Il Tribunale di Napoli, con la sentenza n. 4111 del 20 aprile 2023, ha ribadito il principio (sancito all'interno dell'art. 1135 c.c.) a tenore del quale l'amministratore può autorizzare i lavori straordinari urgenti anche in assenza di una previa delibera assembleare. In questi casi, infatti, egli rappresenta legittimamente l'intera compagine. Analizziamo la vicenda.
Lavori straordinari in condominio: fatto e decisione
Il giudizio nasceva dall'opposizione al decreto ingiuntivo con cui la ditta appaltatrice chiedeva il pagamento di alcuni lavori eseguiti all'interno dell'edificio su commissione dell'amministratore.
Secondo il condominio opponente, la pretesa creditoria era infondata in quanto ricomprendeva lavorazioni, basate su un asserito stato di pericolo, che non erano mai state fatte oggetto di assemblea, anche al solo fine di ratificare le autorizzazioni fornite dall'amministratore.
Per la precisione, il condominio lamentava la propria carenza di legittimazione passiva in merito ai lavori aggiuntivi al torrino della scala e a quelli di spicconatura dei sottobalconi e dei frontalini i quali, non essendo urgenti né ratificati dall'assemblea, avrebbero dovuto essere addebitati all'ex amministratore.
Secondo la ditta opposta, invece, i lavori sarebbero stati regolarmente commissionati dall'amministratore in carica; inoltre, nessun condomino si era preoccupato di bloccare le opere in corso, pur essendo consapevoli che si trattasse di interventi diversi da quelli deliberati.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza in commento, ha ritenuto infondata l'opposizione. Secondo l'art. 1135 c.c., infatti, «L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Secondo il giudice partenopeo, è compito dell'amministratore garantire il buono stato e la sicurezza delle strutture dell'edificio condominiale.
Pertanto l'amministratore, se ravvisa la necessità di intervenire al fine di evitare danni alle cose o alle persone, è legittimato, o meglio tenuto, ad intervenire tempestivamente.
Su questi presupposti, l'amministratore non è responsabile in prima persona per le spese sostenute in quanto mirate alla tutela dello stabile amministrato.
Non v'è dubbio, nel caso di specie, che vi fosse urgenza al fine di scongiurare un pericolo imminente e di preservare l'incolumità della collettività condominiale e di terzi.
Le parti dell'edificio interessate, infatti, minacciavano di rovinare con pericolo non solo per l'integrità dell'edificio ma anche per la pubblica incolumità.
Lavori urgenti e non urgenti: conta anche la periodicità
Ne deriva che l'amministratore di condominio può autorizzare i lavori straordinari che si presentino come urgenti, con la conseguenza che, in simili circostanze, non vi è necessità di preventivo consenso dell'assemblea, poiché l'autorizzazione al compimento dei lavori urgenti non esorbita dai limiti imposti dalla legge al mandato dell'amministratore.
Lavori straordinari in condominio: considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Napoli si pone nel solco tracciato dalla pacifica giurisprudenza di legittimità. Come precisato a più a riprese dalla Suprema Corte (ex multis, Cassazione, 2 febbraio 2017, n. 2807), nel caso in cui l'amministratore abbia assunto l'iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall'urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest'ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l'obbligazione è direttamente riferibile alla compagine.
Laddove, invece, i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito dell'urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall'amministratore al di fuori delle sue attribuzioni.
