In ambito condominiale, in tema di spese ordinarie e straordinarie, l'assemblea regna sovrana. È questa, infatti, che deve provvedere all'approvazione delle medesime attraverso la votazione dei bilanci preventivo e consuntivo. All'amministratore, quindi, è demandato il compito di eseguire ciò che, a riguardo, stabilisce l'assemblea.
Non di rado, però, sorgono contestazioni su eventuali anticipazioni effettuate per conto e nell'interesse del condominio. In genere, si tratta di questioni che emergono in concomitanza con l'interruzione di ogni rapporto tra l'amministratore e il fabbricato.
Ad esempio, è quanto è accaduto in questo edificio romano, dove l'amministratore pretendeva di essere rimborsato per circa duemila euro di spese pagate, personalmente, per conto del condominio. Non essendo, però, intervenuto alcun accordo e/o riconoscimento, ne è scaturita una lite culminata con la recente sentenza n. 12209 del 1 agosto 2022 del Tribunale di Roma.
Con tale decisione, l'ufficio romano ha colto l'occasione per ricordare, ancora una volta, cosa afferma la giurisprudenza in tema di anticipazioni effettuate dall'amministratore e in base a quali presupposti è possibile ottenerne il rimborso.
Non mi resta che approfondire il caso concreto.
Rimborso anticipazioni: il caso dell'amministratrice e le spese comuni
In un condominio romano, una donna, già amministratrice del fabbricato, sosteneva di aver pagato, con denaro personale, alcune spese comuni.
Non avendo, però, ottenuto alcun rimborso dai vari condòmini, ella decideva di citare in giudizio il condominio allo scopo di recuperare le predette anticipazioni.
Con questa azione, inoltre, era chiesta la condanna della parte convenuta al pagamento di circa seimila euro a titolo di compensi mai ricevuti.
La causa, instauratasi dinanzi al competente Tribunale di Roma, si caratterizzava per un'istruttoria molto semplice, sostanzialmente, fondata sulla produzione della documentazione offerta dalle parti.
A seguito della valutazione delle medesime, l'ufficio capitolino da un lato negava, decisamente, il rimborso preteso dall'attrice, dall'altro, invece, le riconosceva l'onorario richiesto e mai saldato dal fabbricato.
Il descritto parziale accoglimento della domanda influiva, inevitabilmente, sulla liquidazione delle spese che, solo in parte, erano attribuite a carico del condominio soccombente.
Spese condominiali: quali poteri ha l'amministratore?
In ambito condominiale, è l'assemblea a decidere se e come affrontare una certa spesa. Pertanto, l'amministratore deve, semplicemente, eseguire quanto stabilito dai condòmini.
In un caso, particolare, però, l'amministratore può intervenire ed affrontare alcune spese senza il preventivo assenso dell'assemblea. Si tratta, ad esempio, dell'ipotesi di un'opera urgente e indifferibile per la cui esecuzione non è possibile attendere il preventivo consenso dell'assemblea «L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea (Art. 1135 co. 2 c.c.)».
Da questa norma, la giurisprudenza, pacificamente, ricava la regola per cui, senza urgenza, nessuna spese anticipata dall'amministratore può essere rimborsata, a meno che questa non sia, successivamente, ratificata e/o approvata dall'assemblea «laddove, in ipotesi, l'amministratore abbia impegnato il condominio in una spesa straordinaria non urgente, l'unico effetto di tale iniziativa risiede nel fatto che, se l'assemblea non la ratifica, di essa dovrà farsi carico l'amministratore medesimo; se, invece, la spesa viene ratificata dall'assemblea - con valutazione e apprezzamento di merito, si ripete, non sindacabile dal Tribunale - facendola propria, ogni eventuale questione d'illegittimità dell'operato resta superata. […] La ratifica, per altro, non richiede formule particolari e ben può avvenire anche mediante l'approvazione del consuntivo che contenga tale spesa (ex multis, Trib. di Roma sent. n. 5260 del 20.03.2020)».
Anticipazioni dell'amministratore, come provarle?
Recupero anticipazioni: quali prove deve fornire l'amministratore?
È, alquanto, incontestato che l'amministratore non ha potere di spesa per conto del condominio, se non nei limiti di ciò che è stato approvato dall'assemblea. Pertanto, egli deve stare molto attento ad anticipare delle spese poiché, se non saranno ratificate dal consesso, non potrà ottenerne il rimborso.
Fa eccezione a questa regola, il caso in cui si è trattato di un intervento urgente ed indifferibile, dove, invece, l'iniziativa e la successiva restituzione delle somme impegnate sarebbe giustificata dalla legge (Art. 1135 co. 2 c.c.).
È nel solco di queste affermazioni che il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, ha rigettato la domanda di rimborso dell'amministratrice.
In particolare, le spese, presuntivamente anticipate dalla medesima, per conto e nell'interesse del fabbricato, non erano state supportate da alcuna prova sulla loro necessità e tanto meno risultavano approvate dall'assemblea del condominio convenuto «stante la lacuna probatoria, consistente nell'omessa delibera favorevole dei condomini in ordine alla misura ed alla causale di tali anticipazioni il credito non può dirsi né certo, né liquido né esigibile.
L'assemblea dei condomini deve infatti approvare previa adeguata conoscenza la congruità ed anche l'opportunità delle spese effettuate dall'amministratore, il quale deve produrre gli idonei giustificativi di spesa ed in particolare le modalità con cui avrebbe effettuato pagamenti anticipando denaro proprio ad esempio un bonifico bancario ovvero assegni e dimostrare la necessità di tali anticipazioni, ad esempio per evitare un pignoramento del conto corrente o il distacco della fornitura di un bene essenziale».
Perciò, in tema di anticipazioni effettuate dall'amministratore per conto di un condominio, l'azione di recupero deve essere fondata sulla prova dell'urgenza e dell'indifferibilità della spesa o, in alternativa, producendo il verbale di assemblea con il quale l'intervento o il versamento è stato autorizzato e/o ratificato.
