Tempi duri per gli amministratori di condominio.
La sorveglianza e la manutenzione delle parti comuni devono essere effettuate in modo costante e diligente per evitare danni ai condomini e ai terzi. In caso contrario, oltre al condominio, anche l'amministratore può essere chiamato a rispondere personalmente nei confronti del danneggiato.
E non è detto che in questi casi la responsabilità sia coperta dall'assicurazione per la responsabilità civile.
Queste le riflessioni che sorgono nel leggere le motivazioni della sentenza n. 259 con cui il Tribunale di Trento, in data 12 marzo 2015, ha condannato un condominio e il suo amministratore, in solido tra loro, a corrispondere ai genitori di un minore i danni da quest'ultimo sofferti in occasione di un grave incidente occorso nelle parti comuni.
Responsabilità civile amministratore di condominio. Che cosa era successo?
In una fredda giornata invernale una famiglia con figli minori si era recata a pranzo da amici in un appartamento sito all'interno di un condominio. Nel pomeriggio la madre e i bambini erano andati a giocare con una slitta di fortuna sul prato condominiale.
Le abbondanti nevicate cadute nei giorni precedenti avevano infatti ricoperto lo spazio verde comune del condominio, rendendolo oltremodo invitante per i giochi dei bimbi. Purtroppo la neve era così tanta che aveva completamente coperto alla vista una tettoia di proprietà comune che serviva da copertura al vano scale del garage condominiale.
Proprio in corrispondenza del piano inclinato, costituito dalla predetta tettoia, il manto di neve aveva creato un pendio facilmente accessibile, tanto che uno dei bambini aveva risalito la discesa fino al culmine, per poi precipitare al di sotto, attraverso una lastra di vetro della tettoia che, rompendosi, lo aveva fatto cadere per diversi metri sulle scale di accesso al garage.
Il bimbo era stato trasportato in eliambulanza presso il più vicino ospedale con diagnosi di politrauma, trauma cranico commotivo, ematoma extradurale acuto, frattura cranica, iperpiressia e microlitiasi della colecisti, venendo subito sottoposto a intervento chirurgico.
I genitori avevano quindi citato in giudizio l'amministratore - sia personalmente sia nella sua veste di rappresentante della compagine condominiale - rimproverandolo di non aver curato con la dovuta attenzione la manutenzione degli spazi comuni e di avere con tale condotta omissiva causato i gravi danni occorsi al proprio figlio minore.
L'amministratore si era costituito in giudizio personalmente e aveva chiesto la nomina di un curatore speciale che rappresentasse gli interessi del condominio, visto che gli stessi erano in conflitto con i propri.
Nel giudizio erano stati evocati altri soggetti, tra i quali anche le compagnie assicuratrici dell'amministratore e del condominio.
Lo svolgimento del processo era stato quindi molto complicato e si era concluso con sentenza di condanna all'esito dello svolgimento delle prove testimoniali e di una consulenza tecnica d'ufficio sulle condizioni di salute psico-fisica del minore vittima dell'incidente.
Responsabilità civile amministratore di condominio. L'onere di custodire i beni comuni.
È noto che i beni elencati dall'art. 1117 c.c. si presumono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari e che il condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, ne ha di fatto la custodia, con il correlato obbligo di controllo e manutenzione, onde evitare che l'utilizzo di essi generi danno ai condomini o ai terzi.
L'art. 2051 c.c. prevede un'ipotesi di responsabilità oggettiva a carico del custode per i danni cagionati dai beni che si trovano nella sua sfera di controllo. Il carattere oggettivo della responsabilità del condominio-custode comporta che il danneggiato sia tenuto semplicemente a provare il fatto dannoso e il nesso di causalità del danno con il bene in custodia, mentre incombe sul custode l'onere di dimostrare che l'evento si è verificato per caso fortuito.
Quest'ultimo è inteso dalla giurisprudenza come evento con caratteristiche tali da interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno, comprendendo in esso sia il fatto del terzo sia quello dello stesso danneggiato, a condizione che si tratti di circostanze caratterizzate dall'imprevedibilità e inevitabilità, intesi anche essi in senso oggettivo e secondo parametri di regolarità causale, senza che possa assumere alcuna rilevanza il grado di diligenza del custode.
La responsabilità dell'amministratore condominiale.
Detto onere di custodia grava sull'amministratore, in quanto soggetto deputato alla gestione dei beni comuni. Tuttavia, generalmente si ritiene che per gli eventuali danni derivati ai soggetti terzi dalla mancata manutenzione delle parti comuni sia responsabile il condominio, pur sempre in persona del suo legale rappresentante.
Saranno quindi i singoli condomini a rispondere con il proprio patrimonio nei confronti dei terzi danneggiati, salva la possibilità per i medesimi di rivalersi sull'amministratore per la violazione del contratto di mandato.
Il Tribunale di Trento ha infatti evidenziato che in materia di condominio di edifici la legittimazione passiva nel giudizio avente a oggetto il risarcimento dei danni derivanti dalle parti comuni spetta al condominio, in persona dell'amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini obbligati.
Cambio amministratore? Attenzione al collega segnalato dallo stesso amministratore
Tuttavia, è questa è la particolarità della decisione in questione, il Giudice ha ritenuto che anche l'amministratore possa essere ritenuto personalmente responsabile ogni volta che si accerti che vi sia stata una erronea custodia dei beni condominiali che abbia condotto alla produzione di un danno a terzi.
Quindi, secondo il Tribunale di Trento, la violazione del dovere di custodia dei beni comuni da parte dell'amministratore non si esaurisce nei rapporti interni con il condominio e non esclude o diminuisce l'eventuale responsabilità del condominio medesimo nei confronti di altri soggetti terzi.
Sull'amministratore, infatti, incombono obblighi finalizzati a impedire che i beni condominiali provochino danno a terzi. In relazione a tali beni l'amministratore assume quindi la posizione di custode e, come tale, può anch'egli essere chiamato a rispondere, insieme con il condominio, dei predetti danni.
Di qui la condanna in solido dell'amministratore e del condominio al risarcimento dei danni patiti dal minore nell'incidente in precedenza descritto, seppure percentualmente ridotti in considerazione del concorso di colpa dei genitori nella mancata sorveglianza del bambino.
Da sottolineare anche come nel caso concreto sia stata respinta la domanda di manleva rivolta dall'amministratore nei confronti della propria assicurazione "professionale", in quanto la stessa copriva soltanto i danni patrimoniali, laddove nella specie al danneggiato erano stati liquidati danni di natura non patrimoniale.
