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Il credito verso il condominio può essere fatto valere per intero contro un condomino?

Nei rapporti credito/debito del condominio, esiste la sussidiarietà passiva nei confronti di un singolo condomino o vale il principio della parziarietà? Il creditore del condominio può aggredire il singolo condomino per l'intero credito vantato?
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

La recente decisione del Tribunale di Vicenza

La questione, ancora oggi oggetto di viva discussione è stata affrontata dal Tribunale di Vicenza con la decisione del 18 ottobre 2021, n. 1911

Il credito verso il condominio può essere fatto valere per intero contro un condomino: il caso

La particolarità del caso in esame nasce dal fatto che il credito deriva dalla condanna al pagamento di spese legali di un precedente giudizio e che il creditore che ha agito con precetto nei confronti del condominio e del singolo condomino è anch'esso condomino.

Il condomino che si è visto notificare il precetto promuove azione di opposizione al medesimo precetto, da cui nasce una vertenza ordinaria.

Istruita la causa in via documentale, si arriva alle precisazioni delle conclusioni e all'emanazione della sentenza dell'autorità giudiziaria.

I principi esposti nel caso di specie: obbligazione parziaria

Questa ha richiamato, facendo proprio, il principio espresso dalle Sezioni Unite della Suprema Corte di Cassazione, secondo cui "ritenuto che la solidarietà passiva, in linea di principio, esige la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e della identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; che in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di una espressa disposizione di legge, la intrinseca parziarietà della obbligazione prevale; considerato che l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di danaro; che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l'art. 1123 cit, interpretato secondo il significato letterale e secondo il sistema in cui si inserisce, non distingue il profilo esterno e quello interno; rilevato, infine, che - in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio, la cui organizzazione non incide sulla titolarità individuale dei diritti, delle obbligazioni e della relativa responsabilità - l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote: tutto ciò premesso, le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio dalla parziarietà" (cfr. sentenza n. 9148 del 2008; nello stesso senso, più di recente: Corte di Cassazione civile, II sez., sentenza n. 13505 del 20.05.2019).

Quindi deve tenersi conto della parziarietà, per cui il singolo condomino può essere aggredito solo per la sua quota, diversamente dalla solidarietà passiva dove il singolo può essere tenuto al pagamento dell'intera obbligazione.

Riprendendo il ragionamento del tribunale, questi osserva che il principio in oggetto è stato fatto proprio anche dal medesimo Tribunale con il suo precedente reso con la sentenza n. 109 del 17.1.2019, affermando che in tema di condominio, le obbligazioni, tipicamente pecuniarie, che riguardano il condominio stesso, quale organizzazione pluralistica di soggetti rappresentati, sono divisibili sul lato debitorio.

Ciò significa che ogni singolo condomino risponde del debito condominiale nei soli limiti della rispettiva quota. Nota che dal punto di vista pratico, conseguita la condanna del Condominio al pagamento di una determinata somma di denaro, il terzo creditore può e deve avviare il procedimento di esecuzione individualmente nei confronti dei singoli, proprio in ragione della quota di ciascuno.

Il tribunale ritiene che questo sia un univoco indirizzo giurisprudenziale, da condividere appieno. Ne deriva che deve essere rigettata la tesi sostenuta dall'odierno convenuto opposto, secondo il quale l'obbligazione condominiale avrebbe natura solidale, avendo invece la stessa prettamente natura parziaria.

Considera che il richiamo operato all'art. 2055 c.c. dal creditore opposto non sia corretto perché questa norma fa riferimento all'obbligazione risarcitoria scaturente dal "fatto dannoso imputabile a più persone".

Nella fattispecie per cui è causa, l'obbligazione attiva vantata dal precettante deriva da una decisione giurisdizionale in punto di spese di lite cui, per cui la tematica è diversa e quindi non può applicarsi il disposto dell'art. 2055 c.c.

Effettuate tutte queste osservazioni, conclude per l'accoglimento dell'opposizione proposta dal condomino esecutato, nella parte in cui questi ritiene di non dover rispondere per l'intera obbligazione precettata, ma solo (eventualmente) per la minore quota frazionaria corrispondente alla percentuale di proprietà di cui egli è titolare nell'ambito del complesso condominiale.

Poiché dagli atti di causa risulta documentalmente provato, né è stato oggetto di contestazione tra le parti, che questo condomino è comproprietario solo per un settimo dell'intero edificio condominiale.

Da cui la logica conseguenza che l'odierno precettato potrà, al più, rispondere del credito azionato solo per la frazione di 1/7 dell'importo totale precettato.

Per il condominio i comproprietari sono una cosa sola

Previa escussione condomini morosi

Altra questione che il tribunale si è trovato ad affrontare attiene alla norma di cui all'art. 63 disp. Att. C.c. per la parte in cui prevede che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

La giurisprudenza di merito ha chiarito, con indirizzo che il tribunale in oggetto ritiene di condividere, che per potere legittimamente richiedere il pagamento (pro quota) al condomino in regola con i pagamenti, il creditore dovrà preventivamente intraprendere tutte le procedure, anche esecutive -mobiliari, immobiliari e presso terzi- contro il condomino moroso nonché seguirle con la dovuta diligenza e buona fede.

Il Creditore deve dare la rigorosa prova di aver fatto tutto il possibile per soddisfare il proprio credito nei confronti del condomino moroso prima di aggredire il patrimonio del condomino in regola con i pagamenti.

Ove così non fosse, questi potrebbe proficuamente opporsi all'esecuzione nei suoi confronti (Trib. di Monza, sentenza del 27.4.2016, richiamata da Trib. Palermo sent. n. 3862 del 12.9.2018).

Il creditore che vanti un titolo nei confronti del Condominio si trova davanti due strade al fine di ottenere il soddisfacimento della propria pretesa creditoria, potendo indifferentemente evocare in giudizio i singoli condomini morosi o il condominio (Corte d'Appello di Salerno, sent. n. 886 del 7.7.2020).

Nel caso di specie, il creditore ha deciso di agire nei confronti di un solo condomino, che poi si è rivelato condomino puntuale ed adempiente, non avendo alcun debito nei confronti del condominio. Essendo in regola con i pagamenti ha fornito prova di non essere, quindi, un condomino moroso.

Davanti a questa prova, il creditore non ha validamente dimostrato di aver già in precedenza escusso i condòmini morosi. Non ha neppure fornito la prova contraria circa la regolarità della posizione dei pagamenti del creditore esecutato nei confronti del Condominio.

Dalla lettura degli atti del giudizio il tribunale ha quindi concluso che l'esecutato è condomino in regola con i pagamenti e che il precettante non ha preventivamente agito - come invece impone la disciplina attuativa del codice civile - nei confronti dei condòmini morosi.

In ragione di ciò, ha rilevato la fondatezza e quindi ha accolto l'eccezione avanzata dall'opponente in ordine alla violazione, da parte del precettante, della disciplina prevista dall'art. 63 disp. Att. Cod. civ.

Quindi sebbene la violazione della disciplina prevista dall'art. 63 citato non determina il venire meno degli elementi essenziali dell'atto di precetto, quali sono quelli indicati dall'art. 480, comma secondo, c.p.c., lo stesso atto viene ad essere inefficace nei confronti del condomino non moroso.

Dichiara pertanto l'inefficacia dell'atto di precetto opposto, dovendosi conseguentemente ritenere assorbita ogni altra domanda ed eccezione avanzata dalle parti.

Computo del periodo per il quale acquirente e venditore rispondono solidalmente

Sentenza
Scarica TRIBUNALE DI VICENZA n. 1911 del 18/10/2021

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