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Revoca dell'amministratore di condominio. Il destino del suo compenso
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Revoca dell'amministratore di condominio. Il destino del suo compenso

Diritto al compenso da parte del professionista uscente in assenza il passaggio delle consegne.

Avv. Rosario Dolce  

Il caso trattato recentemente dalla Corte di Cassazione (sentenza 12120/2018 pubblicata in data 17 maggio 2018) riguarda un decreto ingiuntivo notificato dall'amministratore revocato dall'assemblea dei condòmini avente ad oggetto la ingiunzione del pagamento delle proprie competenze, laddove maturate nel periodo corrente tra la data in cui è stata emessa la delibera contenente la nomina del nuovo mandatario e quella in cui è stato convenuta la consegna della documentazione di riferimento condominiale tra i due professionisti (per un periodo complessivo di cinque mesi).

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Il mantenimento dell'incarico in via transitoria fa si, infatti, che l'amministratore debba comunque "esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell'ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità; e di riflesso che l'assemblea è regolarmente riunita nella pienezza dei suoi poteri indipendentemente dagli eventuali vizi della precedente delibera di nomina dell'amministratore che l'ha convocata" (Cass. 14 maggio 2014, n. 10607).

Il Condominio ingiunto ha però contestato la pretesa economica affermando che l'amministratore "precedente" non avesse titolo a chiedere il pagamento del compenso mensile maturato a seguito della relativa revoca, laddove contestualizzata con la nomina di un nuovo professionista (sostitutivo).

Il Giudice di Pace di Reggio Emilia, tuttavia, respinge l'opposizione e riconosce come legittima la richiesta economica in esame formulata dall'amministratore revocato.

L'esito del giudizio viene ribaltato avanti al Tribunale in grado di appello, previo riconoscimento al Condominio del diritto alla ripetizione delle somme versate in eccedenza nei confronti del proprio ex mandante. A tal punto, l'amministratore "revocato"decide di rivolgersi alla Corte di Cassazione.

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Secondo quest'ultimo il Giudice di merito avrebbe errato nel non riconoscere piena operativa all'istituto della prorogatio imperi. A tal fine, il ricorrente afferma la circostanza per cui se è vero che l'assemblea dei condòmini con delibera del 27 novembre 2009 aveva nominato altro amministratore la stessa statuizione aveva autorizzato l'amministratore uscente a compiere le attività di gestione ed amministrazione dovute e necessarie fino al passaggio delle consegne (in realtà, per quanto si apprende dalla lettura della Sentenza in commento, tale deduzione sarebbe stata riportata per la prima volta in Cassazione, per cuiè stata ritenuta inammissibile).A latere, il ricorrente ha espresso la questione della legittimità nomina del nuovo amministratore, per cui - a suo avviso - l'opportunità colta dall'assemblea dei condòmini di confermare la nomina del nuovo mandante con una delibera successiva, emessa a distanza di mesi dalla sua revoca, legittimava in sé l'attività da questi posta in essere, e, dunque, il diritto al compenso professionale.

I crediti dell'amministratore uscente e riconoscimento della loro esistenza

La Sentenza. Secondo i giudici di legittimità il ricorso dell'amministratore è infondato (cfr Sentenza 12120/2018 pubblicata in data 17 maggio 2018). Il giudice di appello nell'escludere una perpetuatio di poteri in capo al mandatario dei condòmini uscente, si è uniformato alla giurisprudenza della Corte di Cassazione, la quale ha avuto modo di precisare che la stessa non trova applicazione tutte le volte in cui - come nel caso in specie - risulta evidente l'interesse dei condòmini a negare la conservazione dei poteri di gestione in favore del precedente mandante.

In effetti, l'amministratore conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini (Cass. nn. 7619/06, 739/88 e 572/76; conforme, n. 740/07)."

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In altri termini, la prorogatio imperi opera fino a quando non c'è una espressa delibera che esautora il mandatario dall'incarico conferitogli, ovvero fino a quando non si riesca a cogliere, dalla portata del deliberato, la "presunzione"per cui viene esclusa la continuità gestionale in capo all'amministratore uscente, stante la recisione del rapporto di fiducia con questi intessuto.

Conclusione. La tesi sostenuta dai giudici della Suprema Corte di Cassazione è stata, in parte, recepita dalla novella (legge 220/2012) che apportato la riforma al "Codice del Condominio". Oggi, infatti, all'ottavo comma dell'art. 1129 c.c.

è previsto che "alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi".

La norma, tuttavia, non brilla per chiarezza e lascia aperto più di un dubbio rispetto la vicenda del compenso a fronte delle menzionate "attività urgenti".

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