L'art. 71bis disp. Att. C.c. ed i requisiti dell'amministratore
Di recente la giurisprudenza ha nuovamente affrontato il caso dell'amministratore neo nominato non in possesso dei requisiti prescritti dalla legge.
La norma di riferimento è l'art. 71bis disp. Att. C.c., il cui tenore è il seguente: "Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro:
- che hanno il godimento dei diritti civili;
- che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
- che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
- che non sono interdetti o inabilitati;
- il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
- che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
- che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio anche società di cui al titolo V del libro V del codice.
In tal caso, i requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore dei quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed e) del primo comma comporta la cessazione dall'incarico.
In tale evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore".
Si sogliono distinguere, sulla base di questa norma, due diverse tipologie di requisiti: l'assenza delle condanne e degli altri motivi ostativi indicati; i requisiti professionali, a partire dal corso iniziale a seguire con quello periodico annuale, oltre al diploma.
Il caso del Tribunale di Crotone
Nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Crotone, decisione n. 662 del 20 luglio 2020, la fattispecie nasce dall'impugnazione di delibera assembleare con ordine del giorno "dimissione e nomina amministratore" sulla cui base l'assemblea, all'unanimità, avrebbe accettato le dimissioni del precedente amministratore, procedendo quindi alla nomina del nuovo amministratore alle medesime condizioni del precedente.
Secondo il condomino che ha promosso l'azione giudiziale, motivo d'invalidità della delibera è l'aver nominato il nuovo amministratore in violazione dell'art. 71 bis disp. att.c.c., perché l'assemblea non avrebbe potuto proceder alla nomina del nuovo, per non aver comprovato in alcun modo di possedere i requisiti richiesti per coprire l'incarico di amministratore condominiale al momento della nomina.
Nel verbale di assemblea in atti, alla discussione del relativo punto viene riportato, testualmente, che "all'unanimità si accettano le dimissioni di… e viene nominato amministratore il geometra… alle condizioni uguali all'amministratore precedente così esplicitate: € 5,50 ad unità immobiliare al mese oltre oneri fiscali così come approvato per il precedente amministratore come da verbale del 10.10.2013. La decorrenza dell'incarico è fissata all'01.01.2015".
Come sopra detto, l'art. 71-bis disp. att. c.c., al comma 1, prevede che per poter svolgere l'incarico di amministratore di condominio, la persona deve possederei requisiti di onorabilità ed i requisiti di professionalità.
I requisiti professionali
Questi ultimi sono rappresentati dal diploma di scuola secondaria di secondo grado, dall'aver frequentato un corso di formazione iniziale, nonché dall'aver svolto attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Il D.M. n. 140/2014 ha stabilito quale sia il percorso formativo che chiunque voglia esercitare la professione di amministratore di condominio debba effettuare, specificandone le materie e prescrivendo per i formatori qualità morali e professionali.
In questo stesso decreto, si legge che l'obbligo di formazione ha cadenza annuale e, poiché non si parla di anno solare, si deve ritenere che l'obbligo di aggiornamento/frequentazione dei corsi vada dal 9 ottobre 2014 al 9 ottobre 2015 e di seguito per gli anni successivi (Trib. Padova, 24 marzo 2017, n. 818).
La perdita dei requisiti comporta la cessazione immediata dall'incarico e la facoltà per il singolo condomino di convocare l'assemblea perché si provveda alla nomina del nuovo mandatario dell'edificio.
L'art. 71bis disp. Att. C.c. nulla dice per il caso di mancanza dei requisiti relativi al grado di istruzione secondaria e alla formazione sia iniziale che periodica dell'amministratore.
Parte della giurisprudenza si rifà all'art. 1129, comma 12, c.c., sulla cui base tra le gravi irregolarità che possono determinare la revoca dell'amministratore, prevede anche l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte dell'amministratore dei dati anagrafici e professionali richiesti sempre dall'art. 1129 c.c.
L'intento del legislatore
Se, dunque, secondo il legislatore, la mera omissione della comunicazione dei requisiti professionali è causa di revoca dell'amministratore, a maggior ragione si ha la revoca nel caso della assoluta carenza di questi requisiti, tra cui l'omessa frequenza di un corso periodico di formazione.
Tutto ciò è confermato anche dalla ratio ispiratrice della riforma del condominio che ha delineato in maniera più puntuale i requisiti, le attribuzioni ed i doveri dell'amministratore, nell'ottica di una maggiore responsabilizzazione e professionalizzazione della figura.
Cosa succede se l'amministratore non frequenta il corso di 15 ore annuali?
Si ricorda che l'art. 1129, comma 12, c.c. elenca una serie di ipotesi tipiche di gravi irregolarità giustificanti la revoca dell'amministratore, che consistono in condotte omissive del medesimo, successive o contestuali alla sua nomina. Trattasi di fattispecie tipizzate a titolo esemplificativo, non esaustivo.
Vi è poi l'ipotesi di nullità della nomina dell'amministratore nel caso in cui manchi la puntuale specificazione, al momento di essa o del suo rinnovo, dell'entità del compenso richiesto.
Da questa previsione si ricava che, quando il legislatore ha inteso sanzionare con la nullità della delibera di nomina dell'amministratore l'omissione di alcuni adempimenti connessi all'assunzione dell'incarico di amministratore, lo ha affermato espressamente.
Ne deduce che ulteriori fattispecie di nullità, quale conseguenza dell'inadempimento di altri doveri, non possono essere ricavate in via interpretativa.
S.R.L.: chi deve possedere i requisiti per amministratore condomini?
Questi inadempimenti, specie se protratti nel tempo, possono invece integrare le gravi irregolarità che giustificano la revoca dalla carica, oltre che essere fonte di responsabilità per l'amministratore inadempiente (cfr. Trib. Verona, sentenza 13 novembre 2018; Trib. Roma, 9 gennaio 2017
Altra giurisprudenza di merito ha precisato, invece, che il comma 4 dell'art. 71 disp. att. c.c. non contempla la mancata frequenza di un corso tra le ipotesi di cessazione dell'incarico e, quindi, non può neppure comportare la revoca dell'amministratore.
Secondo questo orientamento, l'obbligo di formazione periodica, pur sviluppandosi nel corso dell'incarico, non incide sulla concreta gestione del condominio, non potendo pertanto condurre la sua violazione ad una pronuncia di revoca (cfr. Tribunale di Genova, n. 178, sentenza del 3 giugno 2016).
Il momento temporale della sussistenza dei requisiti
Prosegue il tribunale, l'art.71 bis disp. att. c.c. non disciplina l'esatto momento temporale entro il quale i requisiti indicati vadano posseduti da colui che viene nominato come amministratore del condominio, se debbano sussistere al momento della nomina o in quello dell'accettazione dell'incarico, posto che tra i condomini e l'amministratore si instaura un rapporto di mandato (cfr. Cass., 21 Settembre 2017, n. 21966; Cass., n. 16698 del 22/07/2014).
Com'è noto, l'amministratore configura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza, con la conseguente applicabilità, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato (cfr. Cass. n. 10815 del 16/08/2000).
Si legge nel verbale del caso di specie che la decorrenza dell'incarico è fissata ad una certa data, con ciò l'assemblea ha indicato il termine iniziale di efficacia dell'incarico, da individuare quale momento temporale nel quale verificare la sussistenza dei requisiti indicati dall'art. 71 bis, 1° comma, disp. att. c.c., poiché da tale data decorrono gli effetti giuridici del contratto di mandato, stabiliti convenzionalmente dall'assemblea condominiale.
La nomina contenuta nel verbale di assemblea vale quale proposta del contratto di mandato ad opera della medesima assemblea, e rispetto al quale, l'atto di accettazione da parte del designato amministratore portato a conoscenza dell'assemblea vale quale momento perfezionativo dello stesso contratto ai sensi dell'art.1326 c.c.
Nel corso del giudizio l'amministratore ha prodotto tutta la documentazione attestante il possesso dei requisiti richiesti per ricoprire la carica di amministratore condominiale ai sensi dell'art. 71 bis, 1 comma, disp. att.c.c.
L'accettazione dell'incarico
In ragione della riforma, l'accettazione costituisce un nuovo passaggio nell'iter formativo del contratto tra il Condominio e l'amministratore. Il legislatore non ha indicato modalità e tempi specifichi con cui accettare
Nella prassi si sono riscontrate due diverse modalità di accettazione: per fatti concludenti (che costituisce la prassi ormai consolidata nella materia condominiale) ed in forma scritta e, quindi, espressamente.
Quest'ultima impostazione vedrebbe, quindi, perfezionato il contratto solo nell'ipotesi in cui l'accettazione dell'amministratore giunga al Condominio per iscritto.
Il tribunale rileva che una corretta interpretazione delle norme fa concludere che l'accettazione della nomina possa avvenire anche per fatti concludenti e che il contratto di mandato si possa perfezionare con la delibera con la quale l'assemblea nomina l'amministratore ed accetta la proposta da quest'ultimo avanzata.
Rilevare che l'accettazione possa avvenire solo espressamente in forma scritta porta a delineare un iter così rigoroso e rigido che non pare rinvenirsi nella lettera della legge.
Si deve, quindi, escludere un'interpretazione restrittiva dell'art. 1129, comma 2, c.c. che preveda, quale unica forma di accettazione da parte dell'amministratore della propria nomina o rinnovo, il ricorso ad un'accettazione espressa (cfr. Tribunale di Udine, sentenza n. 1015/2019 del 19.08.2019).
L'accettazione può dunque avvenire in un momento successivo alla nomina, sia pur prossimo ad essa, giusto il dettato dell'art. 1326 c.c. Il contratto si perfezione nel momento in cui il proponente riceve notizia dell'accettazione, che nel Condominio si verifica quindi solo quando il proponente amministratore viene a conoscenza della delibera di sua nomina da parte dell'assemblea e non già dalla data di assunzione della delibera stessa.
L'accettazione può manifestarsi anche attraverso un comportamento concludente, con il compimento cioè di un incombente a cui solo l'amministratore in carica può provvedervi e dunque incompatibile con il rifiuto di accettazione dell'incarico: si pensi magari al pagamento di un debito condominiale con fondi comuni, alla richiesta ai condomini del versamento delle quote di loro competenza o, più semplicemente, alla convocazione di un'assemblea, compito quest'ultimo riservato solo all'amministratore in carica o in proroga (cfr. Tribunale di Palermo, 9 febbraio 2018).
Conclusione: cade il mandato ma non la delibera
La mancanza dei requisiti al momento dell'accettazione del mandato incide sul perfezionamento dell'incarico, giammai sulla validità della delibera.
Da ciò consegue che il difetto dei requisiti indicati dall'art. 71 bis, 1° comma, disp. att., c.c., può formare oggetto di autonomo giudizio nei personali confronti dell'amministratore inadempiente e non invece del Condominio, se non per invalidità degli atti compiuti dall'amministratore la cui nomina sia risultata nulla.
Alla luce delle premesse logiche e sistematiche fin qui esposte, la domanda proposta dalla parte attrice in merito alla dichiarazione di nullità e/o annullabilità del verbale di assemblea impugnato risulta non essere provata e va, pertanto, rigettata.
