caso, l'attività del consulente non può produrre prova;
- la Ctu ha funzione percipiente quando all'ausiliario è conferito l'incarico di verificare situazioni di fatto non dimostrate in giudizio e che sono accertabili solo tramite cognizioni tecniche.
In questo caso, il consulente non incontra alcun limite nell'accertamento dei fatti, compresi quelli costitutivi della pretesa (Cass., S.U. n. 9522/1996).
Così la Cassazione: «Se il giudice affida al consulente il semplice incarico di valutare fatti già accertati o dati preesistenti, la funzione del consulente è deducente e la sua attività non può produrre prova; se, viceversa, al consulente è conferito l'incarico dì accertare fatti non altrimenti accertabili che con l'impiego di tecniche particolari, il consulente è percipiente, la consulenza costituisce fonte diretta di prova ed è utilizzabile al pari di ogni altra prova ritualmente acquisita al processo» (Cass., 26 aprile - 22 giugno 2005, n. 13401).
La Ctu percipiente nell'accertare i danni da infiltrazioni in condominio
Secondo la sentenza n. 1875 del 3 maggio 2022 della Corte d'Appello di Napoli (in allegato), «In tema di risarcimento del danno, è ben possibile assegnare alla consulenza tecnica d'ufficio ed alle correlate indagini peritali funzione "percipiente" quando essa verta su elementi già allegati dalla parte, ma che soltanto un tecnico sia in grado di accertare per mezzo delle conoscenze e degli strumenti di cui dispone: è quindi consentito al giudice fare ricorso alla consulenza tecnica d'ufficio per acquisire dati la cui valutazione sia poi rimessa allo stesso ausiliario se, come nella specie, la parte, entro i termini di decadenza propri dell'istruzione probatoria, abbia allegato i corrispondenti fatti, ponendoli a fondamento della sua domanda, ed il loro accertamento richieda specifiche cognizioni tecniche».
In pratica, le valutazioni espresse dal consulente tecnico d'ufficio incaricato dal giudice di accertare le cause delle infiltrazioni d'acqua in condominio possono essere poste a fondamento della decisione finale, se l'autorità giudiziaria non ritiene che esse siano evidentemente infondate, false o contraddittorie.
In effetti il giudice, in qualità di peritus peritorum, non è vincolato per legge ad aderire alle conclusioni cui giunge il Ctu; questi, tuttavia, essendo in possesso delle necessarie conoscenze tecniche per accertare fatti particolarmente complessi, al termine dell'incarico esprime un parere che può essere sconfessato dal giudice solamente in presenza di evidenti errori.
Nel caso affrontato dalla Corte d'Appello di Napoli i giudici di merito hanno ritenuto di aderire alle conclusioni avvalorate dal Ctu, la cui funzione percipiente è resa manifesta nel caso di accertamento della responsabilità per infiltrazioni in condominio, non potendo il giudice, in presenza di elaborati peritali di parte contrastanti, trarre conclusioni senza l'ausilio di un tecnico specializzato da lui nominato.
