Aumento preventivo non approvato, il caso
Lo stallo che ha colpito molte attività collegiali non ha fatto eccezione per il condominio. Molti condomini e quindi amministratori hanno accolto il periodo estivo come utile per svolgere assemblee.
Altri no.
Così, è cosa usuale, vi sono condomini che hanno l'ultimo consuntivo approvato datato dicembre 2018 e l'ultimo preventivo dicembre 2019.
Un preventivo, sarà sempre e solo un preventivo
Si badi, come vedremo per la situazione pandemica ed in generale per l'attività ordinaria annuale (qui il riferimento è il preventivo) nessuna forte criticità.
Qualche interrogativo, però, è bene porlo in evidenza. Prendiamo come spunto il quesito che ci giunge da un nostro lettore.
«Buongiorno amici di Condominioweb!
Ho un problema, credo.
Con la rata di gennaio (il nostro amministratore ce le chiede mensilmente) ho notato un aumento della spesa condominiale di circa il 10%
L'anno scorso io pagavo 37 € al mese, la rata chiesta gennaio, senza inclusione di spese straordinarie è di circa 41 €
Già lo scorso anno c'era stato un piccolo aumento, ma poi col covid di mezzo non ci ho: specifico che l'ultimo bilancio preventivo risale a due anni fa, è quello per l'anno 2019.
Vi domando: l'amministratore può prendere l'iniziativa di aumentare il preventivo senza nessuna approvazione da parte dell'assemblea.
Noi abbiamo anche proposto di farla on-line, per sicurezza, siamo tutti d'accordo, ma lui ci ha detto che può farlo, ci pensa lui a che tutto vada per il meglio, noi dobbiamo star tranquilli.
Sì, vero, non ci staccano i servizi, ma tranquilli di cosa senza preventivo e rendiconto da anni?»
Aumento preventivo non approvato, i poteri dell'amministratore
Quello dei poteri di spesa dell'amministratore è argomento nel quale si riscontra uno degli elementi di maggiore criticità in relazione alla gestione del condominio.
Lo stato dell'arte può essere sintetizzato in questo modo: l'amministratore deve spendere ciò che l'assemblea ha deliberato possa essere speso per interventi di conservazione delle cose comuni e più in generale per la loro gestione e può spendere in via autonoma per interventi urgenti di manutenzione straordinaria.
Giusto? Sì! Ma…
L'obiezione, quella che vorrebbe - per esigenze di più pratica gestione del condominio - un maggiore potere di spesa autonoma dell'amministratore dice: se così stanno le cose che significato dare all'art. 1130 n. 3 c.c. a mente del quale l'amministratore deve «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni».
Mancata approvazione del preventivo e del rendiconto condominiale, quali conseguenze?
Semplice, dicono, ci sia concesso il termine, i rigoristi: l'amministratore spende ciò che è preventivato. Punto.
Le cose stanno davvero così? Non proprio, ma nemmeno molto distanti.
Aumento preventivo non approvato, le prerogative dell'assemblea
Correva l'anno 2017 quando la Cassazione, proprio in materia di potere di spesa dell'amministratore e prerogative dell'assemblea affermò che «è funzione tipica del consuntivo proprio l'approvazione della erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell'assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l'amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell'assemblea.
L'approvazione di dette spese è richiesta soltanto in sede di consuntivo, giacché con questo poi si accertano le spese e si approva lo stato di ripartizione definitivo che legittima lo amministratore ad agire contro i condomini per il recupero delle quote poste a loro carico (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5068 del 18/08/1986)» (Cass. 11 gennaio 2017 n. 454).
Come coordinare questo principio espresso dalla Cassazione con quanto disposto dall'art. 1135, primo comma, c.c. che riconosce all'assemblea ordinaria annuale il potere di «approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini».
Di primo acchito sembrerebbe quasi due posizioni antitetiche: se si può fare senza preventivo, come si concilia ciò col potere di approvazione della spesa in sede consuntiva?
Aumento preventivo non approvato, la soluzione
La soluzione sta nella spesa sub iudice.
In sostanza ciò che dice la Cassazione è che l'amministratore durante l'anno può anche spendere e conseguentemente chiedere le somme ai condòmini sulla scorta dei propri poteri, ma poi di ciò deve dar conto a termine dell'anno e li è solo lì che quella spesa verrà validata, ratificata, insomma accettata.
In termini concreti una posizione di sicuro rischio anche per l'amministratore che non spende, come per il caso di lavori straordinari urgenti, con la certezza dell'incontestabilità di quel costo (salvo mettere in dubbio l'urgenza), ma lo fa sapendo che a fine anno dovrà essere giudicato.
=> Amministratore di condominio
E li gli si potrà dire: ok, va bene la spesa per l'energia elettrica, quella per il consumo idrico, ma chi ti ha detto di ordinaria quella manutenzione? Era il miglior costo? C'era necessità?
Ecco che l'insidia è dietro l'angolo anche per l'amministratore.
Il quadro ci sembra abbastanza chiaro in termini teorici per poter dare una soluzione concreta anche al nostro lettore.
Stranisce che un amministratore non voglia far svolgere un'assemblea nemmeno on-line, strumento considerato risolutivo per molti aspetti connessi, nel contingente, all'emergenza da Covid-19.
Cosa fare allora?
Prendere carta e penna, se la telefonata, come ci pare di capire, non è bastata e chiedere: «caro amministratore, come ha calcolato la mia quota? Mi manda il quadro generale delle spese da lei preventivate visto che è differente dall'ultimo preventivo approvato dall'assemblea? Giacché mi ha chiesto una quota specifica, immagino possa farlo a stretto giro, diciamo entro dieci giorni da questa mia».
Se poi si può fare una richiesta congiunta di convocazione dell'assemblea ex art. 66 disp. att. c.c., specificando con raccolta firme di almeno la maggioranza dei condòmini che si è favorevoli all'assemblea on-line, trascorsi dieci giorni dalla richiesta senza che sia arrivata la convocazione lo si può fare autonomamente, così per discutere il da farsi
Resta fermo che le somme richieste dall'amministratore dovranno poi essere approvate in sede di presentazione del rendiconto. In termini concreti lo scostamento indicato considerando un preventivo medio e i vari corsi, specie di luce ed acqua, specie acqua dopo il periodo pandemico che ha visto i consumi domestici aumentare, potrebbe anche non essere esagerato, ma la spiegazione è dovuta. Certamente. E l'assemblea può essere convocata. Senza dubbio. Specie se on-line.
