Può capitare, non di rado, che l'amministratore cessato dal proprio incarico sia creditore di somme di denaro a titolo di anticipazioni di cassa sostenute nell'interesse del Condominio nonché a titolo di compensi per l'attività di gestione svolta.
Nel caso in cui l'amministratore uscente decida di rivolgersi al Giudice al fine di ottenere l'ingiunzione di pagamento nei confronti del Condominio e subisca da parte di questi l'opposizione al decreto ingiuntivo, è necessario che fornisca la prova dei propri crediti, diversa a seconda che si tratti di crediti derivanti da spese anticipate per conto dell'ente di gestione o consistenti in compensi dovuti per la propria attività professionale di gestione.
Sull'argomento si è recentemente pronunciato il Tribunale di Roma, con sentenza n. 17133 del 3 novembre 2021.
Crediti dell'amministratore uscente: la vicenda
L'amministratore di un Condominio agiva con ricorso per decreto ingiuntivo nei confronti del Condominio fino a qualche tempo prima sottoposto alla sua gestione, sostenendo di aver maturato crediti da rimborso di anticipazioni di cassa sostenute nell'interesse del condominio stesso e da compensi professionali e rimborsi spese.
Avverso il decreto ingiuntivo il Condominio proponeva opposizione deducendo l'inadempienza dell'amministratore che soprattutto nell'ultimo periodo di gestione aveva omesso di convocare le assemblee condominiali e di presentare bilanci preventivi e consuntivi al punto che i condòmini stessi avevano dovuto procedere direttamente alla convocazione, ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. deliberando la revoca dell'amministratore dalla carica rivestita.
Il Condominio deduceva, altresì, che non vi era priva del credito e chiedeva la revoca del decreto ingiuntivo.
Il Tribunale accoglieva solo in parte la domanda formulata nel ricorso monitorio dall'amministratore di condominio, ritenendo provato soltanto il credito per compensi professionali e non anche quello per anticipazioni di cassa nell'interesse del condominio.
Crediti dell'amministratore uscente, un caso da manuale
Crediti dell'amministratore uscente: la prova idonea per le anticipazioni e per i compensi: i motivi della decisione
Com'è noto, costituisce principio generale, quello secondo cui a seguito della proposizione di opposizione a decreto ingiuntivo, si avvia un giudizio di cognizione ordinario e l'onere di provare la fondatezza della domanda incombe sul convenuto opposto in quanto attore in senso sostanziale.
Nello specifico caso di controversie attinenti al rimborso delle anticipazioni, l'onere probatorio si ripartisce tra l'amministratore di condominio che deve fornire la prova degli esborsi effettuati ed il condominio che deve provare il proprio adempimento.
In particolare, la giurisprudenza di legittimità ha chiarito che "In tema di condominio negli edifici, poiché il credito per il recupero delle somma anticipate nell'interesse del Condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condòmini, l'amministratore deve fornire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condòmini (e quindi il Condominio) - che sono tenuti quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione" (Cass. 30/03/2006 n. 7498).
In tal senso ricordiamo anche la sentenza del Tribunale di Milano, n. 681/2013 che, nel riprendere il predetto principio elaborato dalla Cassazione ha precisato che nel caso in cui l'amministratore uscente reclami nei confronti del condominio un credito da anticipazioni per spese condominiali deve dimostrare che il rendiconto consuntivo indicante tali somme sia stato approvato dall'assemblea e deve altresì provare che dette anticipazioni siano state effettuate con fondi personali a lui riferibili ovvero dimostrare l'effettivo esborso delle dette somme da parte sua.
Conformemente a tali principi generali, il Tribunale di Roma ha chiarito che l'amministratore di condominio, quale convenuto opposto, deve offrire la prova:
- dei pagamenti effettuati;
- dell'inerenza dei pagamenti ad obbligazioni da lui legittimamente contratte nell'interesse del Condominio: su autorizzazione dell'assemblea o di propria iniziativa ma con ratifica dell'assemblea.
Fondamentale è dunque capire quali siano le prove idonee per dimostrare il credito dell'amministratore uscente nei confronti del Condominio per crediti derivanti da anticipazioni di cassa.
In primis, va esclusa la valenza probatoria delle affermazioni contenute nel "verbale di passaggio di consegna" ove è solo riportato un elenco di atti e documenti contabili consegnati all'amministratore entrante.
A tal proposito, infatti, la giurisprudenza ha più volte ribadito che le dichiarazioni contenute nel verbale non possono assumere valenza e contenuto di ricognizione del debito nel confronti del Condominio in ordine ad eventuali crediti dell'amministratore uscente, poiché l'amministratore in carica, atteso il suo ruolo di mero mandatario dell'ente di gestione, non ha il potere di disposizione del diritto controverso, che costituisce il necessario presupposto per rendere valide dichiarazioni confessorie (Cass. n. 5759 del 25 ottobre 1980).
L'amministratore, infatti, non può senza autorizzazione assembleare, disporre di una situazione giuridica che si riflette sui singoli condòmini, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore.
È pertanto necessaria, ai fini probatori, una delibera assembleare di contenuto ricognitivo di eventuali situazioni debitorie facenti capo al Condominio medesimo.
L'assemblea dei condòmini dovrà approvare il conto consuntivo al fine di confrontarlo con il preventivo ovvero dovrà valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore.
Ne deriva che l'atto denominato "passaggio di consegne" dell'amministratore uscente non può assumere valenza probatoria al fine di dimostrare i propri crediti nei confronti del Condominio a titolo di anticipazioni di cassa in quanto l'amministratore entrante che riceve il verbale dall'amministratore uscente, non ne approva il contenuto dei documenti e delle dichiarazioni ivi indicati.
Tra l'altro, nella specie, come rilevato dal Tribunale, il verbale non conteneva alcuna dichiarazione da parte dell'amministratore entrante che lo aveva soltanto sottoscritto "per avvenuto ritiro".
A tal proposito ricordiamo, come chiarito dal Tribunale di Roma con sentenza n. 17536 del 9 dicembre 2020, che anche la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore, non integra una ricognizione di debito in relazione alle anticipazioni di cassa.
Nel caso di specie, il Tribunale di Roma ha rilevato che ove l'amministratore uscente avesse ritenuto di avvalersi della documentazione indicata nel verbale di passaggio di consegne e consegnata all'amministratore entrante, avrebbe dovuto produrla in giudizio o chiederne l'esibizione ex art. 210 cpc non potendosi ammettere una CTU in mancanza di assolvimento dell'onere probatorio.
Quanto, invece, ai crediti per compensi professionali, il verbale di passaggio di consegna è stato considerato idonea prova per dimostrare l'attività svolta dall'amministratore uscente e dunque il suo diritto al compenso.
Nel detto verbale contenente l'indicazione dei documenti consegnati all'amministratore entrante è risultata la consegna di documenti giustificati delle spese, estratti conto dei pagamenti dei singoli condomini, rendiconti e consuntivi degli anni in contestazione, numerose fatture di servizi e forniture al Condominio, nonché un'azione di sfratto per morosità esperita poco prima della revoca, il tutto a riprova che l'amministratore aveva effettivamente compiuto il proprio incarico gestorio.
Il verbale di passaggio di consegne non prova il credito dell'amministratore uscente
