L'art. 71bis disp. Att. c.c. indica i requisiti, morali e professionali, che deve possedere l'amministratore di condominio. Specifica altresì che può assumere l'incarico anche una società, quando i requisiti sono posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
Tutte le funzioni di amministrazione devono essere svolte da chi ha i requisiti. La Cassazione con la sentenza n. 335/2017 ha invalidato la delibera assembleare e anche l'avviso di convocazione di un'assemblea perché sottoscritto dal socio accomandante -privo di poteri gestori - della società in accomandata semplice che all'epoca dei fatti amministrava l'immobile e non dal socio accomandatario che, in quanto tale, era il socio illimitatamente responsabile.
Seppur non espresso dalla norma, presupposto implicito è che il soggetto mandatario sia esistente nella realtà. Mentre non sembra possano esservi dubbi di sorta sulla persona fisica, così può non essere per il caso di società.
Un tempo, prima della riforma, la giurisprudenza era restia ad ammettere le società come amministratori di stabili in ragione soprattutto del rapporto fiduciario che lega l'amministratore (persona fisica) all'edificio. Con la riforma questo ragionamento è venuto meno.
La Cassazione con l'ordinanza n. 22685/2014 ha asserito che le norme non prescrivono che nella delibera siano rispettati determinati requisiti per l'identificazione dell'amministratore e, nella specie, la Corte di Appello, con valutazione di merito ragionevolmente argomentata, ha ritenuto che l'indicazione, nel verbale del solo cognome, non avesse pregiudicato l'individuazione della persona nominata.
Quindi l'assemblea può indicare in modo incompleto il proprio nuovo mandatario, essendo comunque necessaria la sua identificazione ed esistenza.
È ciò che ha costituito oggetto della vertenza decisa dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 5826 del 12 aprile 2023.
La delibera di nomina di amministratore inesistente è nulla per l'inesistenza del mandatario e può essere sostituita con una successiva con medesimo oggetto. Fatto e decisione
La condomina X impugna la delibera assunta nel 2019 di nomina quale amministratore dell'edificio della società Y, senza ulteriori specificazioni sulla natura giuridica, nella persona della legale rappresentante sig.ra Z, rilevando che questo ente non risulta da alcuna verifica documentale, in primis dalle visure camerali.
La società è rimasta contumace.
Il tribunale, svolto il giudizio, trattiene la causa a decisione affermando da un lato la nullità della delibera in oggetto ma dall'altro, dalla documentazione in atti, la nomina nel 2021 della sig.ra Z quale amministratore, ritenendo che, nel corso di questa assemblea, sia stato nominato un nuovo amministratore, da individuarsi nella persona della sig.ra Z, con conseguente cessazione della materia del contendere della domanda proposta nel giudizio.
E ciò in forza della giurisprudenza consolidatasi sull'argomento.
Ed infatti la Suprema Corte ha chiarito che, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, fa venire meno la determinata situazione di contrasto fra le parti, comportando la cessazione della materia del contendere.
Il principio è il medesimo ed in analogia dell'art. 2377, comma 8, c.c. norma in tema di società di capitali, a condizione che la nuova deliberazione abbia un identico contenuto, avendo ad oggetto i medesimi argomenti, della deliberazione impugnata, con la rimozione dell'iniziale causa di invalidità (C.C. 10847 /20).
Nel caso di specie, l'ordine del giorno dell'assemblea dell'assembla in oggetto prevede espressamente la "riconferma e/o nomina nuovo amministratore" e, per come emergente dal verbale assembleare in questione, si è deciso per la nomina della sig.ra Z.
Considerazioni conclusive
Il condominio può sempre revocare una precedente delibera condominiale: può farlo in modo esplicito, ossia con una seconda votazione che annulli gli effetti della prima, o in modo implicito, decidendo la medesima questione già deliberata in precedenza in modo difforme e incompatibile con la prima.
Quando il condomino impugna una delibera inesistente: le conseguenze
Come specificato dalla Suprema Corte (Cass. sent. n. 8622/2018 e n. 8515/2018), al condominio si applicano le norme in tema di delibere delle società che permettono di annullare una precedente votazione assumendone una nuova. Con ciò, è sempre possibile la sostituzione della vecchia delibera con una successiva.
La deliberazione sostitutiva per portare l'annullamento della precedente deve avere determinate specifiche: essere assunta da un'assemblea regolarmente riconvocata; essere conforme alla legge o al regolamento; avere il medesimo contenuto di quella che si vuole eliminare; esprimere la volontà, anche implicita, di sostituire la precedente.
Ciò significa che non è cioè necessario che la successiva assemblea annulli esplicitamente la precedente delibera viziata, ma è sufficiente che la nuova assemblea assuma una delibera sostanzialmente sostitutiva di quella invalida.
