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Crediti dell'amministratore uscente, un caso da manuale

Quando l'amministratore uscente può dirsi legittimato a ottenere crediti relativi alla gestione di un condominio?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola - Foro di Torino 

Crediti dell'amministratore uscente. Il caso del Trib. Roma 7 giugno 2021, n. 9883

Nel caso in esame, l'amministratore ottiene un decreto ingiuntivo per circa € 2.500,00 per le anticipazioni eseguite a favore del condominio, avendo consegnato tutta la documentazione dell'edificio al nuovo mandatario dello stabile nonché un prospetto riepilogativo delle entrate e delle uscite fino a una certa data.

Dal canto suo, il condominio presenta opposizione all'ingiunzione rilevando che mai vi era stata una deliberazione di approvazione di queste poste e che il passaggio di consegne effettuato nelle mani dell'amministratore neo eletto non vale quale riconoscimento di debito.

L'amministratore uscente, costituendosi in giudizio, dichiara di aver anticipato spese relative alla gestione ordinaria e rilevando al riguardo che, per motivi di salute, aveva avuto ricoveri ospedalieri tanto da incaricare la figlia di prelevare dal proprio conto le somme necessarie per pagare le utenze e le altre spese ordinarie relative allo stesso periodo.

Opposizione a decreto ingiuntivo richiesto dall'amministratore uscente per propri crediti

Il Giudice di Pace accoglie l'opposizione osservando che l'attore non aveva prodotto alcun documento né fornito alcuna altra prova dalla quale risulterebbe il credito ingiunto.

L'amministratore, non contento, promuove l'appello avverso a questa decisione. Egli ritiene che la prova del proprio credito emergerebbe dai documenti depositati oltre al fatto che nel riparto approvato relativamente al consuntivo 2016 emerge un saldo negativo di euro 1.827,39 e che il disavanzo di cassa costituirebbe prova delle anticipazioni.

Il Condominio si costituisce chiedendo il rigetto dell'appello.

Crediti dell'amministratore uscente. Il ragionamento della Corte di Appello

Quanto richiesto dall'amministratore dovrebbe attenere ad esborsi sostenuti dallo stesso, con il proprio patrimonio, in conseguenza dell'assenza o insufficienza di fondi reperiti dai condomini, la cui vincolatività restitutoria dovrebbe, di regola, essere data dalla loro iscrizione nel conto preventivo regolarmente approvato ovvero alla loro eventuale approvazione in via di ratifica.

Il passaggio di consegne

Com'è noto, il verbale di passaggio delle consegne, in cui sono indicati riconoscimenti di crediti a favore dell'amministratore uscente, non costituisce prova dell'esistenza di detti crediti.

Infatti, le dichiarazioni contenute nel verbale non possono assumere valenza e contenuto di ricognizione del debito (art. 1988 c.c.) nei confronti del Condominio, in ordine ad eventuali crediti dell'amministratore uscente: l'amministratore in carica, atteso il suo ruolo di mero mandatario dell'ente di gestione, non ha potere di disposizione del diritto controverso, che costituisce il necessario presupposto per rendere valide dichiarazioni confessorie (cfr. Cass. 25 ottobre 1980, n. 5759).

Il potere di rappresentanza ex mandato che lega l'amministratore al condominio è contenuto nei limiti delle attribuzioni indicate dall'art. 1130 c. c., limiti che possono essere superati solo se il regolamento di condominio o l'assemblea conferiscano maggiori poteri.

Non rientra allora, tra le attribuzioni dell'amministratore quale organo di rappresentanza dell'ente di gestione, incaricato della ordinaria amministrazione dei beni comuni, il potere di disporre senza apposita autorizzazione assembleare, tramite transazione ovvero mera ricognizione di debito, di una situazione giuridica che si riflette sulla sfera patrimoniale dei singoli condomini.

Passaggio di consegne, un provvedimento esemplare

Trattandosi di fattispecie rientrante nell'istituto della transazione, il mandatario con rappresentanza può dare effetto al passaggio di consegne solo se a monte vi è una delibera assembleare in questo senso. Ciò è in quanto un soggetto non può transigere su questioni altrui se non specificatamente autorizzato.

La Suprema Corte ha evidenziato che "Il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate d'iniziativa dell'amministratore"

Nel caso del Supremo Collegio, è stato affermato che la sottoscrizione del verbale di consegna della documentazione, apposta dal nuovo amministratore quand'era già immesso nell'esercizio delle sue funzioni, non integrasse una ricognizione di debito fatta dal condominio in relazione alle anticipazioni di pagamenti ascritte al precedente amministratore e risultanti dalla situazione di cassa registrata (Cass., 28/05/2012 n. 8498).

=> Mancato passaggio di consegne: scatta la responsabilità civile e penale dell'amministratore di condominio uscente

Crediti dell'amministratore uscente. Il relativo onere probatorio

Per quanto concerne l'aspetto probatorio, poiché il credito per il recupero delle somme anticipate nell'interesse del Condominio si fonda, ex art. 1720 cod. civ., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, l'amministratore deve offrire la prova degli esborsi effettuati, mentre i condomini (e quindi il Condominio) - che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, ed a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell'eventuale danno - devono dimostrare di avere adempiuto all'obbligo di tenere indenne l'amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7498 del 30/03/2006).

Si deve poi considerare che l'amministratore non ha - salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e dall'art. 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti - un generale potere di spesa, in quanto compete all'assemblea il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore.

Dunque, l'amministratore ha anche l'onere di precisare quali pagamenti abbia effettuato e di dimostrare l'inerenza di essi ad obbligazioni da lui legittimamente contratte nell'interesse del Condominio e nei limiti dei suoi poteri o su autorizzazione dell'assemblea (eventualmente, mediante approvazione del conto preventivo in cui la relativa spesa figuri), ovvero d'iniziativa, ma ottenendo la ratifica dell'assemblea (eventualmente contenuta nel conto consuntivo approvato).

Accertamento crediti prescritti: quali tutele?

Ove così non sia, non può nascere in capo all'amministratore alcun diritto al rimborso, non potendo verificare se gli importi anticipati attengano realmente ad una corrispondente legittima azione gestoria.

Crediti dell'amministratore uscente. Conclusione

La conclusione è quindi che nel caso di specie la posizione dell'amministratore appellante non è da avvalorare, dato che ha solo indicato l'ammontare complessivo del proprio affermato credito, senza fornire alcuna indicazione della natura delle spese che sarebbero state sostenute nell'interesse del condominio e di quando sarebbero state affrontate, senza fornire peraltro la prova di aver utilizzato fondi personali dell'amministratore.

Il Condominio, dal canto suo, ha negato che il preteso credito dell'amministratore abbia ricevuto alcun avallo da parte dell'assemblea ed ha anzi escluso di aver approvato spese che siano state specificate quali anticipazioni dell'amministratore.

Crediti dell'amministratore dimissionario, quali pericoli per il recupero?

Il documento di cui al passaggio di consegne non prova di per sé l'esistenza di un debito dell'edificio verso il mandatario, come sopra detto.

Non può affermarsi che un mero disavanzo, ossia un risultato di segno negativo, costituisca prova dell'anticipazione: anche se il bilancio con disavanzo viene approvato, non ne può derivare di per sé il riconoscimento di un credito in capo all'amministratore, perché ciò non dimostrerebbe che sia stato questi ad anticipare somme corrispondenti a tale disavanzo.

All'amministratore compete fornire la prova in concreto, come prevede l'art. 2697 c.c., di aver provveduto con proprie risorse al pagamento delle spese che sopravanzino le entrate.

Peraltro, potrebbe capitare che, nonostante il disavanzo di cassa, un fornitore sia stato pagato con risorse provenienti, ad esempio, da un fondo spese straordinario accantonato in precedenti gestioni (Cass., 9 maggio 2011, n. 10153).

La conseguenza finale è che l'appello nel caso di specie è stato rigettato.

I crediti condominiali non si compensano

Sentenza
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