L'art. 1129, comma 11, c.c., prevede che l'amministratore possa essere revocato in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.
La revoca può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dall'art. 1131, comma 4, c.c., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.
Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o in caso di mancata apertura ed utilizzazione del conto, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
L'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria non può essere nuovamente nominato dall'assemblea (art. 1129, comma 13, c.c.).
Alla luce di quanto sopra si può affermare che i condomini possono sempre decidere di revocare l'amministratore nominato, anche a prescindere dalla sussistenza di una giusta causa o di un giustificato motivo alla base dell'interruzione del rapporto.
Naturalmente è necessario che l'assemblea deliberi la revoca con lo stesso quorum previsto per la nomina dell'amministratore (ovverosia quello di cui all'art. 1136, comma 4, c.c.) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio (che può, ad esempio, imporre di ascoltare prima della decisione definitiva l'amministratore); la "questione revoca" poi deve essere indicata nell'ordine del giorno in sede di convocazione dell'assemblea.
In ogni caso la delibera che revoca l'amministratore non è valida quando è mancata una piena informazione ai condomini circa le motivazioni in base alle quali la revoca era stata inserita all'ordine del giorno, nonché circa il procedimento logico ed argomentativo in base al quale l'assemblea ha deciso di procedere alla revoca stessa.
La questione riguarda il caso in cui non è dato rinvenire, né in comunicazioni precedenti l'assemblea (ad esempio, richiesta di un condòmino ai sensi dell'art. 1129 c.c.), né dal verbale della stessa assemblea, il motivo per cui il condominio si è determinato a revocare l'amministratore in carica, così da doversi ritenere che detta revoca sia stata frutto di una scelta arbitraria e, in quanto tale, dannosa per la compagine intera (Trib. Tivoli 7 ottobre 2021 n. 1356).
Ma la delibera di revoca può essere impugnata dall'amministratore uscente nella qualità di amministratore p.t. del condominio? La questione è stata recentemente affrontata dalla Corte di Appello di Napoli nella sentenza n. 5320 del 15 dicembre 2022.
Delibera di revoca e impugnazione da parte dell'amministratore uscente nella qualità di amministratore p.t. del condominio. La vicenda
La vicenda prendeva l'avvio quando, con domanda proposta nella qualità di amministratore p.t. del condominio, l'ex amministratore chiedeva, previa sospensione inaudita altera parte, la dichiarazione di nullità e/o invalidità della delibera con cui l'assemblea gli aveva revocato l'incarico e nominato di un nuovo amministratore; secondo il ricorrente la predetta delibera (oggetto di impugnazione) era stata assunta da una minoranza dei condomini (sei su tredici), in assenza della maggioranza richiesta dalla legge ed in violazione di numerose norme in merito. Il giudice adito, rigettata l'istanza di sospensione, fissava l'udienza di comparizione delle parti e instaurava il contraddittorio nei confronti del nuovo amministratore (nominato con la delibera impugnata) e nei confronti presidente dell'assemblea che aveva adottato la delibera stessa. Il giudice di primo grado dava torto all'amministratore uscente.
Nomina di un nuovo amministratore e revoca del precedente
Lo stesso giudice notava che i condomini con la delibera impugnata avevano deciso di revocare l'amministratore in carica; di conseguenza sottolineava che dal momento della detta delibera il ricorrente doveva considerarsi formalmente e sostanzialmente rimosso dall'incarico e, in quanto tale, non poteva più essere considerato rappresentante del condominio.
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha confermato la decisione del Tribunale.
I giudici di secondo grado hanno In primo luogo evidenziato che in caso di impugnazione di delibera di nomina di un nuovo amministratore, questi conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio fino a che non venga sostituito con provvedimento del giudice o con nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini.
Nel caso esaminato il soccombente è stato revocato e sostituito da nuovo amministratore, con la conseguenza che non avrebbe potuto rappresentare il condominio, né avrebbe più potuto impegnare l'ente condominiale verso l'esterno. In ogni caso - come giustamente evidenziato dalla Corte - si deve sempre considerare che legittimati ad impugnare le delibere condominiali, ex art. 1137 c.c., sono solo i condomini assenti e dissenzienti con il contenuto della decisione, restando invece esclusi da tale possibilità i soggetti estranei al condominio.
