L'amministratore ha diritto di accedere alle proprietà esclusive quando ciò sia necessario per la tutela delle parti comuni e la relativa richiesta non sia irragionevole o meramente strumentale.
Di converso il condòmino è obbligato a prestare la relativa collaborazione, perché in caso contrario il legale rappresentante del condominio può ottenere tutela in sede giudiziaria.
Questo l'utile chiarimento che proviene dal Tribunale di Roma con la recente sentenza n. 17498, pubblicata lo scorso 10 novembre 2021, nella quale vengono anche indicati i riferimenti normativi ai quali appellarsi in questi casi.
Accesso dell'amministratore alle proprietà private: la vicenda concreta
Nella specie erano state denunciate delle infiltrazioni provenienti dalla terrazza di proprietà esclusiva di altra unità immobiliare. L'amministratore si era attivato per risolvere il problema e i tecnici incaricati avevano stabilito di effettuare dei rilievi e dei saggi negli appartamenti coinvolti.
I condomini interessati avevano collaborato con i tecnici incaricati dal condominio, facendoli entrare nelle proprie abitazioni.
Solo una condomina non si era resa disponibile e non aveva permesso l'ingresso dei predetti nel proprio appartamento.
Per meglio dire, la condòmina aveva consentito l'ingresso ai tecnici una prima volta, ma poi non aveva più permesso gli ulteriori accessi che questi ultimi avevano giudicato necessari.
Gli stessi, d'altra parte, ritenevano di non essere in grado di fornire all'amministratore delle risposte definitive sulla migliore soluzione da intraprendere senza prima avere verificato tutte le unità immobiliari coinvolte. All'amministratore non era quindi rimasta altra scelta che rivolgersi alla giustizia.
L'accesso alla proprietà esclusiva dei condomini.
Cosa fare quando il condòmino non consente l'ingresso nel proprio appartamento all'amministratore e ai tecnici da lui incaricati
Capita spesso che l'amministratore, da solo o con i tecnici incaricati dal condominio, abbia la necessità di effettuare dei sopralluoghi nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva per risolvere problematiche legate alla gestione delle parti comuni.
Questo indubbiamente può creare dei disagi ai condòmini interessati, soprattutto se occorre effettuare dei saggi ispettivi e, quindi, intervenire localmente sulle pareti o sul pavimento.
Tuttavia in tali casi i proprietari non possono sottrarsi dal prestare la propria collaborazione per la risoluzione della questione che riguarda le parti comuni.
Quando si parla di questo problema viene subito alla mente un più generale dovere di solidarietà nella gestione della vita condominiale, derivante anche dalla comunanza dei beni e dei servizi.
Tuttavia, a voler essere più precisi, la norma di riferimento in casi del genere, come correttamente indicato dal Tribunale di Roma, è rappresentata dall'art. 843 del Codice Civile.
Questa disposizione impone al proprietario di consentire l'accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune.
La norma è pacificamente applicabile anche in ambito condominiale, laddove vi sia appunto la necessità di accedere alle unità immobiliari in proprietà esclusiva al fine della manutenzione di beni o servizi comuni.
L'accesso deve essere consentito all' amministratore, quale legale rappresentante del condominio, e ai tecnici o al personale dal medesimo incaricato. Aspetto centrale per determinare in quali casi il singolo condomino sia obbligato a dare il proprio assenso all'accesso di terzi al proprio appartamento è sicuramente quello del carattere necessario dell'adempimento ai fini della manutenzione del bene comune.
Al contempo la richiesta dell'amministratore di accedere alla proprietà privata, come pure evidenziato dal Tribunale di Roma, deve possedere i requisiti della ragionevolezza e della non strumentalità della richiesta.
Accesso alle abitazioni da parte dell'amministratore, come fare?
La decisione del Tribunale di Roma
Nel caso in questione il Giudice capitolino ha infatti dovuto prendere in considerazione la difesa della condomina convenuta, la quale lamentava di non poteva essere esposta alle continue e ingiustificate richieste del perito del condominio di accedere al suo immobile e di subire saggi e ispezioni.
Nell'accertare il diritto dell'amministratore di accedere alla proprietà della condomina convenuta, il Tribunale di Roma ha evidenziato come ciò fosse previsto anche dal regolamento condominiale, in quanto una disposizione del medesimo disponeva che l'edificio fosse sempre mantenuto in buono stato di manutenzione e che a tale scopo ciascun condomino fosse obbligato a permettere l'accesso ai propri locali per i lavori che si rendessero necessari nell'interesse comune.
In ogni caso il Giudice ha evidenziato come l'art. 843 c.c. impone a ogni condomino di consentire l'accesso per sopralluoghi e saggi nella proprietà comune, con gli unici limiti della necessità e della non evidente irragionevolezza e strumentalità della richiesta.
Nella specie, come emerge dalla sentenza, la necessità dell'accesso non era stata da negata da alcuna delle parti in giudizio, essendo circostanza pacifica che fosse necessario eseguire lavori sul lastrico solare sovrastante l'appartamento della convenuta per risolvere i lamentati fenomeni di infiltrazione di acqua piovana.
Né, secondo il Tribunale, si ravvisava nella condotta del condominio alcun accadimento verso la convenuta, poiché non constava che fossero stati eseguiti in passato accessi che, per numero e invasività, potessero far ritenere la richiesta di accesso unicamente finalizzata ad arrecare fastidio e nocumento alla condomina.
Non sussisteva quindi alcun motivo per anche solo ipotizzare che la richiesta e l'amministratore avesse carattere meramente strumentale e non fosse viceversa davvero necessaria ai fini della manutenzione del lastrico solare.
Sulla base di quanto sopra il Tribunale di Roma ha condannato la condomina convenuta a consentire l'accesso al proprio appartamento al tecnico incaricato dal condominio con la collaborazione dei propri assistenti e con l'eventuale presenza dell'amministratore condominiale e a detta condanna è seguita altresì quella relativa alla rifusione delle spese processuali tanto nei confronti del quanto di altre due condomine intervenute nel medesimo giudizio.
