Nel richiedere il rimborso delle somme anticipate nell'esercizio del suo ufficio l'amministratore uscente si limita ad esercitare l'azione contrattuale relativa al rapporto di mandato che è intercorso con il condominio.
In tale ipotesi, quindi, agisce ai sensi dell'art. 1720 c.c. in forza del quale i condomini (e quindi il condominio) quali mandanti sono tenuti a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli Interessi legali dal giorno in cui esse sono state fatte, oltre a pagargli il compenso ed a risarcirgli i danni eventualmente subiti.
Quale attore, perciò, l'ex amministratore - mandatario che agisce per il recupero delle anticipazioni fatte nell'adempimento dell'incarico è tenuto a provare gli esborsi; mentre i condomini (e quindi il condominio) sono tenuti a provare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore da ogni diminuzione patrimoniale subita per le effettuate anticipazioni.
Quindi l'amministratore uscente ha pieno diritto a richiedere le somme anticipate ma deve fornire la dimostrazione dei fatti su cui fondare la propria pretesa di recupero delle spese sostenute.
E se il nuovo incaricato, nell'interesse della collettività condominiale, decide di esercitare un'azione di accertamento negativo del credito vantato dal collega rimosso dall'incarico? Cosa deve provare il condominio? Quale prova deve fornire l'amministratore uscente?
Tali questioni sono state affrontate dalla recente decisione del Tribunale di Grosseto n. 19 dell'11 gennaio 2023.
Accertamento negativo del credito vantato dall'amministratore uscente e onere della prova. La vicenda
Un amministratore, in occasione dell'assemblea in cui veniva deliberata la sua sostituzione, sottoponeva ai condomini il bilancio consuntivo, riportante un saldo a debito per euro 35.985,16; tale credito - che risultava dal conto cassa redatto dallo stesso professionista rimosso ed allegato al "verbale di passaggio delle consegne" - veniva formalmente richiesto al collega nominato.
Quest'ultimo, però, era convinto che il conto presentasse un saldo attivo pari ad euro 1.637,60; di conseguenza si rivolgeva al Tribunale per chiedere l'accertamento negativo del credito dall'ex amministratore vantato nei confronti del condominio.
L'attore evidenziava che il convenuto pretendeva la restituzione delle anticipazioni sostenute in favore dell'ente senza tuttavia aver fornito la documentazione richiesta, anche a fronte di numerosi solleciti; infatti faceva presente che il bilancio presentato dal collega rimosso non era supportato dalla documentazione necessaria a comprovare i vari pagamenti; in ogni caso sosteneva di aver ricevuto una documentazione parziale, in quanto mancante delle prescritte scritture e documenti contabili e fiscali che a norma dell'art. 1130 bis c.c. devono corredare il rendiconto condominiale.
Il convenuto si difendeva facendo presente che il rendiconto era stato approvato e, quindi, chiedeva il rigetto della domanda.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha accolto la domanda di accertamento negativo del credito proposta dal condomino, dichiarando che lo stesso non è debitore della somma di euro 35.662,25 nei confronti del convenuto.
Lo stesso giudice ha ricordato che l'attore in accertamento negativo (nel nostro caso il condominio), presunto debitore, non fa valere il diritto oggetto dell'accertamento giudiziale, ma ne predica l'inesistenza; di conseguenza il Tribunale ha notato che è il presunto creditore (l'ex amministratore) a dover dimostrare l'esistenza del credito vantato.
L'amministratore uscente, però, non ha allegato al rendiconto, né ha prodotto i documenti che la norma ex art. 1130 bis c.c. prescrive debbano comporre il rendiconto condominiale, al fine di permettere la verifica e i riscontri.
Del resto è apparso del tutto inverosimile che il convenuto abbia nel corso degli anni sostenuto il condominio con proprio denaro, senza mai agire, nemmeno stragiudizialmente, nei confronti dei condomini morosi, come sarebbe stato suo precipuo obbligo, e senza portare all'attenzione dell'assemblea condominiale la circostanza delle anticipazioni, che avrebbero dovuto essere oggetto di specifica delibera autorizzativa.
Le richieste dell'amministratore uscente
In ogni caso il credito dell'amministratore di condominio per le anticipazioni delle spese da lui sostenute non può ritenersi provato in mancanza di una regolare contabilità che, sebbene non debba redigersi con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve, però, essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, così da rendere possibile l'approvazione da parte dell'assemblea condominiale del rendiconto consuntivo.
In particolare solo una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore.
