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Il compenso dovuto all'amministratore di condominio può essere approvato direttamente con il consuntivo
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Il compenso dovuto all'amministratore di condominio può essere approvato direttamente con il consuntivo

Il compenso è una spesa a carico del condominio ed, in quanto tale, costituisce una componente del bilancio condominiale.

Avv. Giuseppe Nuzzo  

Il compenso dovuto all'amministratore di condominio può essere determinato direttamente in sede di approvazione del consuntivo trattandosi di una componente del bilancio. All'avviso di convocazione dell'assemblea non è necessario allegare i singoli preventivi di spesa potendo questi essere visionati presso lo studio dell'amministratore.

Sono questi i principi espressi dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 21966 del 21 settembre 2017.

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La vicenda presa in esame dalla Suprema Corte ha inizio con l'azione intrapresa da un condominio, che si era rivolto al tribunale esponendo che l'amministratore del condominio, nominato dal giudice, aveva inviato ai condomini un avviso di convocazione di assemblea straordinaria indicando all'ordine del giorno, tra l'altro, la voce consuntivo spese ordinarie, senza allegare il prospetto di tali spese e il riparto delle stesse tra i condomini.

Nel corso dell'assemblea, i condomini avevano altresì deliberato il compenso dell'amministrazione insieme al consuntivo delle spese, senza che fosse inserito in un punto diverso e autonomo.

Il condomino chiedeva quindi l'annullamento della delibera e la revoca per grave irregolarità dell'amministratore.

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La domanda veniva tuttavia respinta sia in primo che in secondo grado. In particolare, la Corte di appello riteneva inammissibile la domanda di revoca dell'amministratore perché, tra l'altro, l'amministratoredi cui si chiedeva la revoca non era stato convenuto in giudizio in tale qualità ma solo come rappresentante del condominio, il quale era privo della legittimazione passiva in relazione alla domanda di revoca dell'amministratore incaricato.

In ogni caso, per i giudici territoriali non sussiste la violazione del principio di informazione. Sull'amministratore grava solo l'obbligo di deposito dei documenti relativi all'ordine del giorno, e non anche la necessità che gli stessi siano inviati in copia ai singoli condomini, essendo onere di questi ultimi prenderne preventiva visione.

La Corte, inoltre, ha ritenuto corretto l'inserimento del compenso dell'amministratore nel bilancio.

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La decisione di merito è stata confermata anche dalla Corte di Cassazione con la sentenza in commento, che ha definitivamente respinto il ricorso del condominio.

I Giudici di Piazza Cavour sottolineano innanzitutto che l'elenco delle attribuzioni dell'assemblea dei condominio, contenuto nell'art. 1135 c.c., deve considerarsi meramente esemplificativo, con la conseguenza che non può desumersi dalla formulazione di tale elenco la necessità di una espressa e specifica indicazione, nell'avviso di convocazione, della retribuzione dell'amministratore, ove detta posta, come nel caso di specie, sia ricompresa nell'approvazione del consuntivo spese.

Il compenso dovuto all'amministratore ex art. 1129 c.c. – prosegue la Suprema Corte – è una spesa a carico del condominio ed, in quanto tale, costituisce una componente del bilancio condominiale.

Ne deriva pertanto chel'assemblea condominiale ben può provvedere all'approvazione del compenso in sede di delibera di approvazione del consuntivo delle spese: “l'approvazione del compenso per l'amministratore è un atto dovuto ed esborso posto a carico del condominio, come tale rientrante in una voce del bilancio condominiale”.

Nessuna rilevanza ha il fatto che l'amministratore sia stato nominato dal giudice e non dall'assemblea. Infatti, il decreto emesso ai sensi dell'art. 1129, primo comma, c.c. ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, “senza che però muti la posizione dell'amministratore stesso, il quale, benché designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice.

Ne consegue che l'amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all'assemblea, e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'art. 1709 c.c. in tema di contratto di mandato” (Cass. civ. n. 16698/2014).

Respinta anche la doglianza relativa alla mancanza di adeguata informazione.

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Nello specifico, il condomino si era lamentato dell'insufficienza dell'ordine del giorno inserito nella lettera di convocazione dell'assemblea condominiale, in quanto lo stesso non avrebbe consentito ai condomini di conoscere preventivamente gli argomenti oggetto della futura discussione assembleare.

In particolare, l'ordine del giorno non comprendeva, tra gli argomenti oggetto di discussione, l'approvazione di compensi a favore dell'amministratore, con la conseguente invalidità della relativa delibera.

Sul punto, la Cassazione osserva che l'obbligo di preventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno in assemblea risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentire loro di partecipare consapevolmente alla relativa deliberazione.

Tale essendo la ratio, al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d'informazione dei condomini circa l'oggetto della delibera non è necessario allegare all'avviso anche i singoli importi dei preventivi in questione: “per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell'ordine del giorno e soddisfare il diritto d'informazione dei condomini è sufficiente l'indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino, che intende avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l'amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese” (Cass. civ. n. 1544/2004).

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Nel caso di specie – conclude la Corte – va esclusa la violazione dell'obbligo di preventiva informazione dei condomini. Infatti, “non sussiste l'onere, a carico dell'amministratore, di allegare tutta la documentazione relativa all'approvazione del consuntivo di spese, in quanto lo stesso amministratore è unicamente tenuto ad indicare l'oggetto della futura discussione assembleare ed a consentire ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia della relativa documentazione”.

Il compenso dell' amministratore: quando e perchè si rischia la revoca per dei compensi non dovuti.

Per i fan dell'ebook l'amministratore di condominio un grande focus destinato a diventare un caso editoriale

Scarica Corte di Cassazione, n. 21966 del 21 settembre 2017

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Gianni
Gianni martedì 03 ottobre 2017 alle ore 13:50

Non esiste più il "BONUS PATER FAMILIAS,, sia esso nominato che nominato dal giudice. CARENZA DI PERSONALITA'= NECESSITA L'ESERCIZIO DEL MAGGIOR CONTROLLO. FATE VOBIS

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