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Obbligo di rendicontazione dell'amministratore di condominio: l'inadempimento non determina il venir meno del suo diritto al pagamento del compenso pattuito

Un chiarimento della Cassazione sul problema compenso dell'amministratore revocato
Avv. Eliana Messineo Avv. Eliana Messineo 

"L'amministratore di Condominio, in ipotesi di revoca deliberata dall'assemblea prima della scadenza del termine previsto nell'atto di nomina, ha diritto, oltre al soddisfacimento dei propri eventuali crediti, anche al risarcimento dei danni, in applicazione dell'art. 1725 comma 1 c.c., salvo che sussista una giusta causa, indicativamente ravvisabile tra quelle che giustificano la revoca giudiziale dello stesso incarico".

È il principio di diritto elaborato dalla Corte di Cassazione con la pronuncia n. 7874 del 22.01.2021, richiamato da una recente sentenza del Tribunale di Reggio Calabria n. 1405/2021 che è interessante esaminare poiché chiarisce le motivazioni per le quali in caso di omissione dell'obbligo di rendicontazione da parte dell'amministratore di condominio questi abbia comunque diritto al compenso pattuito.

Procediamo con ordine.

Obbligo di rendicontazione dell'amministratore di condominio, l'inadempimento non determina il venir meno del suo diritto al pagamento del compenso pattuito: la vicenda

L'amministratore di un condominio, dopo essere stato revocato dall'incarico con decisione unanime dell'assemblea, agiva nei confronti del Condominio con ricorso per decreto ingiuntivo al fine di ottenere il pagamento del compenso residuo spettante.

Il Condominio proponeva opposizione al decreto ingiuntivo ed il Giudice di Pace lo revocava ritenendo che all'amministratore non spettasse il compenso in quanto risultava provata la violazione da parte dello stesso degli obblighi di cui agli artt. 1375 comma 1 c.c., 1710 comma 1 c.c., 1713 c.c. e 1718 comma 1 c.c. In particolare, il Giudice di Prime Cure escludeva il diritto al compenso dell'amministratore poiché si era reso inadempiente per non aver restituito la documentazione di proprietà del Condominio e per non aver fornito il rendiconto chiaro ed intellegibile della sua gestione.

Avverso la sentenza del Giudice di Pace, l'amministratore di Condominio proponeva appello di fronte al Tribunale di Reggio Calabria chiedendo la riforma della sentenza impugnata e la condanna dell'opponente al pagamento del compenso per l'attività di gestione prestata.

Si costituiva il Condominio eccependo l'inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c. e nel merito la sua infondatezza.

Il Tribunale rigettava l'eccezione preliminare di inammissibilità dell'appello sollevata dal Condominio appellato ed accoglieva nel merito la domanda proposta dall'amministratore appellante.

Amministratore revocato e nuova assemblea

Obbligo di rendicontazione dell'amministratore di condominio: I riferimenti normativi

Tra le attribuzioni dell'amministratore di condominio individuate nell'art. 1130 c.c. rientra l'obbligo al n. 10 dello stesso articolo di "redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni".

Ai sensi dell'art. 1130 bis c.c., "Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica.

Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.

L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio.

La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell' amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.

I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese.

Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione.

L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo".

Ai sensi dell'art. 1129 comma 11 c.c. "La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'art. 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità". Al comma 12 n. 1: "Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale (…)".

L'amministratore di condominio revocato rimane in carica fino alla sostituzione

Obbligo di rendicontazione dell'amministratore di condominio: l'inadempimento non determina il venir meno del suo diritto al pagamento del compenso pattuito. LA DECISIONE

Come previsto dai summenzionati articoli del codice civile, l'amministratore deve redigere il rendiconto della sua gestione, se non lo fa, può essere revocato dall'assemblea o dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino.

Dall'art. 1130 n. 10 c.c. si evince che l'amministratore deve:

  • convocare l'assemblea almeno una volta l'anno;
  • in tale assemblea deve essere approvato il bilancio consuntivo (ossia il rendiconto).

La mancata predisposizione del rendiconto e o la mancata convocazione dell'assemblea per l'approvazione dello stesso, costituisce grave inadempienza dell'amministratore che può comportare la revoca per giusta causa.

Secondo l'art. 1129, commi 11 e 12, c.c., la revoca dell'amministratore può essere anche disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino nei casi in cui emergano gravi irregolarità, tra cui la mancata convocazione della assemblea per l'approvazione del rendiconto.

Considerato, dunque, che sussiste un obbligo di legge per l'amministratore di condominio di redigere il rendiconto annuale, pare necessario capire quali siano le conseguenze in caso di inadempimento ossia se l'amministratore oltre alla revoca dell'incarico perda anche il suo diritto al compenso.

La sentenza in esame viene in ausilio per dare risposta a tale interrogativo.

Il Tribunale di Reggio Calabria, infatti, ha riformato la sentenza del Giudice di Pace che aveva escluso il diritto al compenso dell'amministratore per non avere questi fornito il rendiconto della sua gestione, motivando le ragioni per le quali tale conclusione, cui era pervenuto il Giudice di Prime Cure, non potesse essere condivisa.

Per il Tribunale, l'accertato inadempimento dell'obbligo di rendicontazione può determinare la revoca dell'amministratore, ma non il venir meno del suo diritto al compenso. Ciò, in virtù del principio di diritto elaborato dalla Cassazione, indicato in epigrafe, secondo cui l'amministratore di condominio revocato prima della scadenza del termine stabilito con la nomina, ha sempre diritto al pagamento dei propri eventuali crediti, ed ha anche diritto al risarcimento dei danni in caso di revoca da parte dell'assemblea senza giusta causa.

In altri termini, poiché l'amministratore può essere revocato in qualunque momento dall'assemblea o anche per giusta causa ossia sussistendo gravi irregolarità dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condominio, la Corte di Cassazione ha precisato che in caso di revoca ha sempre diritto al suo compenso, in generale al soddisfacimento di eventuali crediti ed anche al risarcimento dei danni; quest'ultimo escluso soltanto in caso di revoca per giusta causa.

Nel caso di specie, il Tribunale, pur avendo ravvisato, con l'ausilio del nominato consulente tecnico d'ufficio, l'omessa rendicontazione della gestione, in violazione delle norme di cui agli artt. 1130 c..c e 1713 c.c., ha comunque riconosciuto il suo diritto al compenso nonostante la revoca da parte dell'assemblea.

Il Tribunale ha, poi, ulteriormente precisato che soltanto il mancato svolgimento dell'attività propria dell'amministratore o la mancata ottemperanza della gran parte degli obblighi di legge possono giustificare l'esclusione del diritto al compenso; esclusione che non è automatica, ma sottoposta ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti delle parti.

Ed infatti, se da un parte vi è la mancata ottemperanza da parte dell'amministratore dei propri obblighi di legge e dall'altra parte vi è il mancato pagamento del compenso da parte del Condominio e questi eccepisca l' "inadimplenti non est adimplendum", ( l' adempimento non è dovuto a chi non adempie), il Giudice dovrà verificare la gravità dell'inadempimento dell'amministratore nei confronti del quale il Condominio ha proposto la detta eccezione, e se tale inadempimento non è grave o ha scarsa importanza, dovrà ritenere ingiustificato il rifiuto dell'obbligazione del Condominio, in questo caso di pagamento del compenso.

Anche da questo punto di vista, il Tribunale ha ritenuto ingiustificato il rifiuto del Condominio di corrispondere il compenso all'amministratore, risultando provato grazie alle verifiche compiute dall'ausiliario del Giudice, che egli aveva durante l'espletamento del proprio mandato ottemperato a gran parte dei propri obblighi quali l'aver provveduto alle regolari annotazioni sul registro di cassa, ai pagamenti dei fornitori nonché alla corretta tenuta delle scritture contabili.

Il ritardo nella presentazione del rendiconto non basta per la revoca dell'amministratore

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA n. 1405 del 03/11/2021

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