I casi di revoca giudiziale: ritardo del rendiconto
Com'è noto, anche un solo condomino può rivolgersi al tribunale al fine di ottenere la revoca dell'amministratore.
L'art. 1129 c.c. indica a titolo esemplificativo i casi di gravi irregolarità che possono portare a simile decisione.
Tra questi si ricordano:
- l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
- la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
- l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
- l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, relativamente ai libri e registri condominiali nonché fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
- l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei suoi dati professionali.
Omessa convocazione assembleare per approvazione rendiconto
La questione della revoca giudiziale è stata di recente affrontata dal Tribunale di Bergamo 30 dicembre 2020, n. 7245.
La vertenza in esame attiene alla promozione del giudizio di revoca dell'amministratore di condominio per omessa convocazione assembleare chiamata a approvare il rendiconto.
Questi si è costituito eccependo in via preliminare il mancato previo esperimento della procedura di mediazione.
Mancato esperimento della mediazione nel caso di revoca dell'amministratore
Il tribunale ha ritenuto infondata la questione alla luce della normativa che esclude il ricorso alla mediazione per i giudizi che si svolgono in camera di consiglio, come appunto il procedimento di revoca dell'amministratore condominiale.
Deve dirsi che questa conclusione non è condivisa dalla giurisprudenza dominante, che invece ritiene percorribile la procedura conciliativa per la fattispecie in esame.
La questione assume comunque rilievo astratto perché l'eccezione della mancata mediazione fa in modo che, se accolta, il giudice disponga l'apertura del relativo procedimento e quindi la ripresa del giudizio ove questa non abbia sortito esito positivo con il raggiungimento di un accordo transattivo.
Erroneo avviso di convocazione
Ritornando al caso del tribunale di Bergamo, nel merito i condomini ricorrenti evidenziano l'erroneo avviso di convocazione di una determinata assemblea.
Poiché l'amministratore, a fronte delle rilevate critiche, aveva poco dopo convocato altra assemblea dove sono stati discussi i medesimi ordini del giorno, il tribunale ha concluso per l'infondatezza del motivo di gravame.
In generale il tribunale comunque evidenzia che un errore nell'avviso di convocazione non può qualificarsi quale giusto motivo di revoca.
Omessa convocazione assembleare per approvazione rendiconto di più annualità
La questione sostanziale attiene quindi alla ritardata convocazione dell'assemblea chiamata ad approvare i rendiconti per due annualità.
È noto che questo si configura quale motivo di grave irregolarità della gestione condominiale, qualificandosi il ritardo come mancata approvazione nei termini di legge ex art. 1129 c.c.
A norma dell'art. 1130 c.c. l'amministratore ha l'obbligo di chiamare l'assise condominiale entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio di gestione dell'edificio.
I presupposti della revoca giudiziale al vaglio della giurisprudenza. Un caso dubbio.
Ritardo del rendiconto, la conclusione del Tribunale di Bergamo
Pur affermando in astratto che questo mancato adempimento si configura quale grave irregolarità atta a revocare il mandatario del palazzo, in concreto il tribunale conclude diversamente.
La sua diversa motivazione si basa sul prudente apprezzamento spettante al medesimo giudice, potendo questi disporre la revoca perché quest'ultima non opera automaticamente nel momento della ricorrenza di una qualche grave irregolarità.
Premesso ciò, il tribunale ha analizzato tutti gli aspetti specifici e concreti del caso sottoposto al suo vaglio, concludendo il giudizio con il rigetto della domanda di revoca.
Gli elementi che lo hanno fatto deporre per un simile risultato sono i seguenti: è sì vero che i rendiconti degli anni precedenti sono stati presentati cumulativamente con quello dell'esercizio in corso dove la relativa delibera è stata assunta all'unanimità dall'assemblea senza alcuna contestazione in ordine ai tempi di redazione; non risulta che, prima del deposito del ricorso, i ricorrenti abbiano presentato all'amministratore richieste di rendiconto né contestazioni del ritardo a seguito delle intervenute scadenze annuali; l'amministratore ha comunque redatto uno specifico rendiconto analitico per ciascun anno di gestione in modo da permettere ai condomini il controllo sulla gestione economica del palazzo per ogni annualità; i rendiconti sono stati tutti approvati dall'assemblea; neanche i ricorrenti, i quali hanno impugnato la prima delibera di approvazione esclusivamente per ragioni formali, come sopra detto relativamente all'avviso di convocazione, hanno svolto contestazioni inerenti ai dati contabili dei rendiconti; non sono stati indicati né individuati pregiudizi conseguenti al ritardo con cui i rendiconti sono stati predisposti e approvati.
I presupposti della revoca giudiziale al vaglio della giurisprudenza. Un caso dubbio.
Ritardo del rendiconto, i precedenti
I precedenti che si rinvengono sono di opinione opposta.
Così è per il Tribunale di Taranto, con la decisione del 21 settembre 2015 dove l'amministratore è stato revocato perché ha presentato in ritardo il rendiconto per due annualità
Al pari, il Tribunale di Udine con il provvedimento del 25 marzo 2014 la cui motivazione si basa sul diritto dei condomini di poter prendere visione della gestione e di controllarne il merito, proponendo le proprie osservazioni. Diritto che, nella fattispecie, è stato compromesso dall'omissione posta in essere dallo stesso amministratore.
Così ancora per il Tribunale di Bari del 13 luglio 2018 che evidenzia in modo assoluto che si qualifica quale grave irregolarità la reiterata mancata presentazione del rendiconto consuntivo da parte dell'amministratore di condominio all'assemblea per la sua approvazione, nel termine di 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio.
Infine, il Tribunale di Palermo con la decisione del 14 febbraio 2020 ha sottolineato come la condotta del buon amministratore debba essere quella di ugualmente convocare l'assemblea nei termini di legge e rappresentare le ragioni giustificative del proprio ritardo, «sì che l'omessa convocazione integra la grave violazione prevista dall'articolo 1129 comma 12 numero 1 del Codice Civile, costituendo autonomo e sufficiente motivo di revoca dell'amministratore».
