Quando si parla di anticipazioni dell'amministrazione si fa riferimento a quelle somme di denaro che provengono direttamente dal patrimonio di questi e vengono da lui utilizzate per operazioni in favore del condominio.
Non è evenienza rara, infatti, che, in quanto mandatario del condominio, l'amministratore anticipi di tasca proprio delle somme nel corso dell'anno di gestione per evitare ritardi oppure conseguenze gravose per l'intera compagine.
Nonostante non sia obbligatorio, si tratta di una pratica diffusa e sfruttata da molti amministratori per mantenere una gestione regolare a fronte dell'esborso di piccole quantità di denaro, stante magari la fiducia riposta nei condomini.
Ovviamente, è diritto dell'amministratore recuperare le somme anticipate come previsto dall'art. 1720 c.c. (Spese e compenso del mandatario) visto che la giurisprudenza consolidata ritiene che il credito dell'amministratore di condominio per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del condominio si fondi, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini.
Anticipazioni dell'amministratore e onere della prova
Dunque, sarà l'amministratore che dovrà offrire la prova degli esborsi effettuati (in quanto mandatario che agisce in giudizio per il recupero delle spese e delle anticipazioni sopportate per l'esecuzione dell'incarico), nonché la dimostrazione dei fatti che ne costituiscono il fondamento, e cioè dell'esecuzione del negozio gestorio e dell'esborso effettuato in occasione di esso.
I condomini (e quindi il Condominio), saranno invece tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e dovranno dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore da ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (cfr. ex multis, Cass. n. 3859/2020).
A tale orientamento ha aderito anche il Tribunale di Roma nella recente sentenza n. 18436 del 22 dicembre, pronunciandosi sull'istanza di un amministratore di condominio al quale era subentrato un altro amministratore.
Nell'effettuare il passaggio di consegne, veniva trasmessa la documentazione contabile, dalla quale emergeva l'esistenza di un credito del predecessore derivante da spese e competenze dovute per lo svolgimento dell'incarico, comprese alcune spese anticipate in favore del Condominio.
Rimasta senza riscontro la formalizzata richiesta di restituzione delle somme anticipate, l'amministratore adiva le vie giudiziarie per ottenere il rimborso delle spettanze.
Istanza che viene accolta, ma non nella sua interezza, giacché il Tribunale ritiene che l'attore non abbia fornito adeguata prova della spettanza di alcune somme che afferma di aver anticipato.
Amministratore: le regole sul mandato
Il giudice rammenta come costituisca ormai "ius receptum" l'applicazione, nei confronti dell'amministratore di condominio, delle norme dettate in tema di mandato che si presume oneroso, sicché il mandatario avrà diritto ad essere rimborsato delle spese sostenute, o meglio, anticipate per conto del mandante a norma dell'art. 1720 del codice civile.
Inoltre, il mandato con rappresentanza, che lega l'amministratore al Condominio dovrà svolgersi nei limiti delle attribuzioni indicate dall'art. 1130 c.c., che potranno essere superati solo se il regolamento di condominio o l'assemblea riconoscano maggiori poteri all'amministratore.
Quest'ultimo, infatti, salvo le previsioni di cui agli artt. 1130 e 1135 c.c., non ha in tema di lavori urgenti un generale potere di spesa, spettando all'assemblea condominiale, non solo, il compito di generale di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore (cfr. Cass. n. 454/2017).
Tuttavia, il Tribunale registra come sia "prassi comune" che l'assemblea condominiale ratifichi spese ordinarie e straordinarie effettuate dall'amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza ed approvarle surrogandone la mancanza di delibera di esecuzione (cfr. Cass. n. 2864/2008 e n.18192/2009).
Dunque, qualora per varie ragioni che non siano motivate dall'urgenza, l'amministratore abbia sostenuto dei costi per la gestione condominiale (che può essere dettata anche da difficoltà momentanee e/o carenza di fondi propri del condominio) per avere diritto al rimborso di quanto anticipato tali spese dovranno essere specificatamente indicate, documentate e sottoposte al vaglio dell'assemblea.
Come provare le anticipazioni
Particolare attenzione, rammenta il Tribunale, andrà prestata all'onere della prova con riferimento alle anticipazioni per spese che l'amministratore ha dichiarato di aver eseguito a vario titolo per conto del condominio.
La domanda di restituzione delle anticipazioni, infatti, dovrà essere supportata da elementi probatori il cui onere grava, ex art. 2697 c.c., sull'amministratore.
Per il giudice capitolino, "il verbale di passaggio di consegne, da cui risultino riconoscimenti di crediti a favore dell'amministratore uscente, non costituisce prova dell'esistenza di detti crediti" posto che la giurisprudenza ha, in più occasioni, ribadito che "le dichiarazioni contenute nel verbale non possono assumere valenza e contenuto di ricognizione del debito (art. 1988 c.c.) nei confronti del Condominio, in ordine ad eventuali crediti dell'amministratore uscente, poiché l'amministratore in carica, atteso il suo ruolo di mero mandatario dell'ente di gestione, non ha potere di disposizione del diritto controverso, che costituisce il necessario presupposto per rendere valide dichiarazioni confessorie" (cfr. Cass. n. 5759/1980).
Dunque, si ritiene che solo una delibera ricognitiva di eventuali situazioni debitorie facenti capo al Condominio medesimo possa legittimare la pretesa dell'ex amministratore (cfr. Cass. n. 8498/2012).
La sentenza aderisce poi al summenzionato e consolidato orientamento giurisprudenziale sulla ripartizione dell'onere probatorio (l'amministratore dimostra gli esborsi effettuati e i condomini di averlo tenuto indenne da ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita), onere probatorio che dovrà coordinarsi con la particolare natura dell'incarico gestorio svolto.
Quindi, l'amministratore sarà tenuto a dimostrare, non solo, i pagamenti effettuati, ma anche l'inerenza di essi a obbligazioni da lui legittimamente contratte nell'interesse del Condominio e nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell'assemblea (eventualmente, mediante approvazione del conto preventivo in cui la relativa spesa figuri), ovvero d'iniziativa, ma ottenendo poi la ratifica dell'assemblea (eventualmente contenuta nel conto consuntivo approvato).
Dalle possibili indebite pressioni sui condòmini ai rischi economici per lo stesso amministratore.
Si ritiene, a tal proposito, che la delibera assembleare di approvazione del rendiconto, non tempestivamente impugnata per vizi che ne possano determinare l'annullamento, renda incontestabile il rendiconto stesso: dunque, eventuali crediti da questo risultanti in favore dell'amministratore (per anticipazioni e/o compensi oppure ad altro titolo ancora) non potranno essere più messi in discussione dal condominio una volta che vi sia stata una valida approvazione.
Nel caso in esame, l'amministratore uscente ha prodotto i verbali di assemblea nonché la documentazione contabile oggetto di approvazione e le fatture emesse per spese richiamate nel rendiconti approvati nei vari anni di gestione sia nello stato patrimoniale sia nell'elenco dei debiti verso fornitori.
Con riferimento a tali voci di spesa fatturate dall'amministratore, richiamate nel rendiconto approvato e nel relativo riparto, può dunque sicuramente riconoscersi il credito dell'amministratore secondo i principi ermeneutici illustrati.
Secondo il Tribunale, invece, all'istante non spettano le somme relative all'esercizio 2016 (non risultando in atti approvato il relativo consuntivo predisposto dall'attore) e neppure quelle derivanti da quanto riportato dall'attore nel verbale di passaggio di consegne al nuovo amministratore, che non prova che tali somme siano state effettivamente anticipate.
In sostanza, per vedersi riconosciute tali ulteriori somme, l'amministratore uscente avrebbe dovuto offrire la prova degli esborsi effettuati con denaro proprio ad esempio, mediante bonifici predisposti in favore del condominio e con addebito sul suo conto personale. Tuttavia, tale prova non è stata fornita e neppure è presente una delibera che riconosca in favore dell'attore le somme che sostiene di aver anticipato.
