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Aumento preventivo non approvato, i poteri dell'amministratore ed il ruolo dell'assemblea
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Aumento preventivo non approvato, i poteri dell'amministratore ed il ruolo dell'assemblea

L'aumento della rata da parte dell'amministratore è astrattamente possibile, ma è giusto che i condòmini richiedano chiarimenti, se del caso anche in assemblea

Avv. Alessandro Gallucci  

Aumento preventivo non approvato, il caso

Lo stallo che ha colpito molte attività collegiali non ha fatto eccezione per il condominio. Molti condomini e quindi amministratori hanno accolto il periodo estivo come utile per svolgere assemblee.

Altri no.

Così, è cosa usuale, vi sono condomini che hanno l'ultimo consuntivo approvato datato dicembre 2018 e l'ultimo preventivo dicembre 2019.

Un preventivo, sarà sempre e solo un preventivo

Si badi, come vedremo per la situazione pandemica ed in generale per l'attività ordinaria annuale (qui il riferimento è il preventivo) nessuna forte criticità.

Qualche interrogativo, però, è bene porlo in evidenza. Prendiamo come spunto il quesito che ci giunge da un nostro lettore.

«Buongiorno amici di Condominioweb!

Ho un problema, credo.

Con la rata di gennaio (il nostro amministratore ce le chiede mensilmente) ho notato un aumento della spesa condominiale di circa il 10%

L'anno scorso io pagavo 37 € al mese, la rata chiesta gennaio, senza inclusione di spese straordinarie è di circa 41 €

Già lo scorso anno c'era stato un piccolo aumento, ma poi col covid di mezzo non ci ho: specifico che l'ultimo bilancio preventivo risale a due anni fa, è quello per l'anno 2019.

Vi domando: l'amministratore può prendere l'iniziativa di aumentare il preventivo senza nessuna approvazione da parte dell'assemblea.

Noi abbiamo anche proposto di farla on-line, per sicurezza, siamo tutti d'accordo, ma lui ci ha detto che può farlo, ci pensa lui a che tutto vada per il meglio, noi dobbiamo star tranquilli.

Sì, vero, non ci staccano i servizi, ma tranquilli di cosa senza preventivo e rendiconto da anni?»

Aumento preventivo non approvato, i poteri dell'amministratore

Quello dei poteri di spesa dell'amministratore è argomento nel quale si riscontra uno degli elementi di maggiore criticità in relazione alla gestione del condominio.

Lo stato dell'arte può essere sintetizzato in questo modo: l'amministratore deve spendere ciò che l'assemblea ha deliberato possa essere speso per interventi di conservazione delle cose comuni e più in generale per la loro gestione e può spendere in via autonoma per interventi urgenti di manutenzione straordinaria.

Giusto? Sì! Ma…

L'obiezione, quella che vorrebbe - per esigenze di più pratica gestione del condominio - un maggiore potere di spesa autonoma dell'amministratore dice: se così stanno le cose che significato dare all'art. 1130 n. 3 c.c. a mente del quale l'amministratore deve «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni».

Mancata approvazione del preventivo e del rendiconto condominiale, quali conseguenze?

Semplice, dicono, ci sia concesso il termine, i rigoristi: l'amministratore spende ciò che è preventivato. Punto.

Le cose stanno davvero così? Non proprio, ma nemmeno molto distanti.

Aumento preventivo non approvato, le prerogative dell'assemblea

Correva l'anno 2017 quando la Cassazione, proprio in materia di potere di spesa dell'amministratore e prerogative dell'assemblea affermò che «è funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.

L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986)» (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).

Come coordinare questo principio espresso dalla Cassazione con quanto disposto dall'art. 1135, primo comma, c.c. che riconosce all'assemblea ordinaria annuale il potere di «approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini».

Di primo acchito sembrerebbe quasi due posizioni antitetiche: se si può fare senza preventivo, come si concilia ciò col potere di approvazione della spesa in sede consuntiva?

Aumento preventivo non approvato, la soluzione

La soluzione sta nella spesa sub iudice.

In sostanza ciò che dice la Cassazione è che l'amministratore durante l'anno può anche spendere e conseguentemente chiedere le somme ai condòmini sulla scorta dei propri poteri, ma poi di ciò deve dar conto a termine dell'anno e li è solo lì che quella spesa verrà validata, ratificata, insomma accettata.

In termini concreti una posizione di sicuro rischio anche per l'amministratore che non spende, come per il caso di lavori straordinari urgenti, con la certezza dell'incontestabilità di quel costo (salvo mettere in dubbio l'urgenza), ma lo fa sapendo che a fine anno dovrà essere giudicato.

=> Amministratore di condominio

E li gli si potrà dire: ok, va bene la spesa per l'energia elettrica, quella per il consumo idrico, ma chi ti ha detto di ordinaria quella manutenzione? Era il miglior costo? C'era necessità?

Ecco che l'insidia è dietro l'angolo anche per l'amministratore.

Il quadro ci sembra abbastanza chiaro in termini teorici per poter dare una soluzione concreta anche al nostro lettore.

Stranisce che un amministratore non voglia far svolgere un'assemblea nemmeno on-line, strumento considerato risolutivo per molti aspetti connessi, nel contingente, all'emergenza da Covid-19.

Cosa fare allora?

Prendere carta e penna, se la telefonata, come ci pare di capire, non è bastata e chiedere: «caro amministratore, come ha calcolato la mia quota? Mi manda il quadro generale delle spese da lei preventivate visto che è differente dall'ultimo preventivo approvato dall'assemblea? Giacché mi ha chiesto una quota specifica, immagino possa farlo a stretto giro, diciamo entro dieci giorni da questa mia».

Se poi si può fare una richiesta congiunta di convocazione dell'assemblea ex art. 66 disp. att. c.c., specificando con raccolta firme di almeno la maggioranza dei condòmini che si è favorevoli all'assemblea on-line, trascorsi dieci giorni dalla richiesta senza che sia arrivata la convocazione lo si può fare autonomamente, così per discutere il da farsi

Resta fermo che le somme richieste dall'amministratore dovranno poi essere approvate in sede di presentazione del rendiconto. In termini concreti lo scostamento indicato considerando un preventivo medio e i vari corsi, specie di luce ed acqua, specie acqua dopo il periodo pandemico che ha visto i consumi domestici aumentare, potrebbe anche non essere esagerato, ma la spiegazione è dovuta. Certamente. E l'assemblea può essere convocata. Senza dubbio. Specie se on-line.

=> Assemblea di condominio, approvazione delle spese e ripartizione senza tabelle, chi decide se va bene?

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Andrea Puddu
Andrea Puddu 05-02-2021 05:39:27

Come al solito siamo nel paese delle banane. I diritti stanno sulla carta e quando ti ritrovi davanti al giudice, se sei onesto e ligio, te la ritrovi... Senza contare l'imbecillità della maggioranza pecora che approva le ripartizioni perché non capisce una mazza ma non ascolta chi contesta e cerca confronto in assemblea. Poi ci si lamenta che i tribunali sono intasati? Per forza, avete messo in piedi la pagliacciata della mediazione che puntualmente la feccia degli amm.ri disattendono perché contano sulla lungaggine della burocrazia e, anche se dopo, solo molto dopo, arriva la mannaia, se la pagano gli stessi ignoranti della maggioranza che ha fatto approvato, perché mai certi amm.ri non provano gusto a fare i donatori delle parti anatomiche con i posteriori degli altri? Io propongo una semplice cosa: assemblea composta da pecoroni, approvano lo scempio, uno richiede la mediazione e già in quel momento le delibere sono sospese fino a quando non trovi un accordo. L'amm.re gozzoviglia in mediazione rimandando ad oltranza? Caxxi suoi, hai un verbale delibera che assomiglia a carta igienica. Io dico che ti dai una mossa per uscire dalla empasse. Invece no, nel paese delle banane, tutto ciò che è approvato rimane tale fino a quando un giudice incompetente perché non studia ti dice che hai torto e per te rinizia la giostra per far ingrassare la macchina della giustizia. Sorvolo sul fatto che certi epuloni spendano fuori preventivo e non mi pare giusto che la maggioranza, siccome ha immobili di una manciata di millesimi, abbia potere di approvare aumenti costringendo gli altri a pagare. Anche lì semplice cosa: hai soldi da buttare? Io che non sono d'accordo pago come da preventivo e l'aumento te lo paghi tu, dato che ti piace fare il generoso con le tasche degli altri. Scommetto che da quel momento inizierai a non approvare gestioni da cow boy senza speroni a questa cozzaglia di gente scappata di casa che rovina la reputazione degli amm.ri onesti. Roba da matti

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John Serra
John Serra 05-02-2021 15:45:11

Lei ha perfettamente ragione signor Puddu! Urge una profonda rivisitazione di diverse normative, la ristrutturazione chiara e semplificata delle leggi riguardanti il condominio e la sua amministrazione, e non solo.... In questo modo, certamente, si farebbero due cose buone:
La prima sarebbe evitare che qualsivoglia buzzurro cerchi anche solo di amministrare un condomino e,
La seconda sarebbe in definitiva di chiarire al giudice competente, in eventuali cause intentate da condomini insoddisfatti dell'operato del loro amministratore, come procedere in in brevi termini per risolvere con praticità e giustizia le questioni sollevate!
Il problema dell'Italia è sempre stato e probabilmente resterà, l'interpretazione delle leggi, talvolta poco chiare e troppo spesso quasi incompressibili per l'organo competente che deve applicarle in diversi gradi di giudizio! Semplificare le norme, vorrebbe dire più velocità nei processi di qualsivoglia genere e grado, più semplicità nel lavoro di chi dovrebbe applicare al meglio le norme in questione e, quindi in definitiva, più giustizia per tutti! Vera giustizia!

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